도시형 생활 주택 투자

출처: 조선일보

 

1.분양가 상한제 적용 x

2.주택법상 주택 으로 분류

 

은퇴 후엔 각자도생… 알짜 ‘도생’ 투자해볼까?

 

 

 

 

최근 서울을 비롯한 수도권 집값이 급등한 가운데, 상대적으로 진입 장벽이 낮은 도시형 생활주택, 빌라, 오피스텔 같은 대체 상품의 인기가 높아지고 있다. 가격도 상대적으로 저렴해 은퇴자들의 노후 투자 상품으로 관심을 모으고 있다.

도시형 생활주택이란, 전용 85㎡ 이하 소형 평형 위주로 300가구 미만의 공동주택 형태를 말한다. 주택법상 주택으로 분류되면서도 주차장·부대시설 등 각종 건설 기준을 완화해 도심 자투리 땅에 지을 수 있도록 해서 교통이 편리하고 입지가 좋은 도심에 공급되고 있다. 도시 지역만 건축이 가능하며 난개발이 우려되는 비도시 지역에는 지을 수 없도록 되어 있다.

도시형 생활주택은 지난 2009년 당시 급증하는 1~2인 가구 주거 문제를 해결하고자 도입됐다. 정부는 빠르게 증가하는 수요에 대응하기 위해 공급을 장려하면서 완화된 청약, 상품 구조, 취득세·재산세 등에서 다양한 혜택을 제공했다. 그래서 아파트 같은 주거 상품에 비해 투자 진입 장벽이 낮다는 것이 특징이다. 청약 통장이 필요 없어 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능하고, 청약 가점이 아닌 추첨제로 당첨자를 선정하는 만큼, 가점이 낮은 젊은 층 진입도 용이하다. 청약 당첨 후 계약을 하지 않더라도 재당첨 금지 같은 규제가 없을뿐더러, 실거주 의무에서도 자유롭다.

비교적 우수한 입지와 경쟁 상품 대비 전용률이 높다는 것도 장점이다. 건축법상 도심 자투리 땅에 건설되다 보니 입지가 우수하며, 주택으로 분류되는 아파트처럼 욕조·발코니 설치 등이 가능하고 전용률은 70~80%대로 오피스텔보다 높다.

◇오피스텔보다 취득세 부담 낮아

도시형 생활주택은 원룸형이 많아서 오피스텔과 비슷해서 많이 비교하는데, 사실 세제상 차이가 있어 본인의 상황을 잘 고려해 접근할 필요가 있다.

취득세는 오피스텔이 4.6%를 납부하는데, 도시형 생활주택은 주택으로 분류되고 소형으로 지어지기에 보통 6억원 이하 85㎡ 이하 주택에 해당한다면 1.1% 정도의 세율에 불과하다.

도시형 생활주택의 재산세 및 종부세도 주택과 동일하게 적용받게 된다. 재산세 과세표준을 공시가격에 공정 시장가격 60%를 곱해 산출하게 되고, 세율은 과세표준의 0.1~0.4%에서 부과된다.

양도소득에도 차이가 있다. 일단 양도소득세는 두 상품 모두 양도 차익에 따라 6~45%를 납부하게 되지만, 도시형 생활주택만 보유한 사람은 요건을 갖추면 중과되는 주택수에서 제외되기에 비과세를 적용 받는다. 일시적으로 2주택이 되더라도, 3년 내에 기존 주택을 처분하게 되면 비과세 적용 가능하다.

오피스텔은 업무용으로 사용하고 있다면 주택 수에 포함되지 않아 1주택을 보유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않지만, 거주용 사용하고 있다면 다주택자로 인정되어 양도소득세가 중과될 수 있다.

 

◇공시가격 1억 이하면 주택 수 제외

도시형 생활주택은 다양한 장점을 가지고 있지만 투자할 때 여러 주의할 점이 있다. 도시형 생활주택은 분양가 상한제 미적용 및 주택 수 산정에 포함되므로 향후 청약과 세제에 불리할 수 있다. 공시가격 1억원 이하 또는 전용 20㎡이하일 경우에는 무주택으로 간주돼 주택 수에 산정되지 않지만, 초과시 주택 수에 산정되어 이미 주택을 보유하고 있다면 다주택자로서 세금을 물 수 있다.

수익률 하락 가능성에도 유의해야 한다. 도시형 생활주택은 분양가 상한제가 적용되지 않다 보니 주거 환경 대비 분양가가 높아 임대 수익률은 4% 안팎에 불과한 곳이 많다. 아파트를 중심으로 규제가 계속되고, 청약 당첨 가능성도 희박해지면서 이를 대체할 도시형 생활주택 수요뿐 아니라 대체 상품인 오피스텔 및 빌라 등과 같은 상품도 지속적으로 증가하고 있다.

주차난 및 일조권 등 상품의 한계로 지역별 상품 선호의 편차가 심화되고 있다. 심각한 주차난과 일조권 미확보 문제를 겪는 단지도 많아 지방은 미분양 증가 추세에 있다. 향후 부동산 시장이 안정화되는 상황에 따라 가격 조정 가능성도 있다.

◇현장 답사는 필수... 고분양가 유의

도시형 생활주택에 투자한다면 어떻게 접근해야 할까.

첫째, 철저한 현장 답사는 필수다. 철저한 수요 분석을 토대로 역세권·대학가근처·상업업무시설 밀집 지역 등 풍부한 임대 수요 지역으로 한정해야 한다. 대학생 및 사회 초년생 수요 많은 곳은 원룸형 주택이 유리하고, 신혼부부 수요가 몰릴 만한 곳은 투룸 이상 단지형 주택을 고려해야 한다.

분양 면적과 전용면적도 체크해야 한다. 일반적으로 도시형 생활주택 전용률은 오피스텔 보다는 높지만 아파트보다는 낮은 만큼, 전용면적을 기준으로 해서 주변 아파트·오피스텔의 시세와 분양가를 비교 검토한 이후 결정해야 한다.

둘째, 도시형 생활주택을 비롯한 다수의 주택 상품을 보유했다면 상속·증여세 재원 마련에도 관심을 가져야 한다. 종신보험은 가입 이후 언제 사망하더라도 보험금을 지급할 뿐 아니라 계약 관계자 지정, 보험료 납입 대상자에 따라 절세도 가능하다.

셋째, 무분별한 고분양가 추격 매수는 지양해야 한다. 금리 상승기를 맞아 이미 특정 지역에서는 도시형 생활주택의 미분양 물량이 증가하고 있다. 청약과 세제에 불리할 수도 있는 만큼, 비싼 분양가로 나온 곳에 청약하는 것은 신중해야 한다