DSR 문제점

출처  : 뉴스원

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 서민·실수요자의 주택담보대출비율(LTV)을 완화하는 대출규제 완화 대책을 내놓았지만, '차주단위 총부채원리금상환비율(DSR)'에 가로막혀 저소득 차주의 대출한도가 수천만원 늘어나는 데 그치면서 내 집 마련을 기대해왔던 서민들의 허탈감이 커지고 있다.

2일 금융권에 따르면 금융위원회는 지난 31일 서민 무주택 실수요자에 대한 LTV 우대 폭을 현행 10%포인트(p)에서 20%p로 확대하는 대출규제 완화방안을 발표했다. 지난 27일 더불어민주당 부동산 특위가 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 공급·금융·세재 개선안’을 구체화한 것이다.

정부는 무주택 세대주가 집을 살 때 서울 등 투기지역·과열지구는 LTV를 최대 60%(종전 50%), 조정대상지역은 최대 70%(종전 60%)까지 허용해주기로 했다. LTV 우대 혜택을 받을 수 있는 집값 기준도 6억원에서 9억원(조정대상지역은 5억원→8억원)으로 완화하고, 소득기준도 부부합산 8000만원에서 9000만원(생애최초 9000만원→1억원)으로 확대했다.

다만 대출 최대한도는 4억원 이내로 제한했다. LTV 한도가 4억원이 넘더라도 초과분을 제외하고 4억원까지만 대출해준다. 또 차주 단위 DSR을 적용받는 차주의 경우 DSR 한도 40% 이내로 대출이 한정된다.

금융위는 "이번 대출 규제 완화로 대다수의 서민·실수요자의 대출한도가 확대될 것으로 기대한다"며 연소득 8100만원인 차주를 예로 들어 6억원 주택 구입시 투기지역과 조정지역에서의 주담대 한도가 각각 1억2000만원(2억4000만원→3억6000만원), 1억원(3억원→4억원) 늘어난다고 홍보했다.

그러나 정부가 제시한 예시는 고소득자에 한정된 것으로, 소득이 적은 차주는 이번 규제 완화로 얻을 수 있는 혜택이 제한적일 것으로 예상된다. LTV가 완화됐더라도 'DSR' 장벽에 가로막히기 때문이다.

정부는 오는 7월부터 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주담대를 받을 경우 DSR 40% 규제를 적용하기로 했다. DSR은 모든 가계대출의 1년치 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 연간 원리금상환액이 연봉의 40%를 넘으면 추가 대출을 안 해준다는 얘기다. 서울은 사실상 대부분(약 83.5%) 아파트가 DSR 규제를 받는다.

국세청의 2019 귀속연도 근로소득 자료에 따르면 근로소득자 중 정중앙(상위 50%)에 위치한 중위소득자의 연평균 급여는 2820만원으로 3000만원에도 못미친다. 금융위가 제시한 연소득 8100만원은 전체 근로소득자 중 상위 10%(연봉 7830만원) 안에 드는 고소득자에 속한다.

그렇다면 중위소득자는 이번 규제 완화로 얼마나 혜택을 받게 될까. 정부 예시처럼 앞으로 무주택자가 서울에서 6억원짜리 집을 살 경우 LTV가 60% 적용돼 3억6000만원까지 대출을 받을 수 있다. 그러나 중위소득 수준인 연봉 3000만원 직장인은 DSR 40%가 적용되면 연간 원리금상환액이 1200만원을 넘을 수 없다. 30년만기(2.5%금리)를 적용해도 2억5000만원 이상 대출받기 어렵다. 새로운 LTV 한도보다 1억1000만원이 적고, DSR 없이 LTV 50%만 적용했던 종전 한도(3억원)보다도 대출한도가 오히려 5000만원 줄어들게 된다.

연봉 4000만원도 대출한도가 제한되는 건 마찬가지다. DSR 40%가 적용되면 연간 원리금상환액은 1600만원을 넘을 수 없고, 대출한도는 3억3000만원으로 제한돼 새로운 LTV 60% 한도(3억6000만원)보다 3000만원 줄어들게 된다. 적어도 연봉 4300만원 이상은 돼야 LTV 60% 한도인 3억6000만원 대출을 모두 받을 수 있다는 계산이 나온다.

일각에선 금융위가 이번 서민 대출규제 완화 효과에 대한 홍보를 극대화하기 위해 새로 규제 완화 대상에 포함된 고소득자를 무리하게 예로 들었다는 지적도 제기되고 있다.

그동안 연봉 8000만원까진 서민·실수요자 대출 대상으로 인정돼 LTV 10%p 우대를 받아 LTV 50%가(투기과열지구 기준) 적용됐으나, 연봉 8100만원은 LTV 가산 없이 40% 제한을 받아왔다. 그러나 이번에 연봉 9000만원(생애최초는 1억원)까지 LTV 우대 대상에 포함돼 LTV 우대혜택이 60%로 20%p 크게 늘면서 대책 홍보 효과에 적합한 소득기준으로 선정됐다는 것이다. 연봉 8000만원 이상은 DSR 규제에서도 상대적으로 자유롭기 때문이다.

금융권 관계자는 "국민 정서상 중위소득이 3000만원에 못 미치는 상황에서 연봉 8100만원을 대표 서민의 예로 보기에는 괴리감이 있다"며 "그런데도 금융위가 무리하게 연봉 8100만원 고소득자를 예로 든 것은 고소득자일수록 이번 대출규제 완화의 효과가 크다는 것을 사실상 인정한 셈"이라고 말했다.
jhkuk@news1.kr