특별공급 궁금증

"생애최초·신혼부부 자격 될까요?"…'특공' 궁금증 총정리

 

출처 : 한경

최진석의 부동산 팩트체크

고덕강일공공주택지구 전경

앞으로 청약시장에서 생애최초 특별공급(특공) 물량이 민간아파트로 확대됩니다. 신혼부부 특공의 소득기준도 일부 완화됐습니다. 생애최초 특공은 청약가점이 아닌 추첨으로 당첨자를 정합니다. 청약 가점 낮은 무주택자들도 당첨 기회를 노릴 수 있죠. 당첨의 문이 넓어진 만큼 이에 대한 관심도 많습니다. 특히 기존에 생애최초, 신혼부부 특공 자격요건에 맞지 않았던 분들이 이번 제도 개선으로 신청 자격을 얻을 수 있는지 문의해오는 상황입니다. 궁금한 점, 애매한 부분들 Q&A 방식으로 정리해봤습니다. 체크해보시죠.

Q. 생애최초 공급물량 확대 얼마나 되나

A. 기존에 공공주택에만 있는 생애최초 특공의 공급량을 늘리고, 민간 아파트에도 이를 새로 도입한다. 공공주택의 생애최초 물량 비율은 20%에서 25%로 확대된다. 민간 아파트의 경우 공공택지에서는 분양물량의 15%, 민간택지에선 7%를 생애최초 특공으로 공급하게 된다. 단, 이 때 주택은 전용면적 85㎡ 이하로 제한된다.

Q. 구체적인 생애최초 특별공급 자격요건을 알고 싶다

A. ①입주자모집 공고일 현재 생애최초로 주택구입 요건을 충족
②제28조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원
③입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 자
④입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함
⑤해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하인 자 <*신혼부부 소득기준 산정방식과 동일>

Q. ‘생애최초로 주택을 구입하는 자’의 의미가 정확히 무엇인가

A. 청약하려는 주택의 입주자모집 공고일 현재, 세대원 중 한 사람이라도 주택(분양권등) 구입, 상속, 증여, 신축 등 사유를 불문하고 과거에 한 번이라도 주택(분양권등)을 소유한 사실이 있는 경우는 생애최초 특별공급의 대상이 될 수 없다. 예를 들어 배우자가 결혼 전에 주택을 소유하였다가 처분한 경우 주택을 소유한 사실이 있어 특별공급 대상이 될 수 없다.

Q. ‘주택공급에 관한 규칙’ 제53조에 따른 무주택을 인정받는 주택을 소유하거나 소유한 이력이 있는 경우, 생애최초 자격이 되는가

A. 세대원 중 한 사람이라도 과거 주택(분양권등)을 소유한 사실이 있는 경우는 생애최초 특별공급의 대상이 될 수 없다. 그러나 주택공급규칙 제53조에 따라 무주택으로 인정받은 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 예외적으로 무주택으로 보아, 생애최초 자격을 부여한다. 단, 제53조 제9호의 소형저가주택의 인정기준은 제외한다. 예를 들어 만 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하고 있거나, 과거 소유한 사실이 있는 경우는 예외사유에 해당되어 주택을 소유하지 않은 것으로 간주한다.

Q. 세대원중에 소형저가에 해당하는 주택을 보유하고 있는 경우 민영주택 생애최초 특별공급 신청이 가능한가

A. 소형저가주택은 민영주택의 일반공급 신청 시에만 적용(가점제)되는 규정이다. 세대원 중에 소형.저가주택을 보유하고 있는 경우에는 유주택자로 생애최초 특별공급의 대상자로 인정되지 않는다. 참고로 소형저가주택은 주거전용면적 60㎡ 이하 & 공시가격 수도권 1억3000만원 이하, 지방 8000만원 이하 주택을 말한다.

Q. 입주자모집공고일 현재 1순위 통장에 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자에 충족해야 하는가

A. 민영 생애최초 자격요건 중 청약통장 선납금 600만원 조건은 없다. 그러나 주택공급규칙 제28조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원의 자격조건을 충족할 필요가 있다. 예를 들어 투기과열지구 등은 통장가입 2년 이상, 지역별 예치금액을 충족(특별시 300만원 등)해야 한다. 수도권(투기과열제외)의 경우 통장가입 1년 이상, 지역별 예치금액 충족자, 비수도권(투기과열제외)는 통장가입 6개월 이상, 지역별 예치금액 충족자다. 특히, 투기과열ㆍ조정대상 지역의 1순위 요건에는 세대주만 가능하다. 세대원 중 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨사실이 있는 경우에는 1순위에서 제외되므로 유의해야 된다. 이들은 특별공급 대상이 아니다.

Q. 청약예부금 통장이 아닌 청약저축 통장 가입자인 경우 신청 가능한가

A. 기본적으로 민영주택은 청약부금, 청약예금, 주택청약종합통장으로만 청약신청이 가능하다. 청약저축 가입자의 경우에는 입주자 모집공고일 전에 청약저축 통장을 청약예금 통장으로 전환하는 경우 신청 가능하다. 청약저축 통장은 국민주택 청약 시에만 이용 가능하며, 청약저축을 청약예금으로 전환한 후에 청약저축으로 재전환은 불가능하다는 점을 유의해야 한다.

Q. 신설되는 민영주택 생애최초 특공의 자격은 어떻게 되나

A. 기본적으로 국민주택과 같다. 다만 높은 분양가를 고려해 소득수준은 도시근로자 월평균 소득의 100%에서 130%까지 완화했다. 3인 이하 가구 기준으로 기존 555만원에서 722만원으로 늘었다. 4인 가구 기준으로는 기존 622만원에서 809만원으로 증가한다.

Q. 신혼부부 특공의 소득 요건은 얼마나 완화됐나

A. 신혼부부 특공의 경우 생애최초 주택 구입에 대해 소득 요건을 더 완화해준다. 현재 신혼부부는 도시근로자 월평균 소득 120%(맞벌이 130%) 이하라면 신청이 가능하다. 여기에 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부를 대상으로 소득기준을 10%포인트 완화해 적용한다. 이렇게 되면 맞벌이는 월평균 소득 140%까지 청약 자격을 얻게 된다. 4인 가구 기준 월평균 소득 140%는 872만원이다. 연봉으로 환산하면 1억464만원에 달한다. 완화되는 신혼부부 특공 소득요건이 적용되는 주택은 민영주택의 신혼부부 특공과 공공분양인 신혼희망타운이다. 단, 분양가격이 6억~9억원인 경우에 한해서다.

Q. 2015년 경기도 거주 당시 85㎡이하 청약예금 가입자가 모집공고일 2년 전까지 서울특별시로 전입해 청약신청 하려는 경우 1순위 요건 충족이 되는가

A. 청약예금은 면적별 특화된 하나의 상품으로 85㎡이하 가입 시 경기도 거주자로 200만원 예치한 경우, 가입일로부터 2년(투기과열지구 또는 청약과열지역) 경과시 1순위 자격을 만족한다. 단, 지역별 예치금은 입주자 모집공고일 현재 신청자의 주민등록표등본상 거주지역을 기준으로 판단한다. 때문에, 서울특별시에 청약하고자 하는 경우 청약접수 당일까지 지역간 예치금 차액(100만원)을 납입하면 청약을 할 수 있다.

Q. 기혼자의 경우, 모집공고일 현재 배우자가 주민등록표등본상 분리되어 있는 경우에도 청약가능한가

A. 모집공고일 현재 청약자가 혼인사실을 가족관계증명서 또는 혼인관계증명서로 증명하는 경우는 배우자가 주민등록표등본상 분리되어 있어도 청약가능하다. 다만, 배우자 및 배우자의 동일 등본에 등재되어 있는 신청자(배우자 포함)의 직계존비속 전원이 과거 주택소유사실이 없어야 한다.

Q. 이혼한 뒤 자녀는 있으나 자녀가 모집공고일 현재 신청자와 주민등록표상 분리되어 있어도 신청이 가능한가

A. 공고일 현재 청약자가 이혼 등으로 배우자가 없는 경우에는 미혼인 자녀(입양포함)가 주민등록표등본상 같이 등재된 경우에만 신청 가능하다.

Q. 배우자가 없는 자로서 모집공고일 현재 자녀가 같은 주민등록표등본상에 등재되어 있으나, 이혼 한 자녀의 경우에도 신청 가능한가

A. 생애최초 주택 특별공급 운용지침 제4조(청약자격)의 규정에 따라, 자녀는 미혼인 자녀만 인정되며, 이혼한 자녀는 해당되지 않는다.

Q. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자만 가능한가. 보험설계사 및 방문판매원은 안되는가

A. 기본적으로 모집공고일 현재 근로자 및 자영업자는 포함된다. 생애최초 주택 특별공급 운용지침 제4조(청약자격)의 규정에 따라 공고일 현재 근로자 또는 자영업자가 아닌 경우에는 과거 1년 내에 소득세(근로소득ㆍ사업소득)를 납부 한(소득세 납부의무자이나 소득공제·세액공제·세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함) 자도 포함된다. ‘과거 1년’은 입주자모집 공고일로부터 1년을 말한다. 해당연도에 소득세 납부가 확인되는 경우에도 인정된다. 보험설계사, 방문판매원 등 자영업자가 아닌 경우에도 모집공고일 현재 1년 이내 소득세를 납부한 자로서 통산 5년 이상 소득세를 납부한 경우에는 신청 가능하다.

Q. 본인(청약자)은 소득이 없고, 배우자는 근로소득이 있는 경우 배우자가 소득세를 납부한 기한도 인정되나

A. 주택공급 신청자 본인이 소득세를 납부한 경우에만 인정된다. 배우자 또는 세대원이 소득세를 납부한 사실은 인정되지 않는다.

Q. 과거 5개년도 소득세 납부내역은 60개월을 의미하는가. 또 소득세 납부실적 5년은 연속적으로 납부한 것을 의미하나

A. 모집공고일 현재 과거 5개년도 소득세 납부내역은 개월 수가 아닌 연도별 횟수를 의미한다. 납부내역은 통산 5년의 납부실적을 의미하며, 특히, 비연속적인 경우도 합산하여 인정가능하다. 예를 들어 2011년 2013년 2015년 2018년 2019년에 각각 소득세를 납부한 경우 가능하다. 1년 기간 동안 12개월 이하로 근무하여 납부한 경우도 1개년의 실적으로 인정해준다.

Q. 과거 5개년도 소득세 납부사실을 확인할 수 있는 서류는 무엇인가

A. 과거 소득세 납부사실 확인은 아래의 서류를 통해 확인 가능
• 소득금액증명(근로소득자용 또는 종합소득세신고자용) - 세무서
• 납세사실증명(종합소득금액증명 제출자에 한함) - 세무서
• 근로소득원천징수영수증 또는 사업소득원천징수영수증 - 해당직장
• 일용근로소득 지급명세서(원천징수영수증) - 해당직장/세무서
• 일용근로자 소득금액증명 - 세무서

Q. 청약자가 근로소득(사업소득이) 없는 상황에서 이자소득, 배당소득만 있는 경우 청약자격이 있는가

A. 생애최초 특별공급은 소득세법 제19조 또는 제20조에 해당하는 근로소득(사업소득)에 대한 소득세를 납부한 적이 있어야 가능하다. 근로소득(사업소득)에 따른 소득세 납부 실적이 없을 경우 청약이 불가하다.

Q. 혼인신고 이전 출생한 자녀를 둬도 신혼부부 특공을 신청할 수 있나

A. 그동안 혼인신고 이전 출생한 자녀를 둔 신혼부부에게는 신혼부부 특공 1순위 자격을 부여하지 않았다. 앞으론 부부가 혼인하기 전 출생한 자녀도 혼인 기간에 출생한 자녀로 인정해준다.

Q. 세대원이 2인 이하인 경우, 월평균 소득은 3인 이하의 소득을 적용하는가

A. 본인 포함 세대원이 2인 이하인 경우에 월평균 소득은 ‘3인 이하 기준 소득’을 적용한다.

Q. 해당 세대의 월평균 소득을 산정시 신청자와 배우자만을 기준으로 산정하는가

A. 소득 산정대상은 모집공고일 현재 신청자의 주민등록표상 세대주 및 성년자인 세대원의 소득을 합산하여 산정한다. 세대원의 실종, 별거 등으로 소득파악이 불가능한 경우에는 주민등록표상의 말소를 확인하여 소득산정에서 제외한다. 당첨자 및 성년자인 무주택세대구성원을 기준으로 주택공급신청자가 혼인한 경우 신청자 및 배우자의 직계존비속을 포함한다. 주택공급 신청자의 배우자가 세대 분리된 경우에는, 배우자 및 그 배우자의 주민등본표에 있는 신청자 및 배우자의 직계존비속을 포함한다.

Q. 과거에 신혼부부 특별공급에 청약하여 당첨된 적이 있는 경우 생애최초 특별공급 신청이 가능한가

A. 특별공급은 1세대당 1회만 공급된다. 과거 본인 및 세대 구성원 중 신혼부부·노부모부양·다자녀가구·기관추천·이전기관 등의 특별공급을 받은 적이 있는 자는 생애최초 특별공급을 신청할 수 없다.

Q. 해외근무자는 어떻게 되나

A. 현재, 해외에 장기간 근무 중인 청약자는 우선공급 대상자에서 제외하고 있다. 장기간의 요건은 모집공고일 기준으로 과거 2년 이내 ①계속하여 90일, ②연간 누적 183일을 초과하여 해외에 거주한 경우다. 이 경우 해당지역 우선공급 신청자격이 인정되지 않는다. 하지만 예외적으로 해외근무 등 생업사정으로 인하여 혼자 국외에 체류한 경우(단신부임)에는 국내에 거주한 것으로 인정하여, 우선공급 대상자로서 청약을 할 수 있게 된다