대항력과 확정일자

대항력과 확정일자의 차이를 헛갈려하시는 분들이 많으셔서 간단히 설명을 드리겠습니다


"대항력"이란 자신의 권리를 물권(소유권, 전세권, 저당권) 처럼 제삼자에게 주장할 수 있는 힘입니다.

주택에서는 임차인이 주택을 인도 받고 주민등록을 마쳤을 때에 ​다음 날의 오전 0시부터 제삼자에 대하여 생기는 대항력은 채권에 불과한 임대차가 설정된 주택이 제삼자에게 양도된 경우에 그 임대차의 효력이 소멸하지 않고, ​제삼자에게 여전히 대항 또는 주장할 수 있는 힘입니다.

"매매는 임대차를 깨뜨린다"라는 법언이 있지만, 대항력이 있는 임대차는 깨뜨릴 수 없지요^^

​이런 대항력이 생기기 위해서는 적법한 임대차계약 + 주택의 인도 + 임차인의 주민등록이 필요하다

​
반면,

확정일자에의한 우선변제권은 경매때 우선순위 배당에 참가하여 후순위담보물권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 법적인 권능입니다.

​" 확정일자"란 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 주기 위하여 임대차 계약서 여백에 찍어주는 날짜를 의미합니다. 임차인이 임차주택 또는 상가의 보증금에 대하여 제삼자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약지인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 고려하여 인도와 전입신고(상가는 사업자등록)를 한 임차인이 확정일자를 받으면, 위에서 설명한 우선변제권이 생기게 됩니다.