PF 금융 주관사

출처 : 타인 블로거

 

금융주간사는 자금이 필요한 차주(시행사) 및 시공사와 자금공급자를 연결한다. 주간사는 필요자금이 커서 여러 금융기관이 대주단(syndication)을 구성해야 하는 경우에, 전체적인 금융구조를 설계하고 대주단을 모으는 역할을 담당한다. 중매시장으로 치면 뚜쟁이(matchmaker)의 역할인데, 주간사도 대주단에 참여하므로 뚜쟁이 보다는 조금 더 역할이 크다.

주간 비즈니스의 시작은 시행사 또는 시공사에서 영업건(deal)을 받으며 시작된다. 은행의 경우, 본점의 유관부서(부동산금융부, 투자금융부, 프로젝트금융부 등)나 지점을 통해 영업건을 확보한다. 주요 시중은행은 지점이 수백 곳에 이르므로 본점 부서는 지점에서 요청하는 영업건을 검토하는데 상당 시간을 할애한다. 본점 자체의 영업망을 통해 자체 추진하는 영업건도 있다. 지점 소개건과 자체 수주건 중 어느 쪽에 좀 더 비중을 두는가는 본점과 지점 사이에 실적이 어떻게 배분되는가에 따라 달라진다. 반면, 지점 영업망이 약한 증권사는 대부분 본점 인력에 의해 영업건을 확보한다. 증권사에서 과감한 인센티브를 통해 딜소싱에 강한 전문인력을 확보하는 것은 영업 방식의 차이 때문이기도 하다.

주간사로 선정된 금융기관은 시행사/시공사와 전반적인 금융조건에 합의한다. 대개 차주가 시부담하는 총 금융비용을 연간 비용부담율(all-in-cost) 형태로 산정하게 된다. 시행사의 자기자금 투자액(equity)과 분양단가, 시공사의 공사비 단가와 유보비율, 분양수입금의 배분비율(분양수입금 중 어느 정도를 PF대출 상환에 사용할 것인가), 할인분양 조건 등이 주요 협상대상이다. 단, 협상의 폭은 시행사/시공사와 금융기관 사이의 협상력에 따라 달라진다. 일례로 주요 건설사가 시공사로 참여하는 재건축 사업의 경우, 금융조건을 정해놓은 후 다수의 금융기관을 대상으로 금리 입찰을 받는 경우가 흔하다. 금융기관 입장에서는 협상의 여지가 거의 없다. 반면, 차주와 신용도가 낮은 시공사의 경우에는 공사비 단가를 포함해 사업수지에 영향을 미치는 요인들과 금융조건을 주간사의 주도 하에 결정하는 경우가 많다.

금융조건이 대략적으로 결정되면, 주간사는 대주단을 모집한다. 금융기관별로 투자성향과 참여요건이 다르므로, 대주단은 통상 선순위, 중순위, 후순위 등으로 트랜치를 달리하여 구성하는 경우가 많다. 증권사가 주간사인 경우는 중순위/후순위를 증권사가 가져가고 선순위에 참여할 기관을 모집하고, 은행(일부 증권사 포함)이 주간사일 때는 중순위/후순위를 채울 기관을 모집한다. 이 때 주간수수료를 나눠주고 다른 트랜치의 기관모집을 주도할 별도의 주간사를 선정하기도 한다.

대주단이 확정되는 과정은 꽤나 험난하다. 참여 의사를 표현한 기관들로 잠정 대주단이 확정되면, 금융조건을 확정하기 위해 분양가, 공사비 등 사업의 주요 조건에 대해 타당성을 검토한다. 여러 가지 모의실험을 통해 트랜치별로 대략적인 리스크 수준이 확인(대체로 대출금 회수를 위해 필요한 분양률, Exit rate 형태로 표현된다) 되는데, 이를 적정한 수준으로 제어하기 위해 시행사/시공사-주간사-참여 금융기관 사이에 계속 의견이 오가고 협의가 이루어진다. 금융조건이 확정되면 기관별로 내부 승인과정을 거친다. 이 때 승인을 받지 못해 참여기관이 변경되기도 하며, 드물기는 하지만 주간사가 내부 승인을 얻지 못해 대주단에서 빠지기도 한다.

이 과정을 거치다보면, 최초 영업건을 접수한 이후 실제 대주단이 구성되기까지 3~4달이 소요되는 경우가 흔하다. 은행은 통상 전체 모집액의 1~2%, 증권사는 2~4% 내외의 주간수수료를 받는다. 모집액이 1천억원이라면 은행은 10~20억, 증권사는 20~40억원 가량을 금융주간의 보수로 가져가는 셈이다.