경매 진실

법원경매 투자 대중화 여파로 요즘에는 다양한 부류의 사람들이 법원 입찰현장을 찾는다. 내 집 마련을 위해 한 푼이라고 싸게 사기 위해 방문한 갓난아기를 업은 20대 주부에서부터 백발이 성성한 할아버지까지 실로 그 부류는 다양하고 사뭇 진지하다. 2002년 7월부터 바뀐 새로운 민사집행법 시행으로 인해 이제 경매투자는 소시민의 건전한 투자처로 자리매김하고 있다.

 

‘항고 시 보증금 공탁 의무화제도’, ‘인도명령 대상의 확대’ 등 새로 바뀐 경매 제도는 모두 일반 초보 투자자들을 위해 만든 혁신적인 법이다. 그 동안 경매 진행 과정에서 생긴 문제점을 해결해 주는 선진적인 제도개선인 만큼 경매투자를 위한 공부를 꾸준히 하고 관심을 기울인다면 얼마든지 내 집 마련은 물론 부동산재테크에 성공할 수 있다.

 

 

그러나 아직도 경매에 대한 잘 못 알려진 고정관념 때문에 싸게 사고 싶은데 무서워서(?) 또는 꺼림칙하게 생각해서 투자를 포기하는 사람들이 의외로 많다. 특히 적은 돈을 가지고 내 집을 마련하는 실수요자나 여윳돈을 가지고 시골에 있는 자그마한 주택을 사고자 하는 소시민이라면 법원경매를 통한 재테크에 적극 나서면 어떨까? 아직도 경매에 대한 안 좋은 인식을 가지고 있다면 이 글을 읽고 열린 마음으로 바뀌길 바라는 마음이다.

 

남의 눈물이 밴 부동산?

 

경매에 부쳐진 주택이나 상가는 망한 재산 중에 하나이기 때문에 전 주인의 눈물이 밴 부동산이라고 생각하는 사람들이 많다. 그래서 경매로 산 집에는 직접 거주하지 않는다고 알려 졌다. 그러나 남의 불행을 이용해 싸게 사는 것이 아니라 채권자(경매부친 사람)의 채권을 용이하게 하게하고, 채무자는 채무변제를 도와주는 행위이다. 빚이 많아 경매에 부쳐진 주택은 부동산시장에 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 경매에 부쳐진 부동산을 산다는 것은 빚진 사람의 신용회복을 도와주고 경제에 이바지하는 현명한 결정인 셈이다.

 

가격 하락기에는 경매가 불리?

 

부동산값이 내려가는 때에 나온 부동산은 법원에서 매긴 감정가가 높게 잡혀서 경매를 통하더라도 비싸게 산다고 생각한다. 감정가가 높으니 당연히 실제 낙찰가도 높을 것이라 판단하기 때문이다. 그러나 오히려 가격 하락기에 나온 부동산이 더 싸게 살 수 있는 게 요즘 경매시장이다. 예전과 달리 요즘에는 부동산 시세나 실 거래가가 인터넷과 중개업소에 투명하게 공개되기 때문에 시세보다 저렴할 때만 입찰하는 관행이 있어서이다. 기준가격을 정한 다음 입찰에 참여하는 때문에 굳이 비싼 가격에 낙찰 받을 이유는 전혀 없다. 

 

 

찌꺼기 부동산이 많다?

 

대체로 경매에 부쳐진 부동산은 잘 팔리지 않는 하자 물건이 많다고 생각한다. 전 주인이 팔려고 내놓아도 쉽게 팔리지 않아 경매 처분 된 거라고 지레 판단한다. 그러나 사실과 다르다. 언론에서 소개됐듯이 강남의 대표적인 아파트인 ‘타워팰리스’ 부터 도심의 지명도 높은 알짜 빌딩까지 경매로 나온다. 경매로 나온 이유는 채무자가 돈을 빌린 후 빚을 갚지 않아 나온 것이지 찌꺼기여서 나온 게 아니다. 일부 부동산의 입지나 상권이 안 좋아서 나오는 수도 있지만 어느 부동산 매물이나 똑 같다.

 

초보자는 위험하다?

 

잘 못 알려진 사례 중에 하나가 ‘위험하다’, ‘겁이 난다’이다. 싸다는 이유 하나만으로 샀다가 나중에 하자가 생기면 입주가 지연되고 고생(소송, 분쟁 등)할 것이란 판단에서다. 그러나 초보자도 경매의 절차와 과정, 서류 보는 간단한 방법을 익히고 입찰현장 견학을 한 다음에는 누구나 입찰에 참여할 수 있다. 최근에는 각종 재테크 학원과 경매교육 과정을 수강한 초보자들이 경매를 통해 쉽게 재테크 하는 일이 크게 늘었다. 첫 술에 배부를 수 없듯이 어느 정도 학습과 꾸준한 관심만 있다면 경매는 안전한 투자 수단이다.

 

권리분석은 어렵다?

 

‘권리분석’이란 부동산이 지니고 있는 권리를 얻는 원인을 파악하는 과정이다. 누구나 집을 살 때 토지와 건물의 등기부등본을 열람하고 토지이용계획 확인원을 떼보는 것과 같이 기본적 상식과 관심만 있다면 권리분석 과정이 어려운 게 아니다. 전문가만이 할 수 있다고 생각하는 잘 못 알려진 오류에서 어렵다고 생각하는 것이다. 경매시장에 나온 부동산 중 권리분석이 어려운 매물은 10% 미만이라고 보면 된다. 까다로운 법적 적용이 필요한 부동산은 피하면 된다.

 

브로커나 조직(?)이 개입된 매물이 많다?

 

실무에 종사하다 보면 경매물건에 혹시 무서운(?) 사람들이 개입되어 나중에 낙찰 받았을 때 문제가 되지 않을까 염려하는 사람들이 의의로 많다. 그러나 경매에 부쳐진 부동산일수록 전 주인(채무자)이 자포자기해 새롭게 낙찰 받은 사람에게 쉽게 넘겨주는 부동산이 거의 태반이다. 폭력과 불법이 난무하던 시대와는 딴판이므로 걱정하지 않아도 된다. 간혹 이사비와 입주지연 때문에 채무자와 분쟁이 발생하는 경우는 있어도 경매물건 하나 때문에 브로커가 개입하거나 조직의 목표물이 되는 경우는 단연코 없다.

 

채무자와 세입자는 길거리에 내몰린다?

 

TV 시사프로나 연속극에 가끔 경매에 부쳐진 주택의 채무자나 세입자가 한 푼도 못 받고 길거리에 내몰리는 억울한 사연이 소개되곤 한다. 그러나 주택·상가임대차보호법이 있어서 일정 금액의 최우선 변제(서울 최고 2,500만원)를 받는 경우가 더 많다. 소유자의 경우 경매로 낙찰된 금액이 빚진 금액보다 많으면 소유자에게 다시 남는 돈은 돌려주는 게 원칙이다. 경매라고 야속하게 한 푼도 못 받고 쫓겨나게 하는 사례는 특별한 경우가 아니면 거의 없다고 봐도 된다.

 

세입자의 집 비우기가 어렵다?

 

경매부동산에는 거의 집주인이나 세입자가 거주하기 마련이다. 물론 비어있는 집도 있고 폐문부재로 방치된 집도 있다. 경매로 낙찰 받은 다음에는 살고 있는 사람들을 이사 가게 해야 하기 때문에 조금 번거로운 절차를 거쳐야 하는 것이 사실이다. 그러나 초보자가 생각하는 것만큼 골치 아프게 집을 비우는 경우는 많지 않다. 주택 또는 상가임대차보호법에 따라 세입자는 일정액을 우선변제 받거나 배당순위에 따라 전세금을 돌려받고 나가는 세입자들이 더 많다.

 

가짜 세입자가 판친다?

 

주택 경매물건 중에는 간혹 실제 살지도 않는 가짜 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추고 살고 있는 주택이 왕왕 있다. 주택에서 실제 살기 위한 목적이라기보다는 채무자와 짜고 일부 금액이라도 챙기기 위해 법원에 권리신고를 하고 거주하고 있는 것이다. 그러나 경매참여자는 신경 쓸 필요 없는 전혀 없다. 왜냐하면 가짜 세입자들 중 일정 요건을 갖췄으면 경락대금에서 우선 변제받는 소액임차인들이기 때문에 낙찰대금 배당에 참여해 우선 변제되는 사람들이기 때문에 낙찰자는 그들에게 돈을 한 푼도 물어주지 않아도 된다. 경매가 진행된다는 등기(경매개시결정) 후에 전입신고를 하고 들어온 가짜 세입자도 절차가 간편한 인도명령만으로 내보낼 수 있기 때문에 신경 쓰지 않아도 된다.

 

경매로 사면 무조건 싸게 살 수 있다?

 

경매로 부동산을 사면 종목에 따라 다르지만 통상 적게는 10%에서 많게는 반값에 살 수 있다는 것은 누구나 아는 사실이다. 부동산의 ‘떨이시장’ ‘도매시장’이란 것쯤은 요즘 투자자들이 다 안다. 1회 유찰시 20~30%씩 금액이 떨어지는 저감률 때문에 많이 유찰될수록 낮은 값에 낙찰 받는다. 그러나 우리가 아는 사실과 달리 오히려 시세보다 높게 낙찰 받는 경우도 적지 않다. 이는 감정평가액을 시세로 믿고 1회 유찰시 가격을 높이 써서 낙찰 받기 때문이다. 뻥튀기 감정을 믿고 입찰하면 일반매물보다 비싸게 살 수 있는 게 경매다.

 

경락잔금 전액을 내 돈으로 일시에 납부해야 한다?

 

통상 경매에서 최고가매수인(낙찰)으로 정해지면 잔금은 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내에 납부해야 하는 것이 원칙이다. 만약 납부기한 내에 납부를 못할 사정이 있다면 다음번 경매기일 3일전까지 정해진 이자와 함께 잔금을 납부하면 유효한 낙찰로 인정한다. 즉 경매도 잔금 납부의 여유기간이 있다. 만약 잔금 낼 돈이 부족하다면 금융권의 ‘경락잔금 대출제도’를 이용하면 된다. ‘

 

낙찰 부동산을 단기매매하면 세금추적 당한다?

 

경매로 샀다가 바로 팔면 양도세 문제와 세금추적 때문에 걱정하는 투자자들이 많다. 경매는 일반매매와 달리 낙찰가가 공개적으로 노출되기 때문에 경락받은 부동산을 1년 이내에 되팔면 단기매매에 따라 투기꾼으로 몰릴 까봐 걱정한다. 게다가 재테크 목적으로 1년 내에 몇 차례 낙찰 받으면 혹시 부동산투기꾼으로 몰리는 것으로 아닌가 생각한다. 그러나 부동산을 경락받아 1년 안에 되팔게 되면 양도세 부담이 무거울 뿐이지 투기꾼으로 몰지는 않는다.

 

전문가의 도움이 반드시 필요하다?

 

경매입찰 경험이 없는 겁(?) 많은 투자자들은 반드시 법률가나 경매전문가의 도움을 받아 입찰하는 게 안전할 것이라 생각한다. 그러나 경매투자는 우리가 일반적인 부동산거래를 하는 것과 마찬가지로 단순, 명료한 게 태반이며, 소유자가 살고 있는 아파트나 주택은 간단한 권리관계 때문에 손쉽게 낙찰 받을 수 있다. 오히려 전문성 없는 법률사무소나 욕심 많은 경매업체 브로커를 만나면 과다한 수수료 때문에 골치를 앓는 경우도 있다. 다만 입찰 전 권리분석 방법을 배우고 꾸준히 경매투자 공부를 익힌다면 굳이 비싼 수수료를 줘가며 업체를 이용할 이유는 없다.