할인분양

출처 : 부딩

 

할인 분양 시 얼마나 깎아줄까?

미분양이 쌓였지만 이달 전국에서 5만 가구를 더 공급합니다. 미분양이 쌓였지만 올해 분양가는 지난해보다 10% 이상 올랐고요. 미분양을 없애려면 할인 분양을 할 수밖에 없다는 주장이 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘미분양 증가: 할인 분양 시 얼마나 깎아줄까?’에 대해 다룹니다.

 

 

미분양이 쌓여도 5만 가구 더 공급

이달 전국에서 5만2678가구를 분양합니다. 지난해 11월(3만4414가구) 대비 53% 늘어난 수준입니다. 전국적으로 미분양¹⁾이 이미 4만여 가구에 달하는데 왜 이렇게 많이 내놓느냐고요? 금리인상 등으로 내년엔 올해보다 청약 심리가 더 나빠질 수 있어섭니다. 즉 “더 늦어지면 안 된다”는 위기감이 작용해 미분양을 일부 감수하더라도 밀어내기 분양을 하는 겁니다.

• check! 이달 공급하는 5만2678가구 중 2만7000가구는 수도권에서 나옵니다. 경기도가 1만7548가구로 가장 공급 물량이 많습니다. 참고로 9월 기준 경기도 지역 미분양은 전월보다 75% 증가한 5553가구입니다.

¹⁾ 미분양: 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것. 2022년 9월 말 전국 미분양은 4만1604가구로 8월보다 27.1% 늘었습니다. 믿기 어렵겠지만 시장 침체가 심한 2013년 9월엔 서울에서도 미분양이 4300여 가구나 나왔습니다.

 

 

미분양이 쌓여도 분양가 12% 더 인상

미분양이 쌓이고 있지만 분양가는 되레 올랐습니다. 올 1~9월 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 1468만 원으로 작년 같은 기간(1296만 원) 대비 12.5% 인상했습니다. 자재값과 인건비 인상 때문입니다. 건설업계에선 새 아파트의 분양가가 인근 기존 아파트 가격만큼 오르면 안전마진¹⁾을 얻을 수 없게 되는 만큼 청약을 하려는 이가 더 줄어들 수 있다며 걱정합니다.

• check! 분양가는 심지어 앞으로 더 오를 전망입니다. 아파트 분양가를 정하는 기준인 기본형 건축비²⁾가 올해 세 차례 올랐는데, 추가 인상 가능성이 남아 있어섭니다.

¹⁾ 안전마진: 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 저렴해 이익을 볼 수 있는 금액 수준을 말합니다. 올 초만 해도 서울 등 웬만한 지역에선 안전마진으로 2억~3억 원을 잡았습니다. 쉽게 말해 새 아파트 분양가가 기존 아파트 가격보다 1억 원 싸면 청약하지 않는다는 겁니다.

²⁾ 기본형 건축비: 건축공사에 드는 총비용 중 자재비와 인건비 등을 더해 구한 값입니다. 국토교통부가 매년 물가변동률을 반영해 고시합니다. 이게 오르면 당연히 분양가도 오릅니다.

 

 

미분양이 지금보다 더 쌓이면?

새 아파트도 계속 팔리지 않으면 할인 분양을 합니다. ① 무순위청약¹⁾ ② 선착순 분양²⁾ ③ 준공 후 미분양³⁾ 등을 거치고도 ‘완판’하지 못하면 말입니다. 다만 사업자 입장에선 ‘최후의 보루’입니다. 제값 주고 아파트를 산 수분양자들과 잡음이 생길 수 있어섭니다. 참고로 서울에선 지난 7월 강북구의 한 아파트가 할인 분양에 나선 데 이어, 최근 구로구의 한 아파트도 할인 분양을 고려하고 있다는 소식이 나왔습니다.

¹⁾ 무순위청약: 아파트 계약 취소분에 대해 무순위청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 지난해 5월 28일부터 해당 지역에 거주하는 무주택자만 신청 가능합니다.

²⁾ 선착순 분양: 남은 물량을 해소하지 못해 선착순으로 판매하는 걸 말합니다. 청약통장이 필요 없고 보유 주택 수, 거주지 등과 상관없이 계약이 가능합니다.

³⁾ 준공 후 미분양: 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

 

할인 분양 시 얼마나 깎아줄까?

시장 상황이 나쁠수록 할인 폭도 큽니다. 이를테면 서울시 강동구 고덕동의 한 아파트는 2009년에 처음 공급했지만 미분양이 생기자 2011년 최초 분양가보다 대형 평형 기준 최대 41%(약 8억 원) 깎아주는 조건으로 할인 분양을 했습니다. 수분양자들이 억울하겠다고요? 그럴 수 있습니다. 하지만 법적으로 이를 제재할 방법은 없습니다. 과거 비슷한 상황에서 소송을 제기한 사례가 있으나 법원은 “건설사의 계약 자유 영역”이라며 기각했습니다.

• check! 다만 시장에선 아무리 할인 분양이라도 아파트 자체의 상품성을 잘 따져봐야 한다고 조언합니다. 할인 분양까지 가는 덴 다 이유가 있다는 겁니다.