PF 부실

 

출처 : 부딩

 

 

 

프로젝트파이낸싱(PF)이 뭐였더라?

금융사가 건설사업의 사업성을 보고 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 담보 등을 잡고 돈을 빌려주는 개인 대출과는 다르죠. 가령 아파트를 지을 때 훗날 이자까지 쳐서 잘 갚을 수 있을 것 같으면 대출해주는 겁니다. 국내에선 이게 없으면 부동산사업을 할 수 없습니다. 수백억 원에서 수조 원에 이르는 사업비를 확보할 수 있는 수단이 많지 않아섭니다.

• check! 사업성을 근거로 돈을 빌려주는 PF 이자율은 높은 편입니다. 10월 현재 연 9~10%까지 치솟았습니다. 올 초 5% 초반 수준이었는데 몇 달 만에 2배 급등한 겁니다. 기준금리가 오른 영향도 있지만 금융사들이 돈줄을 죄며 ‘(금리를) 부르는 게 값’이라는 말까지 나옵니다.

 

 

PF 부실로 흔들흔들

PF 부실로 건설업이 흔들리고 있습니다. 최근엔 PF를 내준 금융권까지 위험하다는 주장도 나옵니다. 부동산 PF가 금융권을 위험에 빠뜨리는 메커니즘은 이렇습니다. ① 건설사가 PF를 받음 ② 기준금리 인상 등 리스크가 늘며 금융권이 PF 만기를 연장해주지 않음 ③ 자금 조달이 막힌 건설사는 위험에 빠짐 ④ 건설사가 PF를 갚지 못하며 돈을 빌려준 금융사도 함께 위험에 처함.

• check! 국내 부동산 PF 잔액은 2019년 71조8000억 원에서 2021년 101조9000억 원, 2022년 6월 말 112조2000억 원으로 빠르게 늘었습니다. 지난 수년간 이어진 부동산시장 호황에 PF 규모를 키웠기 때문입니다. 반면 PF 연체율은 2021년 말 0.18%에서 2022년 6월 말 0.5%로 높아졌습니다.

 

 

PF 부실의 핵심은?

미분양¹⁾입니다. 통상 건설사는 분양을 하고 계약금 등으로 PF를 갚습니다. 한데 미분양이 늘어 이를 갚지 못하면 시행사²⁾와 시공사³⁾가 책임져야 합니다. 분양을 연기하면 된다고요? 안 됩니다. 고금리에 이자비용만 늘어나기 때문입니다. 참고로 지난 9월 말 전국 미분양은 4만1604가구로 8월보다 27.1% 늘었습니다. 지난해 말 1만7710가구에서 가파른 증가세가 이어지고 있습니다.

¹⁾ 미분양: 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것. 믿기 어렵겠지만 시장 침체가 심한 2013년 9월엔 서울에서도 미분양이 4300여 가구나 나왔습니다.

²⁾ 시행사: 부동산 개발사업의 모든 과정을 관리·감독하는 운영사를 말합니다. 즉 건설에 대한 사업 주체, ‘갑’이라고 할 수 있습니다. 이들이 있어야 시공사도 공사를 할 수 있습니다.

³⁾ 시공사: 삼성물산과 현대건설, GS건설 같은 건설사를 말합니다. 시행사에서 의뢰받은 설계 도면에 따라 공사를 실시하는 회사입니다. 아파트를 지을 때 시공사 이름을 대문짝만하게 걸고 광고하는 건 소비자에게 익숙하기 때문입니다.

 

 

PF 부실 위험의 시작?

최근 PF 부실 우려가 짙어지며 전국 정비사업장에 비상이 걸렸습니다. 재개발을 위해 이주를 앞둔 이들의 대출이 막히는가 하면, 이미 대출받은 이들은 불어난 이자에 괴로워하고 있습니다. 대형 시중은행들은 부실 위험이 큰 PF에서 사실상 손을 뗀 지 오래입니다. 최근엔 상호금융도 아파트 집단대출¹⁾을 중단하고 있습니다.

• check! 현재 대구 등 미분양이 많은 지역을 중심으로 건설사들의 줄도산 가능성이 거론되고 있습니다. 실제로 최근 충남 지역의 한 중견 건설사는 부도 처리됐습니다. PF 상환 여력이 부족했기 때문입니다.

¹⁾ 집단대출: 일정한 자격을 갖춘 이들의 집단에 별도 절차 없이 행하는 대출입니다. 보통은 아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 취급되는 대출을 의미합니다.

 

안전하고 부드럽게

시장이 연착륙¹⁾할 수 있게 정부가 대책을 내놔야 한다고요? 50조 원+α²⁾ 대책 등을 이미 내놓았습니다. 다만 약발이 들지 않을 거란 평이 지배적입니다. 금리가 지금도 계속 점프하고 있다는 겁니다. 부동산 규제를 더 풀어야 한다는 목소리가 나오는 이유입니다. 규제를 풀면 집값이 다시 뛴다고요? 지금 같은 고금리 상황에선 2~3년 전과 같은 대출 수요가 나오지 않을 가능성이 커 오히려 적기라는 평도 있습니다. 무엇보다 시장에 돈이 돌아야 한단 얘깁니다.

¹⁾ 연착륙: 비행기가 활주로에 부드럽게 내려앉는다는 말입니다. 즉 경기 하강이 자연스럽게 이루어지도록 유도한다는 겁니다. 반대로 ‘경착륙’은 롤러코스트를 탄 듯이 경기가 갑자기 냉각되는 걸 이릅니다.

²⁾ 50조 원+α: 지난 10월 정부는 자금력이 약한 건설사와 제2금융권부터 위기가 올 수 있다며 진화에 나섰습니다. 우선 시장 안정을 위해 50조 원 이상의 유동성 공급에 나선다고 밝혔습니다. 이는 서울시 한 해 예산(2022년 기준 약 48조 원)을 뛰어넘는 큰돈입니다.