공시지가와 실거래가 차이

공시지가의 정의

출처: 다음카페 디벨로퍼 아카데미 

 

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공시지가와 토지거래

 

공시지가와 토지거래

토지투자와 토지거래시에 자주 만나는 용어중에는 '공시지가'라는 것이 있다. 얼마나 빈번하게 만날 수 있냐하면, 2~3달에 한번씩 경제신문이나 부동산신문에서 '00지역의 공시지가가~'라는 식으로 기사가 나오기도 한다. 공시지가. 쉽게 말하면 땅값이라는 것인데, 이 땅값이 토지거래시 생각보다 초보투자자들을 혼돈속으로 밀어넣는 역할을 하기도 한다.

공시지가라는 것은 무엇일까?

공시지가는 국토부 장관이 전국에 있는 토지를 조사 평가해 공시한 표준지의 단위면적당 가격이다. 다시말해 정부에서 정한 땅값이라는 것이다. 이렇게 공시지가를 정하는 이유는 양도세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할때 기준으로 삼기 위함이다. 이 공시지가를 조금더 자세히 이야기 하자면 표준지공시지가와 개별공시지가로 나눠 볼 수 있다. 이 또한 간단하게 알아보자

   

 

 

 

보통 우리가 한 지역의 공시지가를 알아보기 위해서는 그 표준이 되는 것이 필요하다. 그래서 국토부 장관은 전국의 개별토지 중에서도 대표성이 있는 토지를 추려 공시한다. 개별공시지가는 이 표준지공시지가를 기준으로 적정가격으로 평가하게 된다.

이런식으로 산정된 공시지가인데, 초보투자자들은 가끔 토지의 땅값을 알아본다 하다가 '공시지가'를 발견하고서 그것을 기준으로 삼아 원하는 지역의 땅값을 알아보는 실수를 범하기도 한다. 이것을 '실수'라 이야기 하는 이유는 대게의 공시지가는 실거래가에 비해 터무니 없이 저렴한 지가를 공시하고 있기 때문이다.

  

 

 

 

예를들어 현재 우리나라에서 가장 화제의 지역인 세종시를 알아보자. 세종시 연기면 연기리를 표준지공시지가로 검색하면 대표적인 몇지역의 토지가 산정되어 나온다. 그중에서 계획관리에 위치한 답의 2016 공시지가는 ㎡당 388,000원이다. 그러나 해당지역, 같은 조건의 실제 거래가를 알아보면 ㎡당 100만원이 훌쩍 넘는 것을 확인할 수 있다.

공시지가와 실거래가는 전혀 다른셈이다.

 

 

 

이는 호재가 많다고 알려진 예를들어 당진, 부안, 세종, 제주, 평택 등 현재 개발이 한창 진행되는 지역일 수록 그 격차가 큰것을 알 수 있다. 공시지가는 이렇게도 낮은데 실거래가가 높다하여 풀이죽어서는 안된다. 애초에 우리가 조사해야 하는 것은 실거래가였기 때문이다.

그렇다고해서 공시지가가 토지투자하는데 쓸모가 없는 것도 아니다. 공시지가는 해당지역의 토지거래가 얼마나 활발하고, 얼마나 높게 올랐는지 참고할 수 있는 지표가 된다. 세종시 연기면 연기리도 불과 10년전만해도 공시지가는 13만원 하던 땅이었다. 2013년까지만해도 15만원으로 야금야금 오르던 이 땅이 크게 뛴것은 2014년과 2015년도 였다. 2014년도 연기면 연기리의 개별공시지가는 25만원, 그 다음해가 37만원에 달했다.

 2012년 세종시가 특별자치시로 출범하면서 본격적으로 크게 오른것이다. 공시지가가 이정도였으니, 실거래가 역시 부르는게 값이었던 시절이기도 했다. 이처럼 공시지가의 과거를 통해 그해나 그 전해 해당지역에 어떤 개발호재가 있었는지 유추해 보는 재미도 쏠쏠하다.

  

물론, 토지거래시 분명 공시지가보다는 실제 투자금을 유추할 수 실거래가를 조사하는것이 중요하다. 국토부 실거래가 조회를 통해 대략 같은 조건의 토지가 얼마에 거래되었는지 확인할 수 있게 되었다. 마음만 먹으면 다양한 포털 사이트를 기준으로 유추해 볼 수도 있다. 그러나 공시지가를 통해 해당지역의 발전과정, 세금납부 등의 유추 등도 확인할 수 있으니 조사시 함께 비교해봐야 하는 땅값임은 분명함을 기억하자.