채권 최고액이 적은데 임차인이 보증금을 날린 사례

ㄱ씨는 지난해 3월 한 다가구주택 XX호에 전세 보증금 7000만원에 임대차계약을 맺고 거주했다.

임대차계약 당시 부동산에서 떼어준 이 다가구주택의 등기부등본에는 근저당권 채권최고액 3억2500만원이 설정돼 있었다. 매매가는 8억원이 넘고, 이 정도면 시세보다 저렴한 가격이라는 부동산 중개사의 말에 ㄱ씨는 큰 고민없이 계약을 체결했다.

ㄱ씨는 잔금을 치른 날 전입신고와 확정일자도 받았다. 집값이 높은데다 이렇게만 해놓으면 설령 문제가 생겨도 자신의 보증금이 떼일 염려는 없다고 판단했다.

그러나 얼마 후 ㄱ씨는 빈털터리로 쫓겨났다. 집주인이 빚을 못 갚자 근저당권자인 ㅇㅇ은행이 다가구주택에 대해 경매를 신청했고 그 결과 ㄱ씨에겐 배당금이 한푼도 돌아오지 않았기 때문이다.

경매 과정에서 알게 된 것은 ㄱ씨가 입주할 당시 이 다가구주택엔 이미 11가구가 전세로 살고 있었다는 점이다.

이들 대다수의 전세 보증금은 3000만원 내지 7000만원이었다.

ㄱ씨를 포함한 세입자들의 보증금 총액은 6억2000만원. 경매에선 감정가보다 더 낮은 금액에 낙찰되므로 선순위 임차인들과 근저당권자에게 배당금이 돌아가고 나자 ㄱ씨는 빈손이 된 것이다.

요약

1.집값 8억

2.근저당 3.2억

3.전세입자 보증금 총6.2억

-------------------------------- 4.선순위 배당 총액 9.4억

5.ㄱ보증금 7천 날라감.

특히 요즘처럼 전세가가 매매가에 근접할 때일 수록 주의해야 한다.
집주인의 상황이 나빠져 집이 경매로 넘어가면 전세보증금의 일부 또는 전액을 못받을 수 있다.
단, 대출이 있더라도 근저당권의 채권최고액(보통 대출금의 130%)과 전세금을 포함한 임차보증금의 총액이 아파트는 집값의 70%, 다가구·연립·단독은 60% 이하라면 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 가능성이 높다.

다가구주택의 경우엔 각별히 주의해야 한다. 공동주택에 해당돼 세대별 구분등기가 돼 있는 다세대주택과 달리 단독주택에 포함되는 다가구주택은 가구별로 구분등기가 돼 있지 않고 건물 전체에 대한 등기만 존재한다. 등기부등본에도 호수나 임차인 전체의 이름이 나오지 않는다. 때문에 경매가 개시되면 다수의 선순위 임차인의 존재로 인해 후순위 임차인이 피해를 볼 가능성이 매우 크다. 따라서 다가구주택의 임대차계약시엔 주택의 매매가격과 세입자들 전체의 보증금이 얼마인지를 집주인에게 요구하고 따져 봐야 한다. 부동산중개사도 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 임차인계약내역과 보증금, 임대차 시기 등을 요구하고 임차인에게 그 내용을 고지할 책임이 있다는 게 대법원 판례다.

경매 등에서 배당 순위를 알아두는 것도 필요하다. 배당 순위는

집행비용

소액보증금·

(집주인이 사업가일 경우)근로자의 밀린 최종임금 3개월분·

최종 3년간의 퇴직금과 재해보상금

당해세(상속세·증여세·재산세 등 경매 대상 부동산에 대해 부과된 국세·지방세)

당해세를 제외한 국세 및 지방세

근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권

확정일자 임차인

각종 조세채권 등 순이다.

즉, 전입신고와 확정일자를 받았더라도 배당순위 소액임차인에 대한 최우선 변제금과 집주인이 체납한 당해세 징수가 우선이다. 따라서 계약서를 작성할 때 특약사항으로 국가가 발행한 집주인의 국세 및 지방세 납입증명서 제출을 명시하면 위험을 줄일 수 있다.