전세 집주인 규제

출처 : 부딩뉴스

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못된 집주인은 당신인가?

정부가 전에 없던 전세 사기 방지책을 들고 나왔습니다. 그간 전세 사기 대책은 언제 나오는 거냐며 답답해했다면 주목하세요. 오늘 부딩은 ‘전세 사기 대책: 못된 집주인은 당신인가?’에 대해 다룹니다.

전세 계약, 이렇게 바꿉니다!

정부가 내놓은 전세 사기 방지책, 그 핵심은 세입자에게 집주인과 전셋집에 관한 정보를 전보다 많이, 정확하게 제공하는 겁니다. 이에 앞으로 달라지는 건 다음과 같습니다. ① 전세 계약을 맺은 직후 집주인은 집을 팔거나 대출을 받을 수 없게 됩니다.¹⁾ ② 집주인이 세금을 체납했다면 세입자에게 알려야 합니다.²⁾

¹⁾ ‘시간 차 계약’을 막겠다는 겁니다. 전입신고 다음 날 0시부터 보증금변제우선권(보증금 일부를 담보물권자(대출자)보다 먼저 돌려받을 권리)이 생기는 걸 악용해 일부 집주인은 그 전에 몰래 집을 팔거나(집주인 바꿔치기) 집을 담보로 대출을 받기도 하는데, 이를 ‘특약’을 넣어 개선하기로 했습니다.

²⁾ 집주인에게 세금 체납액이 많다면 정부는 집주인의 부동산 등 재산을 강제로 확보(공매)할 수 있는데, 이때 보증금은 세금 체납액의 후순위로 밀립니다. 이에 따른 세입자의 피해를 막고자 전세 계약 체결 전 체납 정보를 공개하도록 하는 겁니다.

 

신축 빌라 가격, 이렇게 바꿉니다!

정부는 10월까지 신축 빌라(다세대·연립주택)의 가격을 공시가격¹⁾ 140% 이하(현재 150%)로 정하도록 법도 고칠 예정입니다. 깡통전세²⁾ 피해를 막기 위함입니다. 이는 신축 빌라의 시세 책정이 어려운 점을 악용해 집값과 전셋값을 높게 잡고, 추후 집값이 하락했을 때 집주인이 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주지 못할 수 있는 위험을 미리 차단하려는 겁니다.

• check! 올 상반기 서울 강서구 신축 빌라 전세 거래 694건 중 370건(53.3%)이 전셋값이 집값의 90% 이상인 깡통전세였습니다. 특히 화곡동은 강서구 깡통전세의 82.2%(304건)를 차지했습니다.

¹⁾ 정부가 세금을 부과하기 위해 정하는 부동산 가격으로 이해하면 쉽습니다. 이는 통상 실거래가보다 낮게 책정합니다. 너무 높게 잡으면 국민 부담이 늘기 때문입니다.

²⁾ 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

 

 

못된 집주인은 당신인가?

2023년 1월엔 ‘자가진단 안심전세’ 앱을 정부가 출시합니다. 전세 계약 전 악성 임대인¹⁾에 대해 세입자가 미리 알 수 있게 하겠다는 설명입니다. 아울러 이 앱은 내가 입주하려는 집의 적정 전셋값과 매매가 수준, 불법·무허가 건축물 여부도 제공합니다. 그간엔 전셋집 시세 정보가 너무 여러 곳에 흩어져 있어 확인하는 게 번거로웠는데 이 문제를 해결하겠다는 의도입니다.

• check! 최근 한 방송국에서 HUG가 작성한 203명(개인 179명, 법인 24개)의 ‘집중 관리 다주택 채무자(악성 임대인)’ 명단을 공개했습니다. HUG가 이들을 대신해 갚아준 돈만 7275억 원에 이릅니다. 이들에게 피해를 입은 이들은 대부분 20·30대였습니다.

¹⁾ 보증금을 떼먹어 HUG가 세 번 이상 대신 갚아준 집주인 가운데 연락이 끊기거나 최근 1년간 한 푼도 갚지 않은 이들을 말합니다.

 

 

저기요, 뭔가 어설픈데요?

그런가 하면 정부의 전세 사기 방지책을 두고 아쉽다는 목소리도 나옵니다. 중요한 게 빠졌다는 겁니다. 바로 ‘강제성’입니다. 가령 법조인들은 세입자가 전입신고를 해서 보증금변제우선권을 갖게 될 때까지 특약¹⁾을 통해 보증금을 지킬 수 있게 한 정부의 대책을 꼬집었습니다. 특약은 곧 법이 아니라는 겁니다. 결국 집주인이 약속을 어겨도 구제받기 어렵다는 말입니다.

• check! 이런 ‘특약’과 관련해 문제를 삼은 질문에 원희룡 국토교통부 장관은 “마땅한 시스템을 마련하기 전까지 세입자 보호를 위한 실질적 방안으로 특약 신설을 추진하겠다”고 답했습니다.

¹⁾ ‘특별약관'의 줄임말입니다. 즉 주계약에서 보장하지 않는 보장 내용을 특별히 추가하는 걸 말하죠. 전세 계약에서 이는 집주인 혹은 세입자가 자신의 권리를 보호하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 하지만 주택임대차보호법이 보장하는 범위를 넘어서면 효력을 잃습니다.