시행사업수지분석항목 20220929 V1 (계속업데이트중)

분양 매출 (매출): 100%

- 원가 (비용): A (30~40%) 

- 경상이익: 10 ~ 20%

시행사업팁:

- Equity 대비 350% 수익 목표

- 토지 및 건물안분시 = 1차 토지구입대금  2차 감정평가

수지분석팁:

-개략규모검토 : 토지면적 x 용적률 -> 지상면적 / 공급면적 -> 세대수 (지하는 공급면적의 약 45%수준) -> 공급면적 + 기타공용면적 (지하) = 계약면적

토지비 사유지
국공유지
소  계
토지제비용 소유권이전비
법무사 수수료
컨설팅용역/용역비 수수료
소  계
직접공사비
간접공사비 철거비
지질조사 및 측량비
설계비
감리비
미술장식품비
인입공사비
지구단위계획등
기타용역비
소  계
분양경비 M/H 임차료
M/H 공사비
M/H 운영관리비
광고홍보비
분양수수료(APT)
분양수수료(OT)
분양수수료(상가)
소  계
각종수수료 감리비예치보증료
분양보증수수료
관리신탁수수료
감정평가수수료
국민주택채권(APT)
국민주택채권(상가)
기타수수료
소  계
각종분담금 개발부담금(지목변경시)
각종분담금 상수도원인자부담금
하수도원인자부담금
학교용지분담금
광역교통시설분담금
기반시설부담금
과밀부담금
대체산림자원조성비
농지전용부담금
기타부담금
소  계
각종세금 재산세(6월1일기준,9월납부)

 

A. 토지비  (토지관련비)

A.1.토지매입비

A.2 취득세 = 매입비 x 4.6%

A.3 등기수수료 = 매입비 x 0.2%

A.4 중개수수료 or 컨설팅비 = 토지매입비 x 1 ~ 5 %

 

 

 

 

제세공과금

1.보존등기비: 공사비 (직접공사비+설계비+감리비+건축관련용역비) x 3.16%

2.재산세 : 6월1일 기준 = 시가표준액 (매입가 x 40%)  x 70 % x 세율 0.5% x 사업기간

2.종부세  = 6월 1일 기준 소유자 부담

- 주택용지 : 종부세 x [주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 종합부동산세 과세특례는 토지 취득일부터 5년 이내에 사업계획승인을 받을 토지를 말함]

- 세율: 착공전 토지 = 비사업용토지는 종합합산토지 -> 공제액 5억 -> (공정시장가액 - 공제액) x 세율 1 ~ 3%

착공후 토지 = 사업용토지 별도합산토지 -> 공제액 8억 -> (공정시장가액- 공제액) x 세율 0.5~0.7%