토지거래허가 구역 주택 취득

출처 : 강남구청

 

(1) 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득

□ 주거용 토지의 경우 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다.

□ 다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요*되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능합니다.

* 토지거래계약허가 신청→ 허가→ 계약 체결→ 잔금 완납→ 소유권 이전 順

ㅇ 따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2～3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명*하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있습니다.

* ｢주택임대차보호법｣에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요

 

(2) 상가 취득 후 일부 임대

□ ｢건축법 시행령｣에 따른 제1‧2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여,

ㅇ 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.

* ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제14조

 

□ 따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1‧2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.

ㅇ 다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며, 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성‧제출하여야 합니다.

 

(3) 주택 취득 후 일부 임대

□ ｢건축법 시행령｣에 따른 단독주택(다중주택‧공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.

* ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제14조

 

□ 따라서, 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독‧공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능합니다.

ㅇ 다만, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사* 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획입니다.

* ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙｣ 제18조

 

(4) 부부‧가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부

□ 2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.

ㅇ 다만, 부부‧가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가대상면적 여부를 판단*하게 됩니다.

* (예시) 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유(배우자별 지분 각 15㎡)한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도 → 지분면적 합산 시 18㎡을 초과하므로 허가 대상

(5) 기존 주택 보유자의 신규주택 취득

 

□ 주택을 旣 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나,

ㅇ 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적‧객관적으로 소명해야 합니다.

ㅇ 한편, 허가구역이 속한 시(특별시‧광역시 포함)‧군 또는 연접 시‧군에 거주하는 매수자로서 주택을 旣 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매‧임대 등)를 제출*하여야 합니다.

* (예시) 경기도 성남시에 주택을 旣 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 함

(6) 분양주택의 전세계약 가능 여부

□ ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외*됩니다.

* ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제11조

ㅇ 따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능합니다.

(7) 오피스텔 거래 시 허가 여부

□ 오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 합니다.

ㅇ 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 합니다.

 

출 처 : 한경

가수 겸 배우 아이유(본명 이지은)가 국내 최고 분양가를 기록한 에테르노청담(청담더원)을 130억원에 분양받은 것으로 알려졌다.
1일 비즈한국은 부동산업계의 말을 인용해 아이유가 지난 2월 강남에 들어서는 최고급 주거 단지인 에테르노청담을 130억원에 분양받았다고 보도했다. 에테르노청담은 오는 2022년 12월 완공 예정으로 지하 4층~지상 20층 규모의 아파트다.
토지거래허가구역 내 주택을 구입하는 경우 대출이 불가한 점을 고려하면 전액 현금 납부가 예상된다.

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아이유는 해당 아파트를 분양받기 전 강남구청에 실거주 목적이라는 내용의 신청서를 제출한 것으로 전해졌다.
에테르노청담은 스페인 건축 거장 라파엘 모네오가 설계에 참여한 명품 주거 시설이다. 모네오는 1996년 건축계 노벨상이라 불리는 프리츠커상을 수상했다. 에테르노청담 꼭대기층 펜트하우스의 경우 분양가가 300억원 선에 달한다. 한 동(棟) 29가구로 세대수가 적어 희소성이 있으며 탁 트인 한강뷰를 자랑한다.

 

한편 아이유는 과거 46억원에 매입한 경기도 과천시 소재 빌딩이 GTX(수도권광역급행열차) 사업 수혜를 입어 시세가 69억원으로 껑충 뛰어올라 투기 의혹에 휩싸이기도 했다.