분양권 입주권 전매 제한 기간

 

분양권 입주권 전매 제한

 

<요약 정리>

 

 

구분	지역지구	종류	제한행위	기간	시행일
민간택지	투기과열지구	재건축 재개발 입주권 및 일반분양 분양권	전매금지 (매매 금지)	입주자로 선정된 날 - 소유권이전등기일까지 (최장5년)	현재 시행중
민간택지	수도권 정비계획법상 과밀 억제권역 및 성장관리	상동	상동	입주자로 선정된 날 - 소유권이전등기일 까지	2020년 8월 예정

 

위반시

주택의 전매행위 제한기간을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자에 대하여는 주택법 제101조제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는

3천만원 이하의 벌금에 처하도록 함

 

 

규제 영향 분석서

 

 

주택법 시행령

 

<목 차>

1.주택의 전매행위 제한기간 강화

 

 

 

정책책임자직위 성명 (서명)

< 규제 개요 >

기본 정보	1.규제사무명	주택의 전매행위 제한기간 강화
	2.규제조문	주택법 시행령 제73조제1항 및 [별표3] 제4호 나목, 제5호 나목
	3.위임법령	주택법 제64조제1항
	4.유형	강화			5.입법예고		2020.5.22.~2020.7.1.
규제의 필요성	6.추진배경 및 정부개입 필요성	민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간이 짧아 단기 전매 차익을 노리는 투기수요가 유입되면서 청약과열이 발생하고 있으므로, 단기 전매 차익을 노리는 투기수요 차단 및 실수요자 위주의 주택 공급을 위하여 전매제한기간을 강화하는 한편, 상대적으로 전매제한기간이 짧은 수도권 외의 지역의 공공택지에서 건설·공급하는 주택의 전매제한기간을 보완할 필요
	7.규제내용	수도권의 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시의 도시지역에서 건설·공급되는 민간택지 주택의 전매제한기간을 현행 6개월에서 소유권이전등기일까지로 강화하고, 이에 따라 상대적으로 전매제한기간이 짧은 수도권 외의 지역의 공공택지에서 건설‧공급되는 주택의 전매제한기간을 보완(투기과열지구 외의 지역: 1년→3년)
	8.피규제집단 및 이해관계자	주택수분양자(일반국민)
	9.규제목표	수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역, 지방 광역시의 도시지역에서 건설·공급하는 주택의 전매행위 제한기간을 강화하고, 수도권 외 지역의 공공택지에서 건설·공급하는 주택의 전매행위 제한기간을 보완하여 투기수요를 차단하고 실수요자 위주의 주택 공급을 도모
규제의 적정성	10.영향평가 여부	기술영향평가		경쟁영향평가				중기영향평가
		해당없음		해당없음				해당없음
	11. 비용편익 분석 (정성분석)	해당없음
기타	12.일몰설정 여부	해당없음
	13. 우선허용· 사후 규제 적용여부	해당없음

<조문 대비표>

현 행

개 정 안

[별표3] 전매행위 제한기간(제73조제1항 관련) 1 ~ 3. (생략) 4. 법 제64조제1항제3호의 지위(분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위): 다음 각 목의 구분에 따른 기간. 다만, 전매행위 제한기간이 3년 이내인 경우로서 그 기간이 지나기 전에 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우 소유권이전등기를 완료한 때 그 기간에 도달한 것으로 본다. 가. (생략) 나. 수도권 외의 지역 1) (생략) 2) 그 밖의 경우 구분 투기과열지구 투기과열지구 외의 지역 가) 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 3년 1년. 다만, 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 이전공공기관 종사자, 「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 이전기관 종사자 및 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제16조제3항제1호에 따른 이전대상 중앙행정기관등 종사자 등 국토교통부령으로 정하는 사람에게 특별공급하는 주택은 3년으로 한다.       나) 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 3년 -     5. 법 제64조제1항제4호의 지위(공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위): 다음 각 목의 구분에 따른 기간 가. (생략) 나. 가목에 해당하는 주택 외의 주택: 다음의 구분에 따른 기간     수도권 수도권 외의 지역 광역시 그 밖의 지역 6개월 6개월 -

[별표3] 전매행위 제한기간(제73조제1항 관련) 1 ~ 3. (현행과 같음) 4. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 가. (현행과 같음) 나. 수도권 외의 지역 1) (현행과 같음) 2) 그 밖의 경우 구분 투기 과열지구 투기과열지구 외의 지역 가) 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 4년 3년       나) 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 3년 -     5. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 가. (현행과 같음) 나. 가목에 해당하는 주택 외의 주택: 다음의 구분에 따른 기간 수도권 수도권 외의 지역 「수도권정비계획법」제6조제1항제1호 및 제2에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역 「수도권정비계획법」제6조제1항제3호에 따른 자연보전권역 광역시 그 밖의 지역 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 도시지역 외의 지역 소유권이전등기일 6개월 소유권이전등기일 6개월 -

Ⅰ. 규제의 필요성 및 대안선택

 

1. 추진배경 및 정부개입 필요성

 

ㅇ 현재 규제지역이 아닌 수도권 및 지방 광역시의 민간택지에서 건설·공급되는 주택은 전매행위 제한기간이 6개월*로 상대적으로 짧아, 단기 전매 차익을 노리는 투기수요가 유입되어 청약과열이 발생

 

* 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간

: (투기과열지구) 소유권이전등기일, (조정대상지역) 6개월~소유권이전등기일, (수도권·지방광역시) 6개월, (기타 민간택지) 없음

 

ㅇ 민간택지에서 건설·공급하는 주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 위주의 주택 공급을 위해 민간택지 중 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시의 도시지역에 대해 전매행위 제한기간을 강화할 필요

 

- 또한, 투기수요 차단 및 실수요자 위주의 주택공급을 위해 상대적으로 전매행위 제한기간이 짧은 수도권 외의 지역의 공공택지에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간(투기과열지구 외의 지역: 1년)을 보완할 필요

 

2. 규제 대안 검토 및 선택

 

① 대안의 내용 및 선택 근거

 

ㅇ (현행) 민간택지(공공택지 외의 택지)에서 건설·공급되는 주택에 대해 수도권 및 지방 광역시는 6개월의 전매행위 제한기간을 두고 그 밖의 지역은 전매행위 제한기간을 따로이 두지 않으며,

 

- 수도권 외의 지역의 공공택지에서 건설·공급되는 주택에 대하여 투기과열지구는 3년, 투기과열지구 외의 지역은 1년의 전매행위 제한기간을 두고 있음

 

ㅇ (대안 내용) 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시 도시지역의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간을 현재 6개월에서 소유권이전등기일까지로 강화하고,

 

- 수도권 외의 지역의 공공택지에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간을 투기과열지구의 경우 현재 3년에서 4년, 투기과열지구 외의 지역은 현재 1년에서 3년으로 함

 

ㅇ (선택 근거) 수도권 및 지방 광역시 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매제한 기간이 짧은 점을 이용하여 분양권 전매 목적으로 청약을 하는 투기수요가 유입되면서, ‘20년 분양단지 중 40% 이상이 20:1 이상의 청약경쟁률을 기록하는 등 청약과열단지가 지속 발생함

 

* 민간택지의 지역별 청약과열 단지(’17년∼’19년)

: 682개 단지(100세대 이상) 중 152개 단지의 청약경쟁률이 20:1 이상

구분	합계	수도권				지방 광역시
		계	서울	경기	인천	계	대전	대구	부산	광주	울산
전체	682	249	72	143	34	196	14	64	75	34	9
과열	152	59	35	18	6	79	6	33	23	16	1
	22.3%	23.7%	48.6%	12.6%	17.6%	40.3%	42.9%	51.6%	30.7%	47.1%	11.1%

 

- 또한, ‘17~’19년 수도권·광역시 민간택지에서 20:1 이상 청약경쟁률을 기록한 분양 단지는 평균적으로 당첨자 4명 중 1명이 전매제한기간 종료 후 6개월 내에 분양권을 매도한 것으로 파악됨

 

- 아울러, 민간택지에 적용되는 전매행위 제한기간에 비해 동일 지역 공공택지의 전매행위 제한기간이 상대적으로 짧아지지 않도록 하기 위하여 수도권 외의 지역의 공공택지에 적용되는 전매행위 제한기간을 함께 개선할 필요가 있음

 

② 이해관계자 의견수렴

 

이해관계자명 주요 내용 조치결과 수분양자 입법예고 중 의견수렴

 

3. 규제목표

 

수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시 도시지역에서 건설·공급하는 주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 위주로 주택을 공급하기 위함

 

Ⅱ. 규제의 적정성

 

1. 목적‧수단 간 비례적 타당성

 

ㅇ (목적) 단기 전매 차익을 위하여 청약을 하는 투기수요 유입을 차단하여 실수요자 위주의 내집 마련 기회를 확대

 

ㅇ (수단) 수도권의 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시의 도시지역에서 건설·공급되는 주택의 전매제한기간을 소유권이전등기일까지로 강화하고, 수도권 외의 지역에서 건설·공급되는 주택의 전매제한기간을 투기과열지구는 4년, 투기과열지구 외의 지역은 3년으로 각각 보완함

 

ㅇ (타당성) 단기 전매 차익을 위한 분양권 전매 목적으로 청약을 하는 투기수요 차단이 가능하고, 이에 따라 실수요자의 청약 당첨 확률을 확대할 수 있으므로 해당 규제의 강화 필요

 

- 또한 해당 규제의 시행일 이전에 입주자 모집승인을 신청(주택법 제2조제10호가목 및 나목에 따른 사업주체의 경우 입주자 모집 공고)한 경우는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따르도록 부칙을 마련함으로써 주택수분양자(일반국민)의 부담은 크지 않을 것으로 예상됨

 

2. 영향평가 필요성 등 고려사항

 

영향평가			시장유인적 규제설계	일몰설정 여부	우선허용· 사후규제
기술	경쟁	중기
해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음	해당없음

o 영향평가

 

- 기술규제영향평가

 

해당없음

 

- 경쟁영향평가

 

해당없음

 

 

- 중기영향평가

 

해당없음

o 기타 고려사항

 

- 시장유인적 규제설계

 

해당없음

 

- 일몰설정 여부

 

해당없음

 

 

- 우선허용·사후규제 적용여부

해당없음

 

3. 해외 및 유사입법사례

 

o 해외사례

 

해당없음

 

o 타법사례

 

해당없음

 

 

Ⅲ. 규제의 실효성

 

1. 규제의 순응도

 

o 피규제자 준수 가능성

 

주택의 전매행위 제한기간을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자에 대하여는 주택법 제101조제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 함

 

 

2. 규제의 집행가능성

 

o 행정적 집행가능성

 

주택법 제64조 제1항을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액(이하 “매입비용”)을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보고 있으며, 공포일 이후부터 규제 집행이 가능함

 

o 재정적 집행가능성

 

해당없음

 

Ⅳ. 추진계획 및 종합결론

 

1. 추진 경과

 

ㅇ 주택법 시행령 개정안을 마련하여 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시 도시지역에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간을 소유권이전등기일까지 강화하고,

 

- 수도권 외의 지역의 공공택지에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간을 투기과열지구는 4년, 투기과열지구 외의 지역은 3년으로 강화 추진(‘20.5.22.~7.1. 입법예고)

 

2. 향후 평가계획

 

ㅇ 입법예고 및 관계기간 의견조회를 거쳐 규제심사 추진 예정

 

3. 종합결론

 

ㅇ 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시 도시지역에서 건설·공급되는 주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 위주의 주택 공급을 위하여 전매행위 제한기간을 소유권이전등기일까지로 강화할 필요가 있고,

 

- 이에 따라 상대적으로 전매행위 제한기간이 짧은(투기과열지구 외의 지역: 1년) 수도권 외의 지역의 공공택지에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간을 투기과열지구는 4년, 투기과열지구 외의 지역은 3년으로 보완할 필요가 있음