전세사기수법

 

요약

1.집값보다 높은 가격에 전세 계약후 보증금 미지급

2.신탁사 동의없이 전세후 보증금 미반환

3.선순위 세입자 보증금을 집값보다 많게 받은 후 미지급

4.국가세금 미납후 공매된후 보증금 못받음

5.선순위 근저당 + 선순위 임차인  보증금 > 집값보다 높음 - 경매시 후순위 배당 없음.

 

출처 : 한경

 

 

 

"2억4000만원 전세 들어갔다가 2년 만에 1억 날렸어요"

 

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피해자 벌써 1만명 넘었다
전세사기 70%가 사회초년생

국토부, 매달 1000건 넘게 접수
'2억 미만 주택'에 피해 집중

 

 

 

전세사기 수법이 다양해지고 있다. 최근 다가구주택 집주인이 여러 개의 방에 임대차 계약을 맺어 나중에 들어온 세입자가 근저당권 순위에서 밀려 보증금을 받지 못하는 사례가 늘고 있다. 뉴스1서울 강서구 화곡동, 인천 미추홀구, 경기 수원시 등 수도권에 이어 대전에서도 전세 사기가 기승을 부리고 있다. 정부 부처의 합동 단속에도 전셋값이 저렴한 빌라와 오피스텔에 거주하는 20·30세대가 전세 사기의 주 타깃으로 떠올랐다. 전세 사기 수법이 다양해져 젊은 층의 피해가 더 늘어날 것이라는 우려가 나온다.

12일 국토교통부에 따르면 지난달 지방자치단체가 접수한 전세 사기 피해는 1212건이었다. 피해 신청을 받기 시작한 지난 6월(4173건) 이후 누적 기준 1만 건(1만543건)을 넘어섰다.

 

지자체가 접수한 피해는 자체 조사를 거쳐 국토부로 이관한 뒤 전세 사기 피해지원위원회 심의를 거쳐 최종 확정된다. 9월까지 피해자로 확정된 6063건을 분석한 결과, 인천(25.4%) 서울(23.8%) 경기(17.2%) 등 수도권 비중이 66.4%에 달했다.
주택 유형별로는 다세대주택(32.2%) 오피스텔(26.2%) 다가구주택(11.3%) 등 비아파트가 전체의 69.7%였다. 연령별로는 20대(21.5%)와 30대(48.2%)가 약 70%를 차지했다. 임차 보증금은 2억원 이하가 80%로 가장 많았다. 사회 초년생의 소액 보증금이 전세 사기의 집중 표적이 됐다는 분석이다. 윤석열 대통령이 지난달 30일 “전세 사기는 미래세대를 약탈하는 악질적 범죄”라고 규정한 이유다.
전세 사기 유형도 다양해지고 있다. 빌라를 대상으로 전셋값을 매매가보다 더 올려 받는 ‘무자본 갭투기’는 물론 집주인이 다가구주택의 선순위 보증금 규모를 속이는 방식도 등장했다.

 

법무부와 국토부, 경찰청은 최근 “범정부 역량을 결집해 엄정한 단속을 기한 없이 지속하겠다”고 발표한 뒤 단속과 처벌을 강화하고 있다.

집 팔아도, 시세 속여도 몰라…'정보 비대칭'이 전세사기 부추긴다
가장 많은 무자본 갭투자 사기…신축빌라 '시세 모르는 점' 악용

A씨는 2021년 경기 수원시의 한 빌라를 전세보증금 2억4000만원에 계약했다. 계약 전 압류와 대출이 없는 것을 확인했다. 하지만 입주 후 집주인이 소위 ‘빌라왕’으로 바뀌고 세금 체납으로 집이 압류됐다는 것을 알게 됐다. 계약 전 공인중개사가 보여준 전세보증금 반환보증보험은 신청 영수증이었고 보증이 거부됐다. 보증금을 돌려받지 못한 A씨는 최근 강제 경매를 통해 웃돈을 주고 살던 집을 매입했다. A씨는 “금전적 손실만 1억원에 육박한다”며 분통을 터뜨렸다.

전세사기가 전국적으로 기승을 부리는 것은 정보 비대칭 영향이 크다. 전세사기범은 대부분 세금 체납, 근저당권 설정 등 중요한 정보를 교묘하게 숨기거나 속여서 세입자에게 작정하고 접근한다. “누구라도 전세사기의 피해자가 될 수 있다”는 말이 나오는 이유다.

 

시세 속이고 신탁 구조 숨겨

12일 국토교통부에 따르면 전세사기 피해 사례로 인정된 6063건(9월 20일 기준) 가운데 ‘무자본 갭투기’(시세 사기) 유형이 2536건(41.8%)으로 가장 많았다. 신탁사기(7.3%), 대항력 악용(0.1%)이 뒤를 이었다. 무자본 갭투기는 매매가보다 비싼 금액에 전세 계약을 맺어 여러 주택을 매입한 뒤 모은 돈을 들고 잠적하는 유형이다. 앞서 서울 강서구 화곡동, 수원 등에서 많이 발생했다. 신축 빌라는 실거래가 이뤄지지 않아 시세가 불분명하다는 점을 악용한 것이다.
예컨대 빌라 신축업자가 전체 10가구(가구당 2억원) 모두 미분양되자 보증금 2억7000만원에 전세로 내놓는 방식이다. 시세를 속이기 위해 매매가 3억원에 허위 매물을 올려놓기도 한다. 모두 전세로 계약한 뒤 바지사장에게 명의를 이전하면 공사비를 제외하고도 약 7억원을 챙길 수 있다.

신탁사기는 인천 미추홀구에서 많이 발생한 유형으로 주로 오피스텔이 대상이다. 오피스텔은 빌라에 비해 더 많은 공사비가 필요하다. 부지를 신탁사에 맡기면 신탁사가 은행에서 대출받아 공사하는 형태로 진행된다. 이렇게 지어진 오피스텔의 등기부등본을 떼면 근저당권 설정 없이 깨끗하게 나온다. 전세사기범은 사업 주체인 신탁사의 동의 없이 전세 수요자와 계약을 맺어 보증금을 챙긴 뒤 잠적해 버린다. 신탁원부를 확인하면 근저당권 1순위가 은행, 2순위가 시공사여서 세입자는 전세금을 돌려받기 어렵다.

 

세입자 보증금으로 수십 채 매입

최근엔 대전에서 다가구주택을 대상으로 한 전세사기가 늘고 있다. 다가구주택은 소유자가 한 명인 집 한 채에 다수의 방이 있는 구조다. 여러 개의 방에 각기 임대차계약을 맺을 수 있다. 전세사기범은 앞서 계약한 선순위 보증금 규모를 속여 전세 계약을 맺는다. 뒤늦게 계약한 세입자는 먼저 계약한 세입자보다 근저당권이 후순위기 때문에 보증금을 돌려받지 못한다.
예컨대 임대인이 대출 3억원에 자기 돈 5억원을 보태 18개 원룸이 있는 시세 8억원의 다가구주택을 매수한 뒤 전세보증금 5000만원씩 세입자를 받으면 현금 9억원을 확보하게 된다. 매입할 때 쓴 5억원을 빼고 남은 4억원으로 다가구주택을 추가로 매입한다. 세입자 돈으로 자산을 불린 뒤 현금을 들고 잠적하는 유형이다. 3년 전부터 전세사기 경고 동영상을 제작한 유튜버 덕방연구소는 “다가구주택을 이런 방식으로 100채까지 확보한 사례도 있다”며 “대전에서 피해자가 1000명을 웃돌 수 있다”고 경고했다.

이처럼 전세사기는 전셋값이 하락하는 시기에 보증금의 최대 70~80%까지 대출이 가능한 구조와 전세를 끼고 집을 매입하는 갭투자가 맞물려 발생한다. 박병석 국토부 전세사기피해지원단장은 “청년과 서민의 주거 안정을 위해 마련된 전세자금대출을 사기꾼이 조직적으로 악용하고 있다”며 “계약을 맺기 전 집에 대한 권리관계를 면밀히 확인할 필요가 있다”고 강조했다.
서기열/유오상 기자 philos@hankyung.com