공시지가 현실화 원점 재검토

출처: 한경

집값 내려도 세금 올라"…공시가 '모순' 잡는다

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김소현 기자기자 구독

입력2023.11.21 18:40 수정2023.11.22 02:37 지면A4

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2024 공시가 현실화율 동결
'文정부 로드맵' 사실상 폐기

국토부, 2024년 계획 원점 재검토
보유세 부담 올해와 비슷할 듯

 

 

< 원희룡, 1기 신도시 정비법 간담회 >

 

국토교통부가 21일 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 올해 수준으로 동결하기로 결정했다. 원희룡 국토부 장관(맨 왼쪽)이 이날 국회에서 열린 ‘노후계획도시 정비특별법 연내 통과 촉구를 위한 주민 간담회’에서 발언하고 있다. 김병언 기자정부가 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 내년에도 올해 수준으로 동결하기로 했다. 현실화율을 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 문재인 정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 전면 재검토하기로 한 데 따른 결정이다. 현실화율 로드맵을 사실상 폐기하는 수순을 밟는 것 아니냐는 분석이 나온다.

국토교통부는 21일 서울 정동 국토발전전시관에서 중앙부동산가격공시위원회를 열고 이 같은 내용의 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재수립 방안’을 심의·의결했다.

 

내년 공시가격 현실화율은 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 유지하기로 했다. 유형별로 공동주택이 69.0%, 단독주택이 53.6%, 토지가 65.5%로 올해와 같다.

 

이는 2020년 수립한 공시가격 현실화율 로드맵상 설정된 현실화율 평균 대비 공동주택 6.6%포인트, 단독주택 10.0%포인트, 토지 12.3%포인트 낮은 수준이다.

국토부는 이 같은 현실화율을 반영해 내년 1월 1일 기준 공시가격을 내년 1분기 발표할 예정이다. 올해 말 기준 부동산 시세에 현실화율을 반영해 공시가격을 정한다. 공시가격은 재산세·종합부동산세 등 보유세와 건강보험료·기초연금 등 67개 행정제도의 기초 자료로 사용하는 주요 지표다.

국토부는 현실화 계획의 필요성과 타당성을 원점에서 재검토하는 연구용역을 내년 1월 발주하기로 했다. 연구 결과에 따라 현실화 계획에 대한 근본적인 개편 방안을 내년 7~8월께 내놓을 예정이다. 김오진 국토부 제1차관은 “공시제도를 국민의 보편적인 인식에 부합하도록 운영하기 위해 현실화 계획에 대한 근본적인 검토와 종합적인 처방이 필요하다”며 “국민 눈높이에서 현실화 계획을 재검토할 것”이라고 밝혔다.

 

정부는 내년 공시가격 현실화율을 동결하면서 국민의 부동산 보유세 부담이 올해와 비슷할 것으로 내다봤다. 진현환 국토부 국토도시실장은 “5월 이후 주택 가격이 상승세로 돌아선 것을 감안하면 전국적으로 보유세 부담은 올해와 큰 차이가 없을 것으로 추산된다”고 설명했다. 다만 올해 시세가 상대적으로 많이 오른 지역은 재산세와 종합부동산세 등이 증가하는 것으로 나타나 지역별로 편차가 있는 것으로 보인다.

2024년 동결에도 지역따라 보유세 부담 늘어날 수도
올해 103만가구 시세하락에도 공시가격은 오히려 상승 전망

정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 올해와 같은 수준으로 결정한 것은 문재인 정부 시절인 2020년 수립된 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 전면 재검토하기로 한 데 따른 것이다. 내년 주택 보유세 부담은 올해와 비슷할 전망이다. 정부는 현실화율이 폐기됐을 때 활용할 복수의 대안도 검토 중이어서 사실상 현실화율 로드맵 폐기 수순을 밟는 것이라는 관측이 나온다.

2024년 보유세 부담 비슷하다지만

국토교통부는 21일 내년 현실화율 동결로 부동산 보유세 부담이 올해와 비슷한 수준이 될 것으로 추정했다. 남영우 국토부 토지정책관은 “현실화율 동결로 공시가격은 개별 주택의 시세 변동에 영향을 받는다”며 “올 9월까지 시세 변동을 기준으로 전반적인 세 부담은 올해와 비슷할 것으로 추산된다”고 설명했다. 이어 “지역별로 시세 변동에 차이가 있는 만큼 일부 지역은 보유세 부담이 커질 가능성이 있다”고 덧붙였다.

 

올 들어 가격이 오른 전국 주요 단지 보유세는 늘어날 것으로 추산된다. 한국경제신문이 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장에게 의뢰해 분석한 결과 서울 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 84㎡는 올해 재산세만 252만6000원을 냈다. 내년에는 재산세 275만8000원, 종합부동산세 7만9500원 등 보유세 283만7500원을 낼 것으로 추정된다. 이 아파트의 올해 공시가격은 10억9400만원으로, 종부세 부과 기준(12억원)에 못 미친다. 그러나 시세를 토대로 추정한 내년 공시가격은 12억4245만원으로 종부세 대상이 된다. 보유세 추정치는 시세(하한가)에 공동주택 공시가격 현실화율 69%와 공정시장가액비율 60%를 적용해 산출했다.
고가주택의 보유세는 더 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상된다. 서울 잠실동 잠실주공 5단지 전용 82㎡ 보유 1주택자는 올해 보유세 438만8424원을 냈지만 내년에는 632만7780원으로 44% 증가하는 것으로 나타났다. 공시가격이 올해 15억1700만원에서 내년 20억3310만원으로 오를 것으로 추정됐기 때문이다.
내년 세 부담은 기획재정부가 공정시장가액비율 인하 조치에 나서면 낮아질 수 있다. 우 부지점장은 “올해 정부가 1가구 1주택자에게 재산세 공정시장가액비율 43~45%를 한시 적용했고, 내년에는 공정시장가액비율 60% 적용을 전제로 공시가를 추정해 보유세를 계산했다”며 “정부가 내년에도 공정시장가액비율을 인하하면 보유세는 더 낮아질 것”이라고 설명했다.

 

“현실화 계획 폐기도 검토”

국토부가 공시가격 현실화율 계획을 재수립하기로 한 것은 기존 로드맵에 따른 공시가격 인상으로 인해 국민 부담이 크게 늘어날 가능성이 높기 때문이다. 진현환 국토부 주택토지실장은 “폐기까지도 후보지에 놓고 전면 재검토할 계획”이라고 강조했다. 내년 상반기 진행할 연구 용역 결과가 폐기로 나오면 관련 법 개정을 추진하는 것까지 염두에 두고 있다.
2020년 문재인 정부는 최장 2035년(공동주택은 2030년)까지 공시가격 현실화율을 시세의 90%로 올리는 로드맵을 내놨다. 이 영향으로 2011~2020년 연평균 3.02% 상승한 공동주택 공시가격은 현실화 계획 시행 후인 2021~2022년 연평균 18.12% 올랐다. 당시 집값이 가파르게 오른 데다 현실화율까지 확대되면서 공시가격 상승 폭이 훨씬 커진 것이다. 공시가격이 급격하게 상승하면서 세 부담도 급격히 높아졌다.
집값이 내려갔는데도 공시가격이 오르는 모순된 현상이 발생하는 것도 전면 재검토를 결정한 이유다. 조세재정연구원의 시뮬레이션에 따르면 기존 로드맵을 따를 경우 전체 공동주택(1486만 가구)의 6.9%인 103만 가구가 올해 시세가 하락했음에도 공시가격은 오히려 상승할 것으로 전망됐다.
서기열/김소현 기자 philos@hankyung.com