부동산 PF

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PF 채무보증 19조6000억…1년새 6조원 ↑
부동산 침체시 부실 우려…당국, 실태 점검

부동산PF(프로젝트파이낸싱)가 증권사들의 독무대가 됐다. 하지만 정부가 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하기로 하는 등 부동산 시장 침체 위험이 높아지고 있어 문제다. 금융당국이나 신용평가사도 제2의 저축은행 사태를 우려해 경고음을 울리고 있다. 증권사 부동산PF의 현황과 위험요인을 살펴보고, 블랙스완(예상치 못한 위험)과 마주치지 않을 방안을 알아본다.[편집자주]

증권사가 밀집한 서울 여의도 일대의 모습. 한경DB

국내 증권사들의 부동산금융이 부실화할 우려가 커지고 있다. 증권사가 대출 상환 책임을 떠안는 채무보증 규모가 불어나는 반면 부동산 경기는 지방을 중심으로 하강 국면에 접어들고 있어서다. 금융당국은 전체 부동산금융의 건전성이 위협받을 수 있을 것으로 보고 대책 마련에 들어갔다.

◆증권가의 남다른 ‘부동산 사랑’
30일 금융감독원 금융통계정보시스템에 따르면 지난해 말 기준 국내 45개 증권사의 채무보증(우발채무) 규모는 38조2000억원으로 집계됐다. 전년 대비 10조2000억원(36.4%) 급증한 수준이다. 연간 2조~4조원 가량 늘어나던 예년과 비교하면 증가세가 가파르다. 부동산 PF 관련 보증의 비중도 눈에 띄게 커졌다. PF 보증 잔액은 2017년 13조원에서 지난해 19조6000억원으로 불어났다. 1년 만에 50% 이상 증가한 셈이다.

금융업계는 증권사들이 고수익 영업에 집중한 결과로 보고 있다. 부동산 PF에 보증을 서는 것만으로도 3% 안팎의 수수료 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

PF를 대출기관과 연결해줄 때 받는 0.5~1%대 수수료보다 최대 6배 가량 높다. 예컨대 1000억원 규모 PF 대출채권의 원리금 상환을 보증하면 증권사는 이 대가로 앉아서 30억원을 벌 수 있다. 자기자본이 많을수록 보증할 수 있는 규모도 커지기 때문에 합병이나 유상증자 등을 통해 몸집도 불려왔다. 금융당국은 모든 금융권의 부동산 PF 채무보증 가운데 90% 이상을 증권사에서 취급하고 있는 것으로 파악하고 있다.

아파트나 상가, 오피스 등 부동산 개발사업에서 PF 대출은 가장 보편적인 자금조달 수단이다. 땅을 확보한 시행사는 시공사(건설사)와 PF를 꾸린 뒤 대출을 일으켜 개발비용을 확보한다. 공사가 끝난 뒤 분양대금으로 상환하는 방식이다. 부족한 신용은 보증을 통해 보강한다. 과거엔 건설사들이 연대보증을  (대우건설) 섰지만 금융위기 이후 주로 증권사의 몫이 됐다. 시행사는 총사업비 대비 낮은 수준의 자본으로 사업을 시작할 수 있고 채무보증을 선 증권사도 높은 수익을 올릴 수 있는 구조다.

 

문제는 시행사가 PF 대출금을 못 갚았을 때 증권사가 이를 완전히 떠안는 신용공여 형태 보증이 늘어나고 있다는 점이다. 높은 수수료를 받기 위해 그만큼의 위험 부담을 감수하는 것이다. 부동산 경기가 좋을 땐 수익이 커질 수 있지만 시장이 침체될 경우 이같은 우발채무가 부실 위험을 키울 수 있다. 한국은행은 상반기 금융안정보고서를 통해 “증권사들이 보증한 주거·상업용 부동산 PF의 5.9%는 평균 분양률이 60%에 못 미치는 지역에서 진행되고 있다”며 “충격 흡수 능력이 양호한 수준으로 판단되지만 부동산시장 상황 변화에 따라 증권사의 자본적정성을 저하시키는 요인으로 작용할 가능성이 있다”고 지적했다.

◆‘제2의 저축은행 사태’ 우려도
부동산 시장은 4년여 동안의 상승기를 끝내고 가라앉는 중이다. 한국감정원에 따르면 전국 주택가격 변동률은 지난달까지 8개월 연속 하락했다. 올해 들어 낙폭은 -1.01%로 1~7월 하락률로는 역대 최대다. 서울에서만 반짝 상승이 이어질 뿐 지방 집값은 1년8개월째 반등조차 못 하고 있다.

민간택지 분양가 상한제가 부활한 것도 악재로 꼽힌다. 개발이익이 줄어드는 만큼 사업성에 대한 우려가 높아져서다. 한 대형건설사 관계자는 “PF 대출을 일으켜 막대한 지출을 한 상황에서 분양가가 낮아지면 시행사의 도산으로 이어질 수도 있다”며 “‘주택법 시행령 개정안’이 공포되더라도 대상 지역 지정이 이뤄져야 하기 때문에 아직까지는 잠재적인 위험”이라고 설명했다.

악성 미분양으로 불리는 준공후 미분양은 쌓이는 중이다. 국토교통부가 집계한 전국 미분양주택은 지난 6월 기준 1만8693가구다. 1년 만에 5000여가구가 늘었다. 2014년 8월 이후 5년여 만에 가장 많은 물량이다.
미분양은 금융권에도 큰 불안 요인이다. 2011년 ‘저축은행 사태’도 미분양이 출발점이었기 때문이다. 부동산 경기가 위축되면서 시행사와 건설사들의 도산이 줄을 이었고 결국 PF 대출을 해줬던 저축은행까지 문제가 번졌다. 이때 자기자본 대비 높은 비율의 대출을 실행했던 저축은행 7곳은 영업정지 처분을 당했다. 부동산 개발사업이 좌초할 때 PF를 매개로 금융권까지 연쇄적 파장이 미칠 수 있다는 방증이다.

송인호 KDI(한국개발연구원) 연구위원은 “당시 준공후 미분양 적체로 100대 건설사 가운데 25곳이 부도를 맞으면서 금융권의 재무건전성도 악화됐다”며 “저축은행들의 영업정지는 부동산 PF가 크게 부실했던 데서 기인했다”고 짚었다.
일각에선 제2의 저축은행 사태를 우려한다. 한 대형 증권사 부동산금융 담당 임원은 “분양수입이 들어오면 선순위 대주단부터 대출을 회수한다”면서 “중·후순위를 낀 중소 증권사들은 보증 대상이나 담보가 부실화할 경우 힘들어질 수 있다”고 말했다.

금융당국도 부동산금융 건전성에 경고등이 들어왔다고 보고 대책 마련에 들어갔다. 요주의 증권사를 선별해 부동산 PF 실태를 점검하는 중이다. 채무보증으로 인한 유동성 위험 관리기준 도입을 검토하는 등 관련 규제 용역도 진행하고 있다. 금융위원회 관계자는 “하반기 거시건전성 분석협의회에서 부동산 PF 건전성 관련 논의를 할 예정”이라며 “비은행권 전반의 부동산금융을 상시 점검할 수 있는 종합관리시스템도 구축할 예정”이라고 설명했다.

증권업계에선 신용공여 한도 설정과 위험가중치 조정, 대손충당금 추가 적립 등의 규제안이 거론되고 있다. 한 증권사 관계자는 “일률적으로 규제할 경우 회사의 자본 규모에 따른 운신의 폭에 큰 차이가 생긴다”며 “주택도시보증공사(HUG)가 정한 고분양가 관리지역이나 미분양 관리지역 등 지역이나 대상에 따른 선별적 관리가 바람직하다”고 말했다.

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부동산PF(프로젝트파이낸싱)가 증권사들의 독무대가 됐다. 하지만 정부가 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하기로 하는 등 부동산 시장 침체 위험이 높아지고 있어 문제다. 금융당국이나 신용평가사도 제2의 저축은행 사태를 우려해 경고음을 울리고 있다. 증권사 부동산PF의 현황과 위험요인을 살펴보고, 블랙스완(예상치 못한 위험)과 마주치지 않을 방안을 알아본다.[편집자주]

부동산PF가 증권사들의 독무대가 된 이후 채무보증(우발채무)에 대한 우려가 확대되고 있다. 우발채무는 현재는 부채가 아니지만 우발적인 사태가 발생하면 확정될 수 있는 부채를 말한다.

부동산PF 관련 우발채무는 유동성공여와 신용공여로 구분된다.

유동성공여는 시장에서 매각되지 않은 PF 관련 유동화증권(ABCP, ABSTB)을 매입보장약정 증권사가 매입해주는 것이다.

신용공여는 시행사가 대출을 갚지 못하거나 유동화증권 차환수요가 충분치 못한 경우 증권사가 전체 또는 일부를 상환 및 매입한다.

유동성공여는 신용등급 하락 등 신용이슈가 발생하면 매입 의무를 회피할 수 있다. 그러나 신용공여는 이러한 조항이 없어 위험 수준이 훨씬 높다. 위험도에 비례해 당연히 수수료는 신용공여가 더 높다.

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증권사들의 전통적 수익원이었던 주식위탁매매(브로커리지) 이익은 눈에 뜨게 줄었다. 때문에 투자은행(IB) 영역으로 활로를 모색하고 있고, 최근 급부상한 것이 수수료가 높은 부동산PF다. 증권사들의 부동산PF 관련 우발채무는 신용공여를 중심으로 증가 중이다. 증권사의 블랙스완으로 지목되는 이유다.

◆증권사, 부동산 PF 신용공여 28조원…전년비 13.2% 증가
<한경닷컴>은 전문가의 자문을 통해 관련 실적이 있는 국내 24개 증권사의 공시를 통해 신용공여 수치를 추산해 봤다. 관련 추산에 대해 대부분의 증권사가 비슷한 수준이라고 답했고, KB증권과 BNK투자증권의 경우 직접 수치를 제시해줬다.

증권사들의 공시 및 설명에 따르면 국내 24개 증권사들의 부동산PF 관련 신용공여 총액은 28조3318억원이다. 작년 말 25조1786억원보다 3조1532억원(12.5%) 증가했다.
메리츠종금증권(4,425 +1.14%)이 4조원대로 신용공여 금액이 다른 증권사에 비해 압도적으로 많다. 메리츠종금증권의 신용공여액은 4조128억원이다. 이어 하나금융투자(3조7414억원) 한국투자증권(3조931억원) NH투자증권(2조9554억원) 신한금융투자(2조2423억원) KB증권(1조8000억원) 미래에셋대우(9,420 -1.05%)(1조7023억원) 등 신용공여 절대 금액은 대형증권사들이 압도적이었다.
다만 신용공여의 절대 규모보다 성격이 중요하다는 게 업계의 생각이다.

 

증권사 부동산금융 관계자는 "부동산 경기침체 시 PF에서 문제가 되는 것은 중·후순위 대출"이라며 "선순위는 전체 사업비의 50~60%를 조달해주고 가장 먼저 상환받는데, 이는 최종 매출(분양대금 등)이 예상의 50~60% 이하로 떨어지지 않는다면 손해를 볼 수 없는 구조"라고 말했다.

부동산 경기에 대한 우려가 있다지만, 분양가와 분양률 등이 절반에도 못 미치는 상황은 예상하기 힘들다는 것이다. 더 높은 수수료를 받는 대신 실제 매출이 예상의 50~60% 이상 나와야 상환받는 중순위와 후순위 대출이 위험도가 더 높다는 말이다.

이 관계자는 "선발주자인 대형 증권사의 부동산PF는 대부분 선순위"라며 "부동산금융의 후발주자인 중소형 증권사들이 최근 중·후순위 대출에 공격적으로 뛰어들고 있다"고 했다.
◆ 중소형 증권사, 자기자본 대비 신용공여 비중 큰 폭 상승
실제 다수 중소형 증권사들의 신용공여 금액은 올 들어 급증하고 있다.
24개 증권사 가운데 지난해 말 대비 현재 신용공여 증가율 상위 10개사는 13~81%대의 증가율을 보였다. 10곳 중 5개가 자기자본 1조원 미만의 중소형 증권사였다. 교보증권(8,920 -0.67%)(신용공여 증가율 45.5%) BNK투자증권(43.7%) 이베스트투자증권(19.6%) 하이투자증권(15.9%) DB금융투자(7,360 -1.74%)(13.3%) 등이다.

자기자본 대비 신용공여 비중도 살펴봐야 한다. 이들이 감당할 수 있는 여력에 비해 과도할 수 있기 때문이다.
1조원 미만의 중소형 증권사들 가운데 비중은 하이투자증권이 가장 높았다. 하이투자증권의 자기자본은 7697억원인데 신용공여액은 7670억원으로 99.6%에 달했다. 이베스트투자증권(65.4%) 교보증권(62.4%) 유진투자증권(4,600 -0.43%)(58.9%) 현대차증권(58.9%)등이 뒤를 이었다.
자본대비 신용공여 비중 증가율로 살펴봐도 중소형사의 취약점이 여실히 드러난다.

지난해 말보다 신용공여 비중이 가장 큰 폭 늘어난 곳은 하나금융투자로 46.6%포인트 증가했다. 하지만 중소형사만 놓고 보면 교보증권이 17.0%포인트로 가장 높았다. 하이투자증권(10.6%포인트) 등도 10%포인트대로 증가했다.
김기필 NICE신용평가 연구원은 "부동산 경기 하강위험 증가로 부동산 PF 우발채무 현실화 가능성이 증가하고 있다"며 "특히 우발채무 중 상대적으로 위험 현실화 가능성이 높은 신용공여형 우발채무의 자기자본 대비 규모와 증가율이 큰 증권사에 대한 점검이 필요하다"고 했다.

이송렬/전형진/차은지/윤진우 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com

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'아파트 값' 안정화를 위해 정부가 안간힘을 쓰고 있는 가운데 민간택지에 대한 분양가 상한제까지 도입될 예정이다. 후속 조치도 이어질 것으로 업계는 내다보고 있다.
증권사들의 부동산PF 역시 위험 수위가 높아질 수밖에 없지만, 증권사들은 다가올 위험에 대비하기엔 역부족이란 지적이 많다. 부동산PF의 핵심위험인 '상환순위'나 증권사가 인수 후 재매각(셀다운)하지 못한 '미매각자산'이 베일에 싸여있기 때문이다.
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3일 관련업계에 따르면 현재 증권사의 채무보증(우발채무) 규모는 분·반기보고서 또는 감사보고서 등을 통해 공시되고 있다. 그러나 전체 채무보증 중 부동산PF 관련 우발채무, 신용공여 여부, 신용공여의 상환순위 등을 자세히 공개하고 있는 증권사는 없다. 공시할 의무가 없기 때문이다.

부동산 경기가 얼어붙으면 채무자가 원리금을 상환하지 못해 증권사가 이를 대신 갚는 위험이 증가하게 된다. 특히 담보인정비율(LTV)이 높고 상환순위가 뒤에 있는 중·후순위 대출에 대한 보증일 경우 위험도가 더 높다.

현 공시체계에서는 증권사의 채무보증 중 부동산PF만을 골라내기 어렵다. 부동산PF 중 증권사가 대출 미상환 금액의 일부 및 전체를 책임지는 신용공여의 여부를 정확히 추산하는 것은 엄두도 내지 못한다. 부동산PF 관련 채무보증은 유동성공여와 신용공여의 나누는데, 유동성 공여의 경우 신용등급 강등과 같은 신용이슈가 발생했을 때 증권사의 매입 및 상환 의무가 없어진다. 신용공여는 이와 관계 없이 최종 책임을 지기 때문에 위험도가 더 높은 것이다.

금융당국도 현 상황에서 증권사 부동산PF의 현황 파악은 어렵다고 보고 있다.
이상헌 금융감독원 건전경영팀장 "사업보고서나 반기보고서 등 사실상 현재 공개된 자료에서 증권사들의 부동산PF 신용공여 항목을 추출해낼 수 있는 방법은 없다"며 "증권사 부동산PF에 대한 위험도를 금감원이 평가하는 건 무리다"고 말했다. 이어 "연초 부동산PF, 부동산 그림자 금융과 관련해 시스템을 구축하고 관리에 들어갈 것이라고 방향은 잡았지만 현재 큰 진척은 없는 상황"이라고 했다.
신용평가사에서는 실제적 위험도 측정을 위한 시도를 최근 들어 시작했다. 신용공여 여부, 상환순위, 지역 및 물건별로 위험도를 다르게 봐야 한다는 것이다. 문제는 증권사들의 공개 의무가 없기 때문에 이들 역시 어려움을 호소했다.
NICE신용평가는 증권사 부동산PF에 대해 자기자본 대비 신용공여 비중 및 증감률, 우발채무에 대한 지역별, 물건별 위험도 분석을 시도하고 있다.

부동산 프로젝트는 시공사의 신용보강 여부, 수분양률, 제공된 담보의 LTV, PF 우발채무의 상환순위, 시공사 이외의 신용보강자 존재 여부 등 거래구조 및 사업 현황에 따라 위험도를 다르게 봐야 한다는 것이다.

김기필 NICE신용평가 연구원은 "부동산PF에 대한 위험도를 측정하고 싶어도 미공시 사항이라 증권사 쪽에서 중후순위와 지역별, 물건별 정보를 정확하게 제공하지 않는 경우가 많다"며 "공시보고서의 채무보증 수치들도 주식 관련이 포함돼 있어 부동산PF만을 따로 보기 힘들다"고 말했다.
한국금융연구원은 증권사의 재무건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR) 산정에 있어 유동성공여와 신용공여에 똑같은 위험가중치를 두는 것은 문제라고 지적했다. 신용공여는 위험가중치를 더 줘야 한다는 입장이다.
신용상 선임연구위원은 "유동성공여와 신용공여의 위험액 산정에 있어 동일한 기준을 적용하고 있기 때문에, 상대적으로 수수료가 더 높은 신용공여 위주로 채무보증을 확대하는 경향이 있다"며 "신용공여에 대해서는 차별화 방안은 고려해야 한다"고 했다.

(사진=게티이미지뱅크)

◆무리한 부동산 투자에 미매각자산 '골치'
증권사들의 신용공여 증가와 함께 인수한 부동산의 미매각도 문제시된다.

국내 일부 증권사들은 국내외 부동산을 인수한 후 재매각하지 못했거나 매각해야 하는 자산이 조 단위에 이르는 것으로 추산되지만, 이 역시 정확한 수치를 알 수 없다. 업계에서는 하나금융투자의 미매각자산이 1조원 규모일 것이라고 추정하고 있으나 이를 확인하기는 어렵다.

하나금융투자 관계자는 "미매각자산은 공시할 의무가 없기 때문에 따로 공개하지 않고 있다"며 "어제까지는 미매각자산이었다가 당장 오늘 매각될 수 있기 때문에 객관화하기가 쉽지 않다"고 말했다.
인수 자산을 매각하지 못하면 증권사들이 이를 보유하게 된다. 그만큼 자본이 묶여 투자 여력이 줄어든다. 증권사들의 부동산PF 만기도 장기화되는 경향을 보이고 있다.

올 들어 늘어나고 있는 증권사들의 회사채 발행도 이와 무관치 않다는 해석이다. 올 상반기 미래에셋대우(9,450 -0.74%)가 1조6940억원, KB증권이 7500억원, 메리츠종금증권(4,435 +1.37%)이 5100억원, NH투자증권(12,750 -0.39%)이 5000억원 등의 회사채를 발행했다.

증권사들은 또 최근 중위험·중수익 투자처에 목마른 기관투자자들의 수요에 부응하기 위해 적극적으로 해외 부동산 투자에 나서고 있다.

미래에셋대우는 올 2월 프랑스 파리에 위치한 마중가타워를 인수했고 한국투자증권은 프랑스 파리 투어유럽빌딩 인수에 성공했다. 메리츠종금증권은 지난달 하나금융투자 NH투자증권과 함께 오스트리아 빈에 위치한 5성급 호텔 '힐튼 비엔나' 건물 인수 계약을 체결했다.

하지만 해외부동산 투자 과정에서 국내 증권사간 과열 경쟁으로 같은 매물에 여러 국내 증권사들이 동시 입찰해 인수 가격이 올라가는 등 부작용이 발생하고 있다. 무리해서 고가에 인수할 경우 재매각이 힘들 뿐만 아니라 매각시에도 가치하락에 따른 손실을 입을 수 있다는 우려가 나온다.

업계 관계자는 "해외 부동산을 현지 업체들을 제치고 사들이려면 비싼 값을 지불해야 한다"며 "예상 수익률을 낮게 가지고 들여올 수밖에 없고 팔 때도 싸게 팔아야 되는데, 기대 수익률이 낮으면 누가 사겠냐"고 했다.

 

해외 부동산 인수를 위해 공모펀드를 조성하기도 하는데, 이는 개인들에게 폭탄을 돌리는 것일 수 있다고 주장했다. 증권사는 운용수수료만 받으면 되기에 투자 책임을 개인에게 전가하고 있다는 것이다.