지산그룹이 경기도 용인시 처인구에 지난 6월 준공한 ‘남사물류터미널’. 연면적 24만2400㎡로 서울 여의도 63빌딩의 1.4배가 넘는다. 순수 냉동·냉장 창고로는 국내에서 가장 크다. 업계에서는 이른바 저온(低溫) 물류 센터를 이렇게 크게 지은 적이 없어 장기 공실을 우려했다. 그러나 준공 석 달째인 이 물류 창고는 지하 2층 일부만 남기고 꽉 찼다. 쿠팡 등 대형 유통 기업이 쓰고 있다. 지산그룹 관계자는 “물류비 절감을 위해 냉동·냉장 물류 창고도 점차 대형화하는 추세”라고 했다.
최근 상업용 부동산 시장 최대 화두는 물류 센터다. 부동산 투자자나 개발 업체, 금융회사 모두 물류 센터 확보에 혈안이다. 온라인 상거래 확대와 코로나19 사태로 비대면 거래가 늘면서 물류 시장이 급팽창하고 있기 때문이다. 특히 ‘새벽 배송’ 등 신선 식품 배송이 크게 늘면서 저온 물류 센터는 품귀 현상마저 빚고 있다.
◇저온 물류 센터, 6개월이면 임대 끝
“요즘 서울 인근 물류 센터는 완공 후 3~6개월이면 임대가 끝납니다.”
글로벌 부동산 회사 JLL코리아에 따르면 2010년 이후 준공한 연면적 1만평 이상 물류 센터의 올 2분기 공실률은 평균 7.9%다. 1분기(10.3%)보다 2.4%포인트 하락했다. 물류 센터 수요가 가장 많은 수도권 남부는 공실률이 2.5%에 불과했다. 공형조 JLL 연구원은 “주요 화주(貨主)와 계약이 끝나고 일시적으로 후속 임차인을 구하는 과정에서 생기는 자연 공실률이 5% 정도여서 인기 물류 센터는 사실상 공실이 없다”고 했다.
특히 서울로 당일 배송이 가능한 저온 물류 센터는 화주는 넘치는데 공급이 크게 부족하다. 이 때문에 수도권 냉동 창고 기준 평당 임대료는 작년 말 월 5만원대에서 현재 6만원 선까지 올랐다. 수도권 상온 물류 창고 임대료(평균 3만원)와 비교하면 2배 수준이다.
저온 물류 센터 시장은 더 커질 가능성이 크다. 코로나 사태 이후 소비자들이 매장 방문을 꺼리면서 신선 식품 배송 수요 등이 빠르게 확대되고 있기 때문이다. 업계에서는 신선 식품 새벽 배송 시장 규모가 2015년 100억원에서 올해 1조5000억원까지 늘어날 것으로 예상한다.
◇1만평 안팎 중소 물류 센터 유망
수요가 늘면서 물류 센터 개발도 활발해지고 있다. 수익형 부동산 전문 기업 수목건축은 최근 경기도 안성·용인 등지에서 1만평 안팎 저온 물류 센터 개발 사업 3~4건을 동시에 추진하고 있다. 대형 유통 기업들 역시 수도권은 물론 지방에 자체 물류 센터를 짓기 위한 토지 확보와 개발에 열을 올리고 있다. 서용식 수목건축 대표는 “물류 센터는 인허가에 평균 6~9개월, 공사는 길면 2년쯤 걸린다”면서 “주거용이나 오피스보다 건물 구조가 단순하고 지상 3~4층 규모여서 공사 기간이 짧다”고 했다. 상대적으로 땅값이 저렴한 계획관리지역에 짓기 때문에 초기 투자비는 적고, 투자 수익률도 높은 편이다. 수목건축이 계획 중인 수도권 저온 물류 센터도 대부분 25% 이상 수익을 기대하고 있다. 서 대표는 “경기도에 1만평 안팎 토지를 이용한 물류 센터 공급이 유망할 것”이라며 “물류 창고는 클수록 좋지만 이보다 큰 땅을 찾기는 어렵다”고 했다.
다만 물류 센터는 지역별 총량 제한이 있어 지방자치단체의 인허가 상황을 눈여겨봐야 한다. 우정하 JLL코리아 상무는 “광주·용인·이천 등 이미 물류 센터가 많은 지역에는 추가 인허가가 쉽지 않아 앞으로는 여주·안성·화성 등지에서 물류 센터 개발이 활발할 것”이라고 말했다. 이천 물류 센터 화재 사고 이후 안전 점검 기준이 높아졌다는 점도 주의해야 한다.
최근 리츠(Reits·부동산 투자 신탁)나 기관투자자들도 물류 센터를 투자 1순위로 검토하는 경우가 많다. 글로벌 물류 기업 ESR 계열사인 켄달스퀘어는 2조원 규모 물류 센터 리츠 상장을 추진 중이다. 경기 이천·용인·평택 등지의 물류 센터 10여 곳을 자산으로 편입한다. 코람코자산신탁도 인천 항동 남항 컨테이너 부두에 위치한 티제이물류센터(3500억원)를 리츠로 매입했다. 금융업계 관계자는 “물류 센터는 임대 수익률이 연평균 5.5%에 달하고 성장 가능성을 고려하면 이만한 투자처를 찾기 어렵다”고 했다
