차입형 토지신탁과 관리형 토지 신탁

▲2021년 3월 국내 부동산신탁사 자기 자본 표. /자료=금융감독원 금융통계정보시스템

‘막내 부동산신탁사’인 한국투자부동산신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁이 몸집 키우기에 나섰다. 올 하반기 신생 3사가 2주년을 맞이할 가운데 유상증자를 진행하고 있다. 이는 올해 7월 말부터 가능한 차입형 토지신탁 사업을 대비하기 위한 행보로 풀이된다.

토지신탁이란 신탁회사가 토지 소유자로부터 토지를 수탁 받아 개발계획의 수립에서부터 건축물 분양, 임대까지 개발사업의 전 과정을 수행해 발생한 수익을 위탁자에게 돌려주는 신탁상품이다. 개발비용을 신탁업자가 조달하느냐, 시행사·금융기관 등 제3자가 부담하느냐에 따라 각각 ‘차입형’과 ‘관리형’으로 나뉜다. 신탁업자는 부동산 개발 사업비의 70% 이하를 자기자본에서 투입할 수 있다.

차입형 토지신탁은 부동산신탁 전업사가 개발자금을 직접 투입하기 때문에 고위험 고수익 상품으로 통한다. 이는 신탁사의 주요 매출이지만 개발사업 전반에 대한 책임이 신탁사한테 위임된다. 금융당국은 이러한 위험 관리를 이유로 신생 부동산 신탁사에게 차입형 토지신탁 사업 진출을 2년간 제한했다. 신생 3사는 2019년 부동산신탁업 신규인가를 받은 바 있다.

나이스신용평가에 따르면 2020년 9월 말 기준 대신자산신탁, 한국투자부동산신탁, 신영부동산신탁 자기자본은 각각 967억원, 375억원, 247억원으로 14개 국내 부동산신탁사 중 12~14위를 기록했다. 1위인 한국토지신탁은 8023억원 수준이다.

최근 신생 3사는 올해 7월 말부터 차입형 토지신탁 사업이 가능해지면서 유상증자를 통해 자본을 확충을 하려는 모습이다.

신영부동산신탁은 지난 1월 700억원 규모 유상증자를 진행해 속도를 내고 있다. 이를 통해 자본금을 1000억원 수준으로 높였다.

한국투자부동산신탁은 올해 4월 1000억원 규모 유상증자에 500억원을 추가로 투입하기로 했다. 향후 자기자본은 1900억원 규모다.

대신자산신탁은 지난 26일 500억원 규모 유상증자를 실시한다고 밝혔다. 이번 유상증자로 자기자본은 1500억원 규모로 늘어나게 된다.

업계 특성상 자본력에 기반한 위험인수 능력이 곧 시장지위로 직결된다. 대규모 유상증자는 사업기반 확보, 시장지위 개선으로 이어질 가능성이 높다.

업계 관계자는 “자본력을 갖추는 것은 업계에서 지위를 다지는 데 충분조건은 아니다. 차입형 토지신탁의 경우 사업의 노하우나 인력, 조직력이 상대적으로 강조된다”라며 “유상증자가 장기적으로 크게 도움이 될지는 지켜봐야 한다. 최근 신생 3사가 인력도 공격적으로 늘리고 있는데 성능을 발휘하려면 시간이 걸릴 것”라고 말했다.