신탁사 공매

부동산신탁회사의 공매

1. 부동산신탁회사 공매의 성격

부동산신탁회사의 공매를 특별히 말씀드리는 것은
부동산신탁회사가 유난히 공매공고를 많이 하고,
사람들이 부동산신탁회사 공매를
자산관리공사에서 하는 법적 공매와 같은 것으로 착각하기 때문입니다.

법원에서 하는 경매만이 법적 경매이며, 온비드사이트에서 하는 공매만이 법적 공매입니다.
그 밖의 모든 경공매는 사적 경공매로서 일반매매입니다.
부동산신탁회사의 공매도 사적 공매이며, 일반매매입니다.

2. 부동산신탁회사의 성격

부동산신탁회사는 신탁업무를 수행하는 일반 회사입니다. 
국민은행, 삼성증권이 일반 회사이듯이, 모든 신탁회사는 일반 회사입니다.

일반회사도 법령에 따라 인가를 받아서 설립되거나 운영되는 경우가 많습니다.
은행은 은행법에 따라 설립되고 수신과 여신을 합니다.
증권회사는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(약칭 자본시장법)에 따라 설립되고 영업을 합니다.
신탁사는 신탁법에 따라 설립되고, 신탁업무를 합니다.
중개사무소를 공인중개사법에 따라서 개설, 운영하는 것과 같습니다.

법에 따라 설립, 운영된다는 말과 어떤 행위가 법적 권한을 갖는다는 것은 전혀 다른 말입니다.
신탁사는 신탁법에 따라 신탁재산을 처분할 수 있고,
이때 [신탁재산 공매공고]라고 광고하여 처분할 수 있습니다.
그렇다고 신탁사의 공매가 국세징수법 등에서 말하는 공매가 되는 것은 아닙니다.
공공연하게 판다는 의미에서 이름이 공매일 뿐입니다. 사적 공매입니다.
신탁사 공매시 제한물권이 소멸되지 않고, 신탁사가 말소할 권리도 없습니다.

3. 신탁의 개념

신탁은 信託으로 믿고 맡긴다는 뜻입니다.

신탁에는 기본적으로 3명이 등장하는데요.
부동산을 예로 들면
첫째, 부동산의 원소유자이지만, 어떤 이유나 목적으로 신탁회사에 부동산을 맡기는 위탁자가 있습니다.
둘째, 위탁자의 부동산을 맡는 신탁회사가 있는데, 신탁회사를 수탁자라고 합니다.
셋째, 수탁된 부동산의 처분 또는 운영이익을 갖는 수익자가 있습니다.

이들이 신탁약정을 체결하면서 신탁이 시작됩니다.

신탁은 여러 목적으로 설정합니다.
충무로 헤센스마트와 같이 부동산개발을 하면서 수분양자를 보호하기 위하여 설정하거나
금융기관이 대출을 하면서 저당권 대신에 신탁을 설정하는 경우도 많습니다.
부동산 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡겨서 운영 관리를 하기도 합니다.

이렇게 신탁을 설정하는 것은 신탁의 특수한 성격 때문입니다.

첫째, 신탁은 등기부상 소유자가 신탁회사로 바뀝니다.

신탁약정의 내용이 처분을 할 수 있는 신탁이든, 대출 담보용으로 신탁을 설정했든
그 내용과는 상관없이 소유자가 신탁사로 등기된다는 것이 신탁입니다.
저당권은 소유자는 그대로이면서 설정되는 것과는 달리
신탁은 소유자 명의가 바뀐다는 점이 큰 특징입니다.
소유자가 바뀌면 여러 가지 현상이 발생하는데요,
대표적으로는 등기부상 소유자가 신탁사여서,
실제 소유자인 위탁자가 마음대로 부동산을 처분할 수 없습니다.

둘째, 신탁법에 따라 신탁재산에 대해서는 강제집행, 경매, 보전처분, 세금 체납처분을 할 수 없습니다.
        (신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) 제1항)

신탁재산은 위탁자로부터 신탁사가 수탁받은 부동산 등을 말합니다.
이 부동산이 신탁되면, 그때부터 그 부동산은 강제집행 등을 할 수가 없다는 것이죠.
그래서 그 부동산은 안전하게 보전됩니다.

예를 들면, 충무로헤센스마트를 계산산업주식회사가 개발하여 일반에 분양하였는데
이때 계산산업이 생보부동산신탁에 헤센스마트를 신탁하였습니다.
그러면 헤센스마트의 등기부에 소유자가 생보부동산신탁이 되고,
신탁등기가 된 다음부터는 계산산업의 채권자는 헤센스마트를 압류하지 못합니다.
그래서 수분양자가 잔금을 납부하면 안전하게 헤센스마트를 이전받게 됩니다.

셋째, 수익자의 순위를 정할 수 있습니다.

신탁에는 수익자가 있고, 그 수익자의 순위를 정해서 신탁약정을 체결할 수 있습니다.
1순위 수익자 X건설사, 2순위 수익자 Y은행, 3순위 수익자 Z저축은행 등으로 설정하면
여러 명의 이해관계자들을 종합적으로 정리할 수 있습니다.

4. 부동산신탁회사가 공매공고를 많이 하는 이유

신탁이 설정된 부동산에 대해서
위탁자가 대출금을 제대로 상환하지 못하면 수익자의 순서대로 처분을 요구할 수 있습니다.
수익자 중 가장 앞 순위 수익자의 요구가 있으면 신탁사는 신탁부동산을 매각하는데,
이때 꼭 공매공고라고 해서 신문에 공고를 내서 매각을 합니다.
그래서 신탁사가 공고하는 공매공고가 많습니다.

5. 신탁사 공매 입찰시 주의점

1) 법적 공매로 착각하면 안 됩니다.

신탁사 공매는 신탁재산을 처분할 수 있다는 신탁법에 따라 신탁사가 신탁재산을 매각하는 것입니다. 
이때 공공연히 판다는 뜻에서 공매라고 했을 뿐입니다.
따라서 공매공고문을 자세히 읽어보고 입찰해야 합니다.

신탁사 공매는 법적 공매가 아니라 일반매매이기 때문에 제한물권의 소멸이라는 개념이 없습니다.
신탁사는 일반 회사여서 제한물권을 말소시킬 권능도 당연히 없습니다.

2) 신탁등기 전후를 잘 살펴서 권리분석을 해야 합니다.

신탁법상 신탁재산에는 강제집행, 경매 등을 할 수 없도록 되어 있는데요
이것은 신탁등기된 이후를 말합니다.
신탁등기가 되기 전 원인에 근거해서 신탁된 재산을 경매처분할 수 있습니다.

또한 신탁등기는 위탁자에서 수탁자인 신탁회사로 소유권이 이전되는 것을 말할 뿐입니다.
신탁등기 전에 이미 부동산에 저당권이나 가압류 등이 설정되어 있었다면,
그러한 저당권이나 가압류는 신탁등기와는 상관없이 그대로 존재합니다.
매수자는 그 저당권이나 가압류를 그대로 떠안아야 합니다.

신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매,
보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다.
다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

3) 신탁사 또는 공매공고라는 단어에 현혹되면 안 됩니다.

명칭이 그럴듯해서 안전하다는 생각할 수 있는데 현실은 오히려 정반대입니다.
신탁사는 위탁자로부터 부동산을 위탁받고, 수익자의 요구에 따라 부동산을 처분하면서
신탁약정에 따른 보수를 받는 일반 회사일 뿐입니다.
신탁사로서는 신탁약정에 따른 업무만 하면 되는 것이어서
수익자 요구에 따라 공고해서 부동산을 팔면 됩니다.
팔리면 다행이고 안 팔려도 그만이고, 얼마에 팔아도 상관 없습니다.
매수자의 권리의무는 명확한 사항을 공고문에 적고,
불명확하면 모든 위험은 매수자가 알아서 져야 하고 신탁사는 책임없다라는 문구를 적으면 됩니다.
신탁사 공매공고가 특별한 것이 아니라 그저 사무행위일 뿐이라는 뜻에서 하는 말입니다.

신탁사는 공고문대로 매각합니다.
일반적으로 공고문에는 매수로 인한 모든 책임이 매수자에게 있다는 문구가 있습니다.
모든 책임이 무엇인지도 매수자가 알아서 파악해야 합니다.
중개사무소에서 거래할 때는 공인중개사가 확인설명서도 적어주고, 제반 사항을 설명해 주지만,
신탁사 공매에는 매도하려는 신탁사측과 매수하려는 입찰자만이 있습니다. 

신탁사 공매는 중개업자도 없이,
신탁사측의 일방적인 내용을 그대로 수용하는 일반매매입니다.

따라서 신탁사 공매는 중개사무소를 통한 거래보다 훨씬 위험하다는 현실을 알고서
입찰자는 신탁사 공매물건에 입찰해야 합니다.

[출처] 인중개사 한방에 합격하기 - 중개실무 - 경매 7 - 신탁사공매|작성자 스마트부동산