올 하반기에 바뀌는 부동산정책

출처 : 부딩

 

올 하반기에 바뀌는 부동산정책 

2023년 남은 6개월 동안 바뀌는 부동산정책과 제도를 모았습니다. 알면 알수록 도움 되는 부동산 TMI. 오늘 부딩은 ‘올 하반기에 바뀌는 부동산정책 13’에 대해 다룹니다.



7월 1일 시행
주차장 많으면 분양가 인상 가능
법정 주차 대수(1.2대) 이상 주차 공간을 확보하면 분양가¹⁾에 이를 가산할 수 있게 합니다. 정확히 말하면 분양가 가산 항목에 ‘주차’ 항목을 신설해 기본형 건축비²⁾에 최대 4%의 비용을 더할 수 있게 하는 겁니다.
¹⁾ 분양가: 건설 주체가 아파트를 처음 사람들에게 나눠 파는 가격입니다.
²⁾ 기본형 건축비: 건축공사에 드는 총비용 중 자재비와 인건비 등을 더해 구한 값입니다. 국토교통부가 매년 물가변동률을 반영해 고시합니다. 이게 오르면 당연히 분양가도 오릅니다.


7월 1일 시행
그린벨트 해제 권한 3배 확대
비수도권 시도지사에게 주어지는 그린벨트¹⁾ 해제 권한 면적 기준을 기존 ‘30만㎡ 미만’에서 ‘100만㎡(약 30만 평) 미만’으로 넓힙니다. 100만㎡는 여의도의 3분의 1에 이르는 면적입니다. 오랫동안 그린벨트로 묶여 있던 지역 사업이 탄력을 받을 것으로 보입니다.
¹⁾ 그린벨트: 환경보전을 위해 지정한 녹지대를 말합니다. 건축물의 신축과 증축, 용도변경 등을 할 수 없게 한 땅이죠. 한마디로 “이 땅엔 집 짓지 마!”. 공식 명칭은 ‘개발제한구역’.


7월 2일 시행
전세 사기 피해자 지원
전세 사기 피해자¹⁾에게 경매(공매) 절차를 지원합니다. ① 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 그 집을 사길 원하면 최고 낙찰가에 구매할 수 있게 해주고 ② 저금리(디딤돌대출 연 1.85~2.7%) 대출로 구매 자금을 빌려주며 ③ 집을 사길 원치 않을 경우 LH에 우선 매수권을 넘기면 최장 20년간 살던 집에 거주할 수 있게 합니다.
¹⁾ 전세 사기 피해자: △확정일자를 받아 대항력을 갖추고 △전셋집 경매(공매)가 진행 중이며 △면적과 보증금 등이 서민 임차주택 기준에 부합해야 하는 등 여섯 가지 요건을 충족해 정부에서 전세 사기 피해자로 인정한 이를 말합니다.


7월 19일 시행
송달 없이 임차권등기 가능
임대인에게 임차권등기명령¹⁾이 송달되지 않아도 임차권등기를 설정할 수 있게 됩니다. 전엔 임차인이 법원에서 임차권등기명령을 받아도 임대인이 송달을 피하면 이를 완료할 수 없었습니다. 하지만 앞으론 법원에서 임차권등기명령을 받기만 하면 임차권등기 설정이 가능해집니다.
¹⁾ 임차권등기명령: 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.


7월 중 시행
1년간 대출 규제 완화
보증금반환대출¹⁾에 한해 1년간 한시적으로 대출 규제를 풉니다. 빡빡하게 대출한도를 정하는 DSR(40%)²⁾ 대신 조금 덜 엄격한 대출 기준인 DTI(60%)³⁾를 적용하는 게 핵심입니다. 다른 대출이 없는 경우 연 소득 5000만 원인 임대인의 대출한도는 평균 1억7500만 원가량 늘어납니다.
¹⁾ 보증금반환대출: 임차인이 퇴거할 때 보증금을 반환하기 위한 목적으로 임대인이 금융사를 통해 돈을 빌리는 대출 상품을 말합니다.
²⁾ DSR: 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
³⁾ DTI: DSR처럼 소득을 기준으로 주택담보대출(주담대) 한도를 정하는 규제입니다. 매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 ‘기타 대출의 이자’를 합친 금액을 연 소득으로 나눠 계산합니다. ‘모든 대출’의 원리금 상환액을 기준으로 심사하는 DSR보다 다소 완화한 규제라는 평가입니다.


7월 중 시행
전세금반환보증보험 30만 원 지원
청년층의 전세금반환보증보험¹⁾료를 30만 원까지 전액 지원합니다. 지원 대상은 보증금 3억 원 이하, 연 소득 5000만 원(신혼부부 7000만 원) 이하 임차인입니다. 무주택 청년을 대상으로 일부 지자체에서 시행하던 사업을 전국으로 확대하는 겁니다.
¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.


9월 29일 시행
나쁜 임대인 신상 공개
전세 계약이 끝나고도 임차인에게 보증금을 여러 차례 돌려주지 않은 임대인의 신상 정보를 공개합니다. 공개 대상은 3년 이내에 2건, 합산 2억 원 이상 채무가 있는 임대인입니다. 공개하는 임대인의 신상 정보는 △이름 △나이 △주소 △돌려주지 않은 보증금(기간) 등입니다. HUG 홈페이지와 안심전세 앱¹⁾ 등을 통해 확인할 수 있습니다.
¹⁾ 안심전세 앱: 국토교통부가 전세 사기 근절을 위해 관계기관과 협력해 내놓은 모바일 앱입니다. 전세 보증금 시세 조회와 전세가율, 전세보증금 사고 건수 등을 확인할 수 있습니다.


10월 19일 시행
공인중개사 확인·설명 의무 강화
앞으로 중개보조원¹⁾은 중개 의뢰인을 만날 때 반드시 자신의 신분을 밝혀야 합니다. 최근 전세 사기에서 중개보조원이 공인중개사를 사칭해 범행에 가담한 사실이 드러난 데 따른 조치입니다. 아울러 공인중개사는 임차인이 확인해야 할 임대인 세금 체납과 확정일자²⁾ 부여 현황에 대한 열람 권한 등을 반드시 설명해야 합니다.
¹⁾ 중개보조원: 공인중개사 자격증 없이 공인중개사사무소에 소속돼 현장 안내나 일반 서무 등 업무를 보조하는 이를 말합니다.
²⁾ 확정일자: 세 들어 사는 집이 경매에 넘어가도 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도입니다. 이걸 받으면 전셋집에 대한 경락가(경매로 낙찰받은 집의 가격) 중 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커집니다.


연내 시행
분상제 아파트 실거주 의무 폐지
수도권 분양가상한제(분상제)¹⁾ 아파트에 적용하는 최장 5년 실거주 의무²⁾ 폐지를 추진합니다. 단, 야당은 반대하는 상황입니다. 투기 수요가 늘어난다는 겁니다. 실거주 의무 폐지는 지난 4월부터 시행 중인 ‘전매제한³⁾ 규제 완화’와 맞물린 정책입니다. 전매제한 규제를 풀어 입주하기 전 아파트를 팔 수 있게 했지만, 실거주 의무 기간을 채우지 않으면 현행법을 위반하는 셈입니다.
¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 투기과열지구 내에서 집값이 급등할 우려가 있거나 재건축·재개발 등 호재로 고분양가 우려가 있는 곳에 지정합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다. 단, 2023년 1월 규제지역 해제로 이것을 적용한 지역은 강남·서초·송파·용산구 등 4곳으로 대폭 축소되었습니다.
²⁾ 실거주 의무: 청약시장에 뛰어드는 투기 수요를 막기 위한 제도입니다. 2021년 2월 이후 수도권의 분양가상한제 적용 아파트에 당첨된 이는 최초 입주 가능일로부터 2~5년간 실거주 의무가 주어집니다.
³⁾ 전매제한: 분양권을 가진 이가 입주 전 그 권리를 제3자에게 파는 걸 막는 규제를 뜻합니다. 


연내 시행
청약통장 소득공제 300만 원까지 가능
현재 연 소득 7000만 원 이하 무주택 가구주는 청약통장에 납입한 금액의 40%까지 소득공제 혜택을 받는데, 앞으로 소득공제 적용 연간 납입 한도를 300만 원(기존 240만 원)으로 올립니다. 청년층의 청약통장 가입률을 높이겠다는 계획입니다.


연내 시행
결혼자금 1억5000만 원까지 증여세 공제 검토
결혼자금(only ‘살 집 마련’) 지원에 한해 자녀 1인당 1억~1억5000만 원까지 증여세¹⁾ 공제 한도를 늘리는 방안을 검토합니다. 예비 부부의 결혼 비용 부담을 줄여주겠다는 취지입니다. 참고로 현재 성인이 된 자녀는 10년간 5000만 원까지 증여세를 내지 않습니다.
¹⁾ 증여세: 누군가에게 대가 없이 받은 재산에 대한 세금을 말합니다. 증여를 받은 사람이 내며 최고세율은 50%입니다.


연내 시행
신혼부부 특례대출 소득 요건 완화
신혼부부가 주택구입자금대출이나 전세자금대출을 받을 때 적용하는 소득 요건을 완화합니다. 현행 소득 요건 기준은 전세 6000만 원, 주택 구입 7000만 원인데 이를 각각 7500만 원, 8500만 원으로 상향하는 겁니다.


연내 시행
청년·신혼부부 주거 지원 23조 원 추가 편성
자금 여력이 충분치 않아 주거난에 시달리는 청년과 신혼부부에 대한 지원을 강화합니다. 디딤돌·버팀목대출 등 주택구입자금·전세자금대출 23조 원을 추가 편성해 총 44조 원으로 늘리는 게 핵심입니다. 애초엔 올해 21조 원을 공급할 예정이었습니다.


특례보금자리론 71.2% 소진
올 상반기 특례보금자리론¹⁾ 유효 신청 금액이 28조2000억 원(약 12만 건)을 기록했습니다. 목표액 39조6000억 원의 71.2% 수준입니다. 한국주택금융공사는 특례보금자리론 이용자의 평균 연령은 만 42세, 평균 부부 합산 연 소득은 6700만 원, 평균 집값은 4억7000만 원, 평균 대출금은 2억3000만 원으로 확인했습니다. 유효 신청 금액 중 56.4%는 새롭게 집을 사는 데 사용했습니다.
¹⁾ 특례보금자리론: 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 최저 연 3.25% 금리로 빌려주는 정부표 주택담보대출입니다. 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다.


“집값 떨어질 것” 37%
앞으로 1년간 집값이 내릴 거로 보는 전망이 37%를 기록했습니다. 한국갤럽이 지난 4~6일 전국 성인 남녀 1000명에게 ‘향후 1년 집값 등락 전망’을 물은 결과 “현재보다 오를 것”이라고 답한 이는 25%, “현재보다 내릴 것”이라고 답한 이는 37%였습니다. 직전 조사(4월 13일) 결과와 비교하면 집값이 오를 거란 의견은 7%p 상승하고, 집값이 내릴 거로 기대하는 의견은 14%p 하락했습니다.


서울 평균 월세 100만 원 돌파
서울 주택(아파트, 연립·다세대·단독주택 등) 평균 월세가 100만 원을 넘어선 것으로 나타났습니다. 한국부동산원에 따르면 서울 주택의 평균 월세보증금은 올 5월 기준 1억4695만1000원, 같은 기간 평균 월세는 105만6000원이었습니다. 직장인 평균 월급(333만 원)의 3분의 1을 월세로 내는 겁니다.


재시공 비용 5500억 원
GS건설은 지하 주차장 붕괴 사고가 일어난 인천 검단신도시 아파트 17개 동 1666가구를 전부 새로 짓기로 했습니다. 국내 건설 사상 최대 규모 재시공입니다. 업계에선 기존 비용에 5500억 원 안팎이 더 들 거로 전망했습니다. 그건 그렇고 이 단지의 지하 주차장이 무너진 이유요? 철근을 빼돌렸기 때문입니다. 32개 모든 기둥에 있어야 할 철근이 15개 기둥엔 없는 것으로 드러났습니다.


빌라 임대인 “체감 효과 없어요”
7월 말부터 보증금반환대출 한도가 늘어나지만 빌라(연립·다세대주택) 등 비아파트를 가진 임대인은 체감 효과가 크지 않을 거란 주장이 나옵니다. 전세 사기로 빌라 기피 현상이 심해져 임차인을 구하기 어렵다는 겁니다. 이로 인해 빌라 급매물이 늘어날 거란 전망도 나옵니다. 빌라의 경우 임대인이 대출을 받아도 은행 근저당권¹⁾이 잡혀 임차인이 더 기피할 수 있기 때문입니다.
¹⁾ 근저당권: 임대인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제받는 걸 말합니다.