특례 보금 자리론 DSR 배제

"'빚내서 집사라' 시즌2 시작"... 소득 1억 넘어도 집값 9억까지 대출해준다

출처 : 살구뉴스 2023-01-12 11:36:47

 

 

 

기록적인 집값 상승의 단초를 제공한 과거 박근혜 정부의 '빚내서 집사라' 정책이 재연될 조짐을 보이고 있어 우려가 쏟아지고 있습니다.

2023년 1월 30일부터 소득요건을 불문하고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 배제되는 특례 보금자리론이 나오기 때문입니다. 현장에서는 특례 보금자리론 요건인 9억원 이하 주택의 경우 이미 문의가 쇄도하고 있습니다.

특례보금자리론은 기존 정책모기지 상품에 비해 대출 문턱을 크게 낮춰 출시 전부터 관심을 끌었습니다. 보금자리론과 안심전환대출이 주택 가격을 6억원 이하로 제한했던 것을 9억원까지 끌어올렸고, 보금자리론 이용에 적용되던 부부합산 연소득 7000만원 이하의 기준도 없앴입니다. 자산이 적으나 소득이 높아 정책 모기지에서 소외됐던 고소득자들을 배려한 것으로 풀이됩니다.

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정책브리핑

실수요자 이자 부담을 덜기 위한 상품인 만큼, 4%대 저금리로 운영된다는 점도 호응 얻을 전망입니다. 특례보금자리론은 만기가 10·15·20·30·40·50년 등 6가지로 나뉘었으며 대출 기본금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 구성됩니다. 이들 각각에 우대금리(최대 0.90%) 별도 적용시 3.75~4.05% 금리를 적용받아, 시중은행 주택담보대출 변동금리 5~7%보다 최대 3~4%포인트 낮습니다.

또 신규 구매를 비롯해 기존 대출에서 갈아타려는 대환대출, 임차보증금을 돌려주기 위한 대출 목적으로도 특례보금자리론 이용이 가능합니다. 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라, 추후 금리 인하가 이뤄질 때 특례보금자리론을 중도상환하는 경우 역시 중도상환수수료 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2억1000만원+원리금 월 280만원이면 성북구 신축 아파트 산다

 

 

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KBS

1월 12일 부동산업계에 따르면 특례 보금자리론 이용 시 서울 성북구 전용

 25평(59㎡) 신축 아파트를 목돈 2억1000만원, 원리금 상환 월 280만원에 매수할 수 있습니다.

대상은 신이문역(수도권전철 1호선) 역세권 단지인 성북구 석관동 래미안아트리치(2019년 준공·1091가구)입니다. 지난해 12월 기준 전용 59㎡가 7억500만원(1층)에 매매된 바 있습니다. 인근 공인중개소 관계자는 "저층의 경우 지난해 12월 거래가(7억500만원)와 비슷한 가격에 나와 있다"며 "아직 공유되지 않았지만 어제 저층과 크게 차이가 나지 않는 좋은 가격에 중층 이상의 급급매가 나왔다"고 귀띔했습니다.

특례 보금자리론은 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출받을 수 있습니다.

 만 34세 이하 또는 신혼부부는 만기 50년 상품으로 원리금 상환 부담을 낮출 수 있습니다.

만기 50년 기준 기본금리는 일반형(주택가 6억원 이상 또는 부부소득 합계 1억원 이상)의 경우 5.05%(고정)입니다. 

전자약정 및 등기(아낌e) 시 0.1%p의 우대금리를 적용받을 수 있습니다. 래미안아트리치 전용 59㎡와 같이 7억원 주택을 매수할 시 주택담보비율(LTV) 70%에 따라 4억9000만원까지 대출 가능합니다.

다만, 총부채상환비율(DTI) 60% 규제가 적용됩니다. 만기 50년, 금리 4.95%(아낌e 우대금리 적용), 대출금 4억9000만원 기준 연소득 4500만원일 때 다른 대출이 없다는 조건 하에 DTI 58.8%로 규제를 만족합니다.

 

매수 문의 쇄도…"9억 이하 급매물 소진 빨라질 것"

 

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현장에서는 특례 보금자리론 적용을 전제로 매수 문의가 쇄도하고 있습니다.

경기 광명역 인근 공인중개소 관계자는 "지난달부터 특례 보금자리론과 함께 매수하겠다는 수요자들의 전화가 잇따르고 있다"면서 "이달 30일 신청에 신청기간이 한달가량 소요되더라도 잔금 납부를 미룰 수 있어 일찌감치 움직이는 걸로 보인다"고 설명했습니다. 인근에 위치한 광명역써밋플레이스(2018년 준공·1430가구) 전용 59㎡는 호가 7억원 초반대로 매물이 나와 있습니다.

다만, 전문가들은 거래량이 일부 늘어나는 효과만 있을 뿐 가격 반등은 어려울 것으로 전망했습니다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "특례 보금자리론은 소득·DSR을 규제하지 않는다는 점에서 파격적"이라면서도 "하지만 기본금리 기준 4% 후반으로 기대만큼 낮지 않다"고 말했습니다. 이어 "아직 추가 부동산 가격하락이 예상되기 때문에 대규모 수요 회복은 힘들어 보인다"고 덧붙였습니다.

 

"집값 떨어지는 데 빚내서 집 사라고요?"

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특례보금자리론이 이달 출시되면서 금융권에선 기대와 우려의 목소리가 교차하고 있습니다.

연 8%에 육박하는 주담대 금리를 부담했던 대출자들은 특례보금자리론을 통해 이자부담을 덜 수 있게 돼 안도의 한숨을 내쉬고 있습니다.

재테크 커뮤니티에선 "기준금리가 올해 더 오를 것으로 보여 이자 걱정이 컸는데 숨통이 트이게 됐다", "급매물을 보고 있는데 이번 기회에 내집을 마련해야겠다" 등의 기대감이 나옵니다.

반면 우려의 목소리도 나옵니다. 집값 하방압력이 커진 상황에서 무리하게 대출을 받아 집을 사라고 유도하는 것이 아니냐는 지적들이 제기됩니다.

금융소비자들 사이에선 "5%에 달하는 이자를 장기간 부담하는 것이 현명한 판단일지 생각해야 한다", "2~3%대 금리면 몰라도 4%대 후반 금리에 대한 이자부담도 크다" 등의 우려가 나옵니다.

KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 지난해 서울 아파트값은 전년 대비 2.96% 떨어졌습니다.

구별로는 도봉구가 6.4% 하락해 가장 큰 폭으로 하락했으며 송파(-5.88%), 노원(5.63%), 성북(5.58%), 동대문(-4.83%), 강동(-4.39%)구가 그 뒤를 이었습니다.

하락률로 보면 소폭으로 그치지만 서울에선 고점 대비 수억원씩 떨어진 매물이 속출하고 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 송파구 신천동 파크리오 전용면적 84㎡(20층)는 지난해 11월 16억7000만원에 거래됐습니다. 2021년 8월 같은 면적 22층이 25억3000만원에 거래된 것에 비교하면 1년 새 10억원 가까이 떨어진 것입니다.

이자부담도 만만치 않습니다. 특례보금자리론의 최대 대출한도인 5억원을 연 4.8%의 금리에 50년 만기, 원리금균등상환으로 빌렸을 경우 매월 은행에 갚아야 하는 원리금은 약 220만원에 달합니다. 총 대출이자는 8억2035만원으로 연간 이자만 2640만원에 달합니다. 외벌인 직장인으로선 감당하기 힘든 이자 수준입니다.

금융권 관계자는 "9억원의 주택을 보유한 사람까지 서민으로 보는 것이 맞는지 판단해야 한다"며 "서민을 위한 정책이라기보다 매매활성화를 위한 부동산 정책으로 보여진다"고 설명했습니다.