정비사업 기존아파트 용적률 180% 미만이 양호

출처 : 한경

91년 입주 1222가구 규모
한강 가깝고 마포역 5분 거리
용적률 228%로 높아 '걸림돌'
"중대형 많아 사업성 확보 가능"

도화현대1차도 추진위 구성
마포삼성 85㎡ 4000만원 올라

지난 10일 예비안전진단을 통과한 서울 마포구 도화동 도화우성 아파트. /하헌형 기자

지하철 5호선 마포역과 공덕역 인근 서울 마포구 도화동 아파트 단지들이 재건축 추진 기대로 들썩이고 있다. 1991년 지어진 도화우성 아파트는 최근 재건축 사업 첫 관문인 예비안전진단을 통과했다.
인근 도화현대1차와 마포삼성 등 재건축 가능 연한(30년)이 임박한 단지도 재건축 추진에 탄력이 붙을 것이란 전망이 나오면서 호가가 뛰고 있다.

도화우성 재건축 ‘첫발’

13일 정비업계에 따르면 도화우성은 지난 10일 마포구청의 예비안전진단(현지조사)에서 D등급을 받았다. 도화우성 재건축 추진 준비위원회는 연내 2차 관문인 정밀안전진단을 신청한다는 계획이다. 안전진단은 A~C등급 유지·보수(재건축 불가), D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요), E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다.
도화우성은 15개 동, 1222가구(전용 54~141㎡)로 구성돼 있다. 전용 141㎡는 17억5000만원에 매물이 나와 있다. 비슷한 층수 매물이 지난 1월 15억1000만원에 신고가를 쓴 지 5개월 만에 호가가 2억원 넘게 뛰었다.

 

지난달 8일 신고가(12억4000만원)에 거래된 전용 79㎡도 최근 13억8000만원에 호가가 형성돼 있다. 예비안전진단 통과를 전후해 매수 문의가 부쩍 늘었지만, 집주인들이 매물을 거둬들이면서 호가가 오르고 있다는 게 인근 중개업소의 설명이다. 도화동 B공인 관계자는 “지금 남아 있는 매물은 대여섯 개”라며 “주택담보대출을 받을 수 있는 15억원 미만 전용 111·128㎡는 집을 팔겠다는 주인이 한 명도 없다”고 했다.
도화우성은 지난달 재·보궐선거 당시 오세훈 서울시장이 재건축 추진을 약속한 단지 중 하나다. 한강과 가깝고 마포역까지 걸어서 5분이면 닿는다. 도화동 C공인 관계자는 “한강 조망권을 갖추고 있지만 단지가 노후화돼 마포역을 사이에 둔 용강동 아파트보다 저평가돼 있다”며 “재건축 호재로 단지에 대한 재평가가 이뤄질 것”이라고 했다.

‘높은 용적률’ 극복이 과제

도화우성은 용적률이 228%에 달해 사업성이 높지 않을 수 있다는 게 재건축의 걸림돌로 꼽힌다. 정비업계에선 통상 기존 용적률이 180%를 넘으면 사업성이 낮은 것으로 본다. 도화우성 주민들도 이 점을 고려해 2007년 재건축 대신 리모델링으로 방향을 틀었지만 주민 간 의견차가 커 무산됐다.
다만 전용 84㎡ 이상 중대형이 전체의 45%를 차지해 중소형 위주로 된 단지보다 사업성이 낫다는 평가도 적지 않다. 준비위 측은 재건축 때 기부채납(공공기여) 등을 통해 용적률을 법정 상한인 300%까지 높인다는 목표다. 도화우성은 또 서울시의 ‘한강변 관리 기본계획’에 포함돼 있다. 하반기 발표될 ‘서울시 2040 도시 기본계획’을 통해 층수 제한(현 35층)이 완화되면 직접적인 수혜를 볼 수 있다. 박합수 KB부동산 수석전문위원은 “중대형 위주 단지는 재건축 후 일반분양 물량을 비교적 많이 확보할 수 있어 조합원의 추가분담금 부담이 크지 않을 수 있다”고 했다.

 

도화우성 인근의 노후 단지들도 매물이 줄면서 호가가 오르고 있다. 도화현대1차(1021가구)와 마포삼성(982가구) 아파트는 각각 1993년과 1994년 준공됐다. 2~3년 뒤 예비안전진단을 신청할 수 있다. 도화현대1차 전용 128㎡는 지난 1월 실거래가가 13억7000만~13억9000만원이었다. 현재 호가는 15억2000만원까지 뛰었다. 이 단지는 2월 재건축 추진 준비위를 꾸렸다. 마포삼성 전용 84㎡도 최근 호가가 직전 실거래가(14억6500만원)보다 4000만원가량 올랐다. 이들 단지도 용적률이 높은 편이어서 사업성을 개선할 필요가 있다고 전문가들은 지적했다.
하헌형 기자 hhh@hankyung.com