서울시장 누가 되든 '35층 규제' 풀린다…재건축 '들썩'

서울시장 누가 되든 '35층 규제' 풀린다…재건축 '들썩'

출처: 한경

 

'대선 전초전' 7일 재보선

朴·吳 모두 '35층룰 폐지' 공약
부산 등 결과 따라 정국 요동

< 마지막 표심잡기…누가 웃을까 > 4·7 재·보궐선거를 하루 앞둔 6일 서울시장 보궐선거에 출마한 여야 후보가 유세 현장에서 시민들에게 지지를 호소하고 있다. 투표는 7일 오전 6시부터 오후 8시까지 진행된다. 당선자 윤곽은 밤 12시께 드러날 전망이다. 박영선 더불어민주당 서울시장 후보(왼쪽 사진)와 오세훈 국민의힘 서울시장 후보(오른쪽 사진). 김범준 기자 bjk07@hankyung.com/국회사진기자단

서울·부산시장 등을 뽑는 재·보궐선거가 7일 치러진다. 그동안 후보들의 각종 선거공약과 흑색선전을 유심히 지켜본 유권자들이 소중한 한 표를 행사할 기회다. 이번 선거는 문재인 정부 4년간의 평가와 1년 뒤 치러질 대선의 전초전 성격이라는 분석이다.
여야 지도부는 선거운동 마지막 날인 6일 서울 주요 지역을 돌며 총력전을 펼쳤다. 이낙연 더불어민주당 상임선거대책위원장은 촛불집회의 상징인 광화문 유세 현장에서 “투표를 통해 문재인 정부의 국정 운영을 지지해 달라”고 호소했다.
김종인 국민의힘 비상대책위원장은 청년층이 많은 신촌 대학가를 찾아 “문재인 정부 집권 4년의 무능과 위선을 심판하기 위해 투표소를 찾아달라”고 목소리를 높였다

이번 재·보궐선거는 울산 남구청장 등 기초단체장 2명, 광역의원 8명, 기초의원 9명을 함께 뽑는다. 유권자는 1216만 명으로 지난해 총선 유권자(4399만 명)의 30%에 육박한다.
이준한 인천대 정치외교학과 교수는 “선거로 드러난 민심이 내년 대선과 정부의 주요 경제 정책 등에 커다란 영향을 끼칠 것”으로 내다봤다.
여야 서울시장 후보 중 누가 당선되더라도 2011년 박원순 시장 당선 후 10년간 지속된 규제 일변도의 부동산 정책 기조에 변화가 예상된다. 주거용 건물 층수를 35층으로 제한하는 ‘35층 룰’은 박영선 민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보 모두 폐지하겠다고 공약했다. 두 후보가 5년간 약속한 주택 공급 물량은 각각 30만 가구(박영선)와 36만 가구(오세훈)에 달한다.

 

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “계획된 물량이 제대로 공급되면 주택가격은 중장기적으로 안정될 것”이라며 “말 그대로 공약(空約)에 그치면 단기적으로 시장 불안이 가중될 가능성이 있다”고 말했다.

서울 정비사업 10년 만에 정상화 기대…강남 50층 재건축 탄력받나
시장친화 부동산 공약 봇물

‘4·7 서울시장 보궐선거’ 이후 규제가 완화될 것이라는 기대가 커지고 있다. 박영선 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보 모두 부동산 정책 실패로 돌아선 민심을 잡기 위해 시장 친화적인 부동산 공약을 쏟아냈기 때문이다. 누가 당선되더라도 민간 재건축·재개발이 지금보다는 활성화될 것으로 전망된다. 박원순 전 시장이 재임했던 10여 년간 ‘보존’과 ‘재생’에 밀렸던 정비사업이 정상화 수순을 밟게 될 것이라는 얘기다.

층고·용적률 규제 완화할 듯

박 후보와 오 후보는 모두 규제 완화를 통해 서울 내 주택 공급을 늘리겠다는 공약을 내놨다. 모두 민간 개발의 숨통을 터주는 방식을 통해서다. 박 후보는 여당 후보지만 공공 주도 개발을 고집하는 현 정부 기조와 거리를 뒀다. 박 후보는 민간이 일부 참여하는 재건축·재개발을 약속했고, 오 후보는 사업에 속도를 높이기 위해 민간 주도 재건축·재개발을 밀고 있다.
차기 시장 체제에서는 재건축 사업의 최대 걸림돌 중 하나인 ‘35층룰’은 폐지될 가능성이 높다. 공동주택 등 주거용 건물 층수를 35층 이상 못 짓도록 한 이 규제는 서울시의 장기 도시계획 구상인 ‘2030 서울도시기본계획’에 담겼다. 박 전 시장이 2014년 도입한 뒤 대치동 은마아파트, 잠실동 주공5단지 등 다수의 재건축 아파트 사업을 막거나 지연시켰다.
오 후보는 일률적인 층수 규제 폐지를, 박 후보는 ‘남산 경관을 해치지 않는 선’이라는 조건하에 규제 완화를 검토하겠다는 입장이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “이 규제가 사라지면 50층 재건축을 추진했지만 서울시 반대를 넘지 못했던 대치동 은마 등 강남권을 중심으로 사업 추진이 탄력받을 것”으로 예상했다.
용적률도 법정상한까지 완화할 여지가 있다. 현재 서울시는 2종 일반주거지역에 최대 200%의 용적률을 적용하고 있다. 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮은 수준이다. 용적률을 완화하지 않아도 개별 구역의 용도지역·지구를 상향하는 식으로 더 높은 용적률을 줄 수 있다. 이동주 한국주택협회 산업본부 부장은 “서울시장은 주요 개발 사업의 인허가권을 갖고 있어 사업의 속도 조절이 가능하다”며 “다음 단계로 진행할 수 있게만 해줘도 정비시장에 상당한 파급 효과를 미칠 것”이라고 내다봤다.
공시가격 현실화로 부담이 커진 부동산 보유 세금을 줄여줄 가능성도 있다. 박 후보는 공시가격 인상 폭 제한을 약속했고, 오 후보는 재산세 감면을 예고했다. 다만 박 후보가 제안한 공시가격 인상 폭 제한은 정부와 여당의 전폭적인 지원이 전제돼야 한다. 시장에선 정부가 부동산 민심을 달래기 위해 1주택자의 재산세 감면을 추진할 것으로 예상한다. 오 후보는 재산세 50%를 환급한 서초구처럼 재산세를 감면하겠다는 구상이다. 무소득 1주택자는 아예 면제를 약속했다.

공급 목표 달성은 미지수

두 후보가 향후 5년간 공급하겠다고 약속한 주택 규모는 각각 30만 가구를 웃돈다. 박 후보는 3.3㎡당 1000만원가량의 반값 아파트로 공공주택 30만 가구를 공급하겠다는 계획이다. 오 후보는 △재건축·재개발 규제 완화 통한 민간 공급 18만5000가구 △기존 서울시 공급계획 7만5000가구 △민간토지 임차형 공공주택인 ‘상생주택’ 7만 가구 △소규모 필지를 소유한 이웃끼리 공동 개발하는 ‘모아 주택’ 3만 가구 등 총 36만 가구의 신규 주택 공급을 약속했다.
두 후보의 공약이 실현된다면 서울 집값 안정에 크게 기여할 수 있다. 국토교통부에 따르면 최근 4년간 서울의 연평균 아파트 인허가 물량은 4만 가구 수준이다. 하지만 서울시장의 남은 임기가 당장 1년 정도에 불과한 데다 서울시의회, 정부 등과 의견 조율을 해야 하는 점을 감안할 필요가 있다. 실제 공급 물량은 공약한 것에 못 미칠 가능성이 높다는 지적이다.

 

오 후보가 당선될 경우 정부와의 이견으로 시장 혼란이 커질 수 있다는 우려도 나온다. 오 후보 공약의 직접적인 수혜가 예상되는 강남구 압구정동과 영등포구 여의도 재건축 아파트 가격은 들썩이고 있다. 박 후보가 당선되면 강남 지역의 재건축이 쉽지 않을 것이라는 견해도 있다. 부동산 부자들에게 개발 이익을 허용하는 방안에 대해 당 내부의 거부감이 크기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “서울시장 선거 이후 1년 정도밖에 남지 않은 대통령 선거까지 부동산 정책 혼란이 커질 것”이라고 했다.
좌동욱/이유정 기자 leftking@hankyung.com