토지의 분류

토지의 분류

출처: 다음카페 디벨로퍼 아카데미 

 

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토지의 분류 대지와 택지, 부지

부동산 활동상에 따른 토지의 분류

1.대지와 택지, 부지

대지: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 상 지목이 대인 토지 또는 건축법 상 건축이 가능한 토지

택지: 감정평가상 용어로 주택, 점포, 공장, 기타 건물부지로 이용되거나 장차 이용되는 것이 외형적으로는 물론이고 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이라고 인정되는 토지.

부지: 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥 토지를 말함. 하천이나 도로 등 바닥 토지에 사용되는 포괄적인 용어로 건축 가능한 토지와 건축 불가능한 토지 모두 포함.

 

비교:

- 공업용지는  공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 지목이 대인 토지에는 포함되지 않지만 택지에는 포함된다.

-공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 상 지목이 대인 토지보다 택지가, 택지보다는 부지가 더 포괄적인 개념이다.

지목이 대인 토지(대지) < 택지 < 부지

-부지는 모두 대지에 해당되지 않으나 대지는 모두 부지에 해당된다.

 

2.농지와 임지

농지: 전 답 과수원, 그밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지와 그 토지의 개량시설, 그 토지에 설치하는 농축산물 생산시설의 부지를 말함.

임지: 산림지와 초지를 포괄하는 용어. 감정평가상으로는 임지지역을 목재용으로 쓰기 위한 나무가 위치한 용재림지역과 숯과 땔나무 등으로 쓰기 위한 나무가 위치한 신탄림지역으로 구분하기도 한다.

 

3.후보지와 이행지

후보지: 감정평가상 용도지역간 도시지역, 농림지역, 관리지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지, 즉 전환이 진행 중인 토지

이행지: 감정평가상 용도지역 동일용도 지역 도시지역내에서 주거지역이 상업지역으로 진행되고 있는 토지.

 

비교

-용도의 다양성이라는 특성에서 비롯, 토지의 경제적 공급을 가능하게 한다.

-전환 또는 이행 후의 용도를 중요시 함. 따라서 동일수급권 범위는 전환 또는 이행 후의 토지의 종별과 일치하는 경향이 있다. 다만 성숙도가 낮은 경우는 전환 또는 이행 전의 토지의 종별과 일치하는 경향이 있다.

-후보지는 전환 완료 후 반드시 지목 변경을 초래하지만 이행지는 이행완료 후 반드시 지목 변경을 초래하는 것은 아님. EX) 상업지가 주거지로 이행 완료된 경우

 

4.필지와 획지.

필지: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 정의로 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다. 토지의 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시하는 법률적 개념.

획지: 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격 수준이 비슷한 등가격 수준의 일단의 토지를 말함. 하나의 거래나 이용 등 부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위로 경제적 부동산학적인 개념이다.

 

비교

-부동산 활동의 경우 획지가 필지보다 더 중요시됨.

-필지와 획지와의 구성관계

ㄱ.하나의 필지가하나의 획지가 되는 경우( 필지 = 획지 ) :개별평가

ㄴ.하나의 필지가 여러 개의 획지가 되는 경우 (필지>획지): 구분평가

ㄷ.여러 개의 필지가 하나의 획지가 되는 경우(필지<획지): 일괄평가

 

5.맹지와 대지

맹지: 도로와 접하고 있지 않는 구획 내부의 토지, 즉 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 갖지 못하는 토지를 말함. 원칙적으로는 건축법상 건축물을 세울 수 없다.

대지: 어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 공공도로에 연접되지 않은 택지로, 좁은 통로에 의해 접속 면을 갖는 자루형의 모양을 띠게 되는 택지( 자루형 택지)를 말함

 

비교

맹지나 대지를 감정평가 할 때는 그 이용가치의 감소로 인해 감가가 불가피함.

일반적으로 맹지는 정상적인 획지가격의 70% 정도. 대지는 80%정도로 평가함.

 

6.나지와 공지, 건부지

나지: 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말함.

1.나지는 거래에 번거로움이 없고, 건부지에 비해 최 유효이용이 기대되기 때문에 시장성이 높다.

2.일본에서는 나지를 저지와 갱지로 구분하고 있다.

ㄱ.저지란 지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상의 제한과 사법상의 제한을 모두 받는 토지를 말함.

ㄴ.갱지란 지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상의 제한은 있으나 사법상의 제한이 없는 토지를 말함.

3.우리나라에서는 일본처럼 나지를 저지와 갱지로 구분X 표준공시지가 조사, 평가기준 등에 따르면 나지를 갱지로 인식하고 있다.

4.나지이면서 지목이 대인 토지를 나대지라고 함.

 

공지

건폐율, 용적률 등의 제한 때문에 한 필지 내에 비워둔 토지를 말함.

건축물을 건축하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역, 용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

건축법 제58조(대지 안의 공지)

 

건부지

건축물이 있는 토지로, 건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지를 말함.

1.건부지의 감정평가액은 나지로서의 평가액을 한도로 한다. 건물의 용도가 나지에 비해 제한되고 유용성이 낮아져서 건부감가를 행하는 것이 일반적이기 때문이다.

2.건부감가가 일반적이기는 하나 경우에 따라서는 건부증가가 필요한 경우도 있다. 공적 제약이 심하거나 강화될수록 오히려 건물 존재가 토지의 유용성을 높여주기 때문에 기존의 건부지가 더 높은 가치를 지니게 된다.(예를 들어 개발제한구역 내의 건부지나 건폐율 또는 용적률이 축소된 지역의 건부지의 경우 등)