인접대지 경계선

 

 

 

 

 

 

출처 : 네이버

 

 

그림으로 이해하는 건축법

건축협정을 통한 맞벽건축

토지이용 효율성과 도시미관

건축물이 서로 붙어서 도시 가로를 형성하고 있는 아일랜드의 코크(Cork)시 중심가 <출처: (CC BY-SA) Ticketautomat (talk) @Wikimedia Commons>

외국 도시 속의 건축물들을 보면 건축물과 건축물 사이가 붙어서 가로 경관을 형성한 사례를 흔히 볼 수 있다. 반면 우리나라의 경우는 골목길이 아님에도 불구하고 건축물과 건축물 사이에 틈이 벌여져 있다.

일조권¹⁾ 등의 특별한 건축제한 사유가 없음에도 건축물 사이에 벌어진 틈은 「민법」에서 이웃관계를 고려하여 건축 시 외벽을 인접대지 경계선에서 50㎝ 이상 띄우도록 규정하고 있는 데서 연유한다.

「민법」 제242조(경계선 부근의 건축)
① 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반 미터 이상의 거리를 두어야 한다.
② 인접지 소유자는 전항의 규정에 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다. 그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

이러한 규정은 결국 건축물 사이를 1m씩 벌어지게 하는 것으로, 마치 치아가 흉하게 벌어진 듯한 모습의 도시경관을 만들기 때문에 도시미관이란 측면에서 「민법」 제242조는 「건축법」과 상충되는 규정이다.

또 다른 측면에서 보자면, 규모가 있는 건축물 사이의 1m거리는 상대적으로 매우 좁고 음침한 골목을 형성하게 되므로 생활환경의 안전(CPTED, ※건축물의 범죄예방설계 참조)이라는 관점에서도 문제가 될 여지가 있는 공간이다.

또한 1m의 거리는 토지의 효율적 이용이라는 도시계획 측면에서도 아쉬운 공간이다. 따라서 「건축법」에서는 도시미관 및 토지이용의 효율성을 목적으로 맞벽건축(Construction of Double Walls²⁾)을 규정하고 있다.

「민법」 제242조에 의한 도시의 1m 빈틈 개념 ⓒ이재인

맞벽과 맞벽건축

 

맞벽건축과 유사한 영국의 경계공유벽(party wall) < 출처: ©Copyright Humphrey Bolton and licensed for reuse under this Creative Commons Licence @geograph.org.uk>

맞벽은 「건축법」에서 크게 건축물 차원과 도시환경 차원의 2가지 의미로 사용된다.
① 건축물 차원에서 맞벽은 방화구조³⁾의 하나로 ‘심벽(心壁)에 흙으로 맞벽⁴⁾치기한 것’으로 규정되어 있다(피난규칙 제4조 제6호).

심벽구조와 맞벽치기 ⓒ이재인

② 도시환경 차원에서 맞벽건축이란 일정 지역에서 도시미관 등을 위하여 둘 이상의 건축물 외벽을 대지경계선으로부터 50㎝ 이내(0~50㎝)로 건축하는 것을 말한다(「건축법」 제59조 제1항 제1호).

맞벽건축의 개념 ⓒ이재인

맞벽건축은 토지이용의 효율성을 도모하고 도시미관에 기여하는 바가 크다고 할 수 있지만, 법령관계에 있어 상충되는 조문들이 있다. 우선 ① 「민법」 제242조와 충돌하며, ② 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접대지 경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 일정거리 이상 띄워서 건축하도록 하고 있는 「건축법」 제58조(대지 안의 공지) 및, ③ 일조권 관련 규정인 「건축법」 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)와 상충될 수 있다.

따라서 「건축법」에서는 충돌하는 3가지 규정을 맞벽건축 시 적용하지 않도록 하고 있다⁵⁾(「건축법」 제59조 제1항).

또한 맞벽건축은 건축물 상호 간의 벽을 맞대어 건축이 가능하므로, 화재 시 인접 세대에 확산의 위험성이 크다. 따라서 맞벽은 ① 주요구조부가 내화구조(※내화구조 및 방화구획 참조)여야 하며, ② 마감재료는 불연재료(※건축물의 마감재료 참조)를 사용해야 한다(「건축법 시행령」 제81조 제3항).

땅콩주택과 맞벽건축

 

한 필지 안에 2동의 건물(가운데 점선 기준)을 붙여 지은 듀플렉스 홈(duplex home) <출처: Wikimedia Commons>

맞벽건축은 흔히 ‘땅콩주택’이라 불리는 듀플렉스 홈(duplex home)과 유사한 것으로 보일 수도 있다. 그러나 이 둘은 토지의 소유권 측면에서 차이가 있는데, 맞벽건축은 주택을 지으려는 건축주가 상호협정을 하여 각각의 필지에 건축을 하게 되므로 토지의 소유권(한계)이 명확하여 토지의 매매 등이 자유롭다. 반면에 땅콩주택은 한 필지에 2동의 건축물이 들어서는 것이므로 토지의 소유권이 불분명해질 수 있다.

대지경계가 명확한 맞벽건축(위)과 대지경계가 모호한 땅콩주택(아래) 개념 ⓒ이재인

맞벽건축은 건축물 외벽을 대지경계선으로부터 50㎝ 이내로 건축할 수 있으므로 이웃 건축물과 벽을 맞댈 수도 있다. 이 때문에 간혹 일상에서는 합벽(合壁)이라고도 불린다.

맞벽건축은 인접대지 사이의 간격을 좁히거나 없애고 남는 자투리 공간을 활용할 수 있다는 장점이 있고, 이를 통해 생활환경을 개선하는 효과가 있다. 예를 들어, 작은 텃밭이나 주차공간 등으로 활용할 수도 있다.

맞벽건축 전(위)과 후(아래)의 토지활용 비교 ⓒ이재인

[네이버 지식백과]건축협정을 통한 맞벽건축 - 토지이용 효율성과 도시미관 (그림으로 이해하는 건축법, 이재인)