DSR 축소

연소득 5000만원 A씨, 7월부터 서울 7억 아파트 사려면…

 

출처 : 한경

규제지역서 7억 집 살때
7월부터 대출한도 5000만원 줄어든다

6억 초과 아파트도 대출 조인다

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽 두 번째)이 29일 서울 여의도 수출입은행에서 열린 비상경제 중앙대책본부회의에서 발언하고 있다. 홍 부총리는 “내년 가계부채 증가율을 코로나19 사태 이전 수준인 4%대로 관리하겠다”고 말했다. /뉴스1

오는 7월부터 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역의 6억원 초과 아파트를 담보로 대출받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)이 개인별 40%로 제한돼 대출 한도가 대폭 줄어든다. DSR은 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. 또 다음달부터는 토지, 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산 담보대출을 받을 때 현재 주택과 마찬가지로 담보인정비율(LTV)이 도입된다. 대출 한도가 시가의 최대 70%로 제한되고, 특히 토지거래허가구역 내 비주거용 부동산은 LTV가 7월 이후 40%로 묶인다.
금융위원회는 29일 이 같은 내용의 가계부채 관리 방안을 발표했다. 이번 4·29 대책은 지난해 코로나19 사태 이후 8%(전년 대비)까지 급증한 가계부채 증가율을 원 상태로 되돌리는 데 초점을 맞췄다.
주택담보대출뿐 아니라 신용대출 규제도 강화된다. 신용대출의 DSR 산정 때 그동안 일률적으로 10년 만기가 적용됐지만 오는 7월부터 7년, 내년 7월엔 5년으로 줄어들어 대출 한도가 거의 절반으로 축소된다.

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금융위 관계자는 “가계부채 증가율을 올해 5~6%대, 내년엔 코로나19 이전 수준인 4%대로 관리하는 등 연착륙을 추진할 것”이라며 “이 과정에서 청년·실수요자의 어려움이 가중되지 않도록 보완책도 마련할 것”이라고 말했다.
금융당국은 소득이 낮은 무주택 청년층에 대해 ‘장래 소득’을 DSR 산정에 반영해 대출 한도를 늘려 주기로 했다.
또 39세 미만 무주택 청년층의 내 집 마련 부담을 덜어주기 위해 현재 최장 30년인 주택담보대출 만기를 40년까지 연장하는 초장기 모기지를 도입하기로 했다.

 

박원갑 국민은행 수석전문위원은 “이번 규제 강화로 주택은 물론 상가, 오피스텔 시장으로 흘러드는 돈줄이 막히면 관련 시장에도 타격이 불가피할 것”이라며 “부동산 가격 상승 심리를 자극하지 않으면서도 실수요자 위주로 시장이 움직일 수 있도록 가이드라인을 제대로 수립해야 할 것”이라고 말했다.

개인별 DSR 40%로…신용대출 산정 만기도 축소
은행별 DSR, 개인마다 적용…2023년 7월까지 단계 확대

오는 7월부터 규제지역의 시가 6억원 초과 주택을 담보로 대출받을 때 차주별 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 40% 규제가 적용된다. 소득과 관계없이 1억원을 초과하는 신용대출을 받아도 같은 규제를 받게 된다. 과도한 대출 증가세를 막아 가계 부채를 관리하기 위한 차원이지만, 소비자의 대출 문턱은 더욱 높아질 것이라는 분석이다. 규제를 피하기 위해 7월 이전에 대출을 미리 받으려는 ‘가수요’가 폭증할 수 있다는 우려도 제기된다.

차주별 DSR 적용 대상 넓힌다

금융위원회는 29일 이 같은 내용을 담은 가계부채 관리 방안을 발표했다. 차주 단위 DSR 적용 대상을 7월부터 2023년 7월까지 단계적으로 확대하는 게 골자다. DSR이란 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 지금까지는 은행별로 DSR 평균치를 40%로 맞추면 됐기 때문에 개별 차주에 따라 40% 넘게 대출을 받는 사례도 있었다. 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 사거나 연소득 8000만원이 넘는 사람이 신용대출 1억원 이상을 받을 때만 차주별로 DSR 40% 규정이 적용됐다.
7월부터는 차주별 DSR 적용 대상이 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택으로 확 넓어진다. 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 적용 대상(2월 기준)이 된다는 게 금융위 설명이다. 신용대출에서도 연소득 8000만원 조건을 삭제, 소득과 관계없이 1억원 이상의 대출을 받으면 DSR 40% 규제가 적용된다. 차주별 DSR 적용 범위는 내년 7월에는 총대출액 2억원 초과, 2023년 7월에는 총대출액 1억원 초과 차주로 단계적으로 확대된다.
단 전세자금 대출, 예적금 담보대출, 보험계약 대출과 정책 상품(서민금융상품 등), 300만원 미만의 소액 대출은 차주별 DSR을 적용하지 않기로 했다. 또 DSR 산정 시 가급적 실제 만기를 반영하도록 체계를 정비한다. 현재 일률적으로 10년을 적용 중인 신용대출의 DSR 산정 만기는 7년(올해 7월)→5년(내년 7월)으로 단계적으로 줄어든다.

내년 7월 이후 대출한도 더 줄어

이번 대책으로 소득이 상대적으로 낮은 주택 수요자의 대출 한도가 크게 줄어들 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 연소득 5000만원에 현재 연 3% 금리로 5000만원 한도의 마이너스통장 대출을 갖고 있는 직장인 A씨를 예로 들어보자. 수도권 규제지역에서 시세 7억원짜리 아파트를 구입할 때 지금은 주택담보대출 2억8000만원(연 2.7%)을 받을 수 있다. 하지만 7월 이후에는 A씨가 빌릴 수 있는 금액이 2억3000만원으로 18% 줄어든다. 차주별 DSR 40% 규제가 적용되는 데다 10년으로 일괄 적용했던 신용대출의 산정 만기가 7년으로 축소되기 때문이다. 상환기간이 줄어들면서 1년에 갚아야 하는 원리금은 늘어나는 구조다.
내년 7월 이후에는 대출 한도가 더 줄어든다. DSR을 산정할 때 신용대출의 만기를 7년에서 다시 5년으로 더 줄이기 때문이다. 이 경우 DSR 40%에 맞춰 A씨가 빌릴 수 있는 주택담보대출은 1억7000만원이다. 현재보다 40% 가까이 깎인다. 전문가들은 “연 소득 3000만원 미만인 중저소득층의 경우 한도가 더 많이 줄어들 수 있다”고 분석했다. 신용대출도 차주에 따라 내년 7월부터 한도가 절반 이하로 줄어들 수 있다. 만기 기준을 10년에서 5년으로 바꿔 1년에 갚아야 할 원리금이 두 배로 산정되기 때문이다.

 

한 은행 관계자는 “담보인정비율(LTV) 규제로 막혔던 주택담보대출의 부족분을 신용대출로 메우는 식의 ‘영끌’(영혼까지 끌어모으는) 대출이 앞으로 더 어려워질 것”이라며 “7월 전에 대출을 미리 받아놓으려는 고객이 몰려 일시적으로 가계대출도 더 급증할 수 있다”고 평가했다