신탁등기

1.신탁등기 이유: 부동산을 담보로 근저당을 통해 금융기관에서 통해서 돈을 빌리는 금액보다 신탁등기시

- 비용 저렴

- 좀 더 많은 대출 가능 2020년 1월 현재 LTV 기준 근저당 40% 신탁등기시 약 60%

2. 근저당권과 형태는 같은나... 신탁사가 중간에 들어감

위탁자(본인): 등기의무자

수탁자(신탁사): 등기 권리자 되어 재산권을 관리, 처분 (무궁화신탁 한국토지신탁 한국 자산신탁등).

3.종류

A.담보신탁: ​신탁계약 체결 후 위탁자(본인 즉 채무자) 가 수익권증서를 가지고 금융기관에 돈을 빌림. (실무에서는 신탁사가 바로 수익권증서를 은행에 송부)

가장 대표적 상품

 

<이미지 출처 : 무궁화 신탁>

만약 위탁자가 빌려 간 돈을 갚지 못하게 되면 수탁자(신탁사가) 가 해당 부동산을 처분하고 금융기관에 빌린 돈을 상황.

 

 

<채무 변제 못 할시 위와 같이 공매 처분 됩니다.>

B. 처분신탁: 부동산 처분을 위해 신탁사 명의로 소유권 이전을 하고 매매를 진행. 소유권만을 관리하기도 하지만, 임차인과 건물, 소유권까지도 관리

C.관리신탁: 부동산의 관리를 수탁사에 위임.

D.개발신탁: 토지 소유자(개발사업에 익숙치 않은)가 본인 토지를 개발 하고자 신탁에 맡겨서 자금조달이나, 분양, 관리까지 진행 (수수료 가장 비쌈). 토지 소유자의 이익 하락  , 원활한 개발사업을 진행

 

* 세입자가 임차시 :

1.세입자는 부동산의 등기사항 전부 증명서를 통해 권리 사항 파악

2.관할 등기소를 통해 신탁원부를 발급

3.신탁계약 당사자 및 특약 내용을 확인.

4.계약은 신탁사와 체결
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