월세 와 전세

출처 : 부딩

22-12-08

 

 

언제까지 월세가 전세보다 쌀까?

월세화 속도가 어느 때보다 빠릅니다. 집값과 전셋값은 떨어지는 상황에서도 월셋값은 오르는 데다, 거래량마저 늘며 시장의 대세로 자리 잡고 있습니다. 다만 이런 추세가 쭉 이어질 거라고 보는 이는 많지 않습니다. 오늘 부딩은 ‘월세 시대: 언제까지 월세가 전세보다 쌀까?’에 대해 다룹니다.

 

 

월세 거래 120만 건 돌파

올 들어 11월까지 전국 임대차시장에서 월세를 조금이라도 낀 거래가 128만3096건을 기록했습니다. 2021년 한 해 월세 거래량 97만7039건을 가볍게 뛰어넘는 수준입니다. 월세 거래가 120만 건을 넘어선 건 처음입니다. 이대로라면 올해 월세 거래가 140만 건을 넘어설 거란 전망도 나옵니다. 지금의 월세 거래 급증 현상은 금리인상과 관련이 있습니다. 높아진 전세대출 금리에 비해 월세 수준이 낮기 때문입니다.

• check! 월세 거래 증가세는 매매·전세 거래량과 비교할 때 두드러집니다. 국토교통부 통계를 보면 10월 전국 주택 매매거래는 3만2173건으로 작년보다 57%가량 줄었습니다. 전세 거래량도 9만8463건으로 전년 대비 6.3% 줄었고요. 반면 월세 거래는 10만5940건으로 작년보다 약 24% 늘었습니다.

 

 

전세대출 금리 얼마나 올랐길래?

11월 29일 기준 5대 시중은행의 전세대출 금리는 연 5.34~7.37%를 기록했습니다. 반면 KB부동산이 집계한 10월 서울 아파트 전월세전환율¹⁾은 평균 3.28%입니다. 일례로 보증금 2억 원을 연 6% 이율로 빌려 전세로 사는 경우 한 달 이자는 100만 원(만기일시상환 시)에 달합니다. 하지만 전월세전환율을 적용한 월세는 54만 원에 그칩니다.

• check! 2021년만 해도 시중은행 전세대출 금리는 연 2% 초반에서 3% 중후반 수준이었지만, 이후 급격히 올랐습니다. 금리가 치솟으며 신규 전세대출 수요는 줄어들었습니다. 가령 지난 10월 말 5대 시중은행의 전세대출 잔액은 134조625억 원으로 전월보다 1351억 원이 줄었습니다.

¹⁾ 전월세전환율: 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 즉 전세를 월세로 돌릴 때 임차인이 보증금 대신 내야 할 '월세 수준'을 보여줍니다. 쉽게 말해 전월세전환율이 은행 대출금리보다 높으면 월세가 비싸지지만, 낮으면 월세가 저렴해진다고 볼 수 있습니다.

 

 

30대 평균 월세 52만 원

월세 수요가 늘자 월셋값도 쭉쭉 오르고 있습니다. 특히 20·30대의 월세 부담은 매년 최고치를 갈아치우고 있습니다. 한국부동산원의 ‘연령별 월세액 평균 금액 현황’을 보면, 20대 이하 월세 지출액은 ▲2020년 12월 40만 원 ▲2021년 12월 43만 원 ▲2022년 9월 44만 원으로 올랐습니다. 30대 월세 지출액도 같은 기간 ▲46만 원 ▲51만 원 ▲52만 원으로 꾸준히 올랐고요.

• check! 월세 지출액이 갈수록 늘어나는 덴 임대인들의 영향도 한몫했습니다. 올 들어 집값이 급락하며 시세차익을 얻는 게 힘들어진 임대인들이 매매보다는 세를 통해 임대수익을 추구하게 됐다는 설명입니다.

 

언제까지 월세가 전세보다 쌀까?

한국은행이 금리인상 기조를 바꿀 때까지라는 전망이 우세합니다. 시장에선 그 시점을 2023년 상반기로 내다봅니다. 즉 내년부터는 차츰차츰 월세보다 전세가 임차인에게 유리한 국면이 오고, 전세 계약 역시 다시 활발해질 거란 평입니다. 더욱이 11월 28일 기준 한국부동산원의 전세 통계를 보면 전국(-0.69%), 수도권(-0.95%) 서울(-0.89%) 모두 역대 최대 하락 행진입니다. 전세 물건 증감률도 높습니다.

• check! 정부도 청년들의 주거 부담을 줄여주는 정책을 내놓고 있습니다. 일례로 만 34세 이하, 연 소득 7000만 원 이하 무주택 청년이라면 2023년부터 업그레이드하는 청년전세특례보증¹⁾을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 기존 1억 원 한도로 운영해온 이 상품의 한도(전세보증금의 90% 이내)가 내년부터 2억 원으로 확대합니다.

¹⁾ 청년전세특례보증: 전세보증금이 부족한 청년층에 한해 2%대 저리로 보증해주는 상품을 말합니다. 한국주택금융공사가 취급합니다.