역전세

출처 : 부딩

 

역전세가 뭐였더라?

전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인(세입자) A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인(집주인)은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.

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역전세의 원인은?

전세 물량 증가에 따른 전셋값 하락입니다. 전세 물량이 증가한 원인으론 다음 세 가지를 주로 꼽습니다.

1. 금리인상: 급격히 오른 전세대출 이자 부담에 전세 수요 자체가 줄어듦 (임차인 전세 대출 꺼림)

2. 거래절벽: 거래 가뭄으로 안 팔린 집들이 갈수록 전세 매물로 쏟아져 나옴 (안팔린 집들이 전세로 많이 풀림)

3. 임대차 2법: 전월세상한제¹⁾, 계약갱신청구권제²⁾ 등으로 추후 임대료 인상이 어려워질 걸 대비해 4년 치 전셋값을 한 번에 올린 데 따른 부작용이 생김 (전세가 상승 여파로 수요 감소)

• check! 전세 매물이 늘어나는 만큼 전셋값 떨어지는 속도도 가파릅니다. 한국부동산원이 발표한 전국 아파트 전세가격지수 변동률은 6월 이후 매달 -0.08%→-0.16%→-0.45%→-0.78%→-1.36%로 커졌습니다. 특히 10월에 기록한 -1.36%는 2008년 12월 -1.50% 이후 13년 10개월 만에 최대 낙폭입니다. 

¹⁾ 전월세상한제: 임대인이 기존 임대계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다.

²⁾ 계약갱신청구권제: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

 

 

우리 집으로 어서 오세요

사실 역전세가 이번에 처음 나타난 건 아닙니다. 과거 첫 역전세는 1997년 IMF 사태¹⁾ 직후에 일어났습니다. 집값과 전셋값이 동반 하락하며 1998년 한 해 동안 전국 전셋값은 18.4% 떨어졌습니다. 최근의 역전세는 2008년 서울 잠실동에서 일어났습니다. 약 2만 가구 아파트가 동시에 입주를 시작하며 ‘임차인 모시기’가 떠올랐습니다. 하지만 최근의 사태는 다릅니다. 공급엔 큰 변화가 없는데 오직 수요 감소로 인해 역전세가 일어나고 있습니다.

• check! 역전세 발생 시 임대인에게 발생할 수 있는 일요? 임차인의 전세대출 이자를 대신 내주는 역월세가 일어날 수 있습니다. 최악의 경우 전셋값을 맞추지 못해 집을 급매로 내놓는 일까지 벌어질 수 있다고 시장은 진단합니다.

¹⁾ IMF 사태: 1997년 기축통화인 달러가 부족해 우리 경제가 무너진 사건입니다. 정부는 결국 국제통화기금(IMF)에서 달러를 빌려 썼고, 이 과정에서 여러 기업이 무너지거나 구조조정에 들어가 많은 이가 일자리를 잃었습니다. <국가부도의 날>이 당시 상황을 모티브로 만든 영화입니다.

 

역전세를 피하는 방법?

역전세의 가장 큰 피해자는 임차인이라는 얘기도 있습니다. 어쨌거나 계약 만기에 전세보증금을 돌려받지 못하면 눈앞이 깜깜해지기 때문입니다. 이에 예방 차원에서 전세권설정¹⁾과 확정일자²⁾, 전세금반환보증보험³⁾ 가입의 3종 세트가 떠오릅니다. 이보다 앞서 전세가율⁴⁾이 80% 안팎으로 높다면 보증금 떼일 위험을 방지하기 위해 애초에 계약을 안 맺는 게 좋다는 주장도 있습니다.

• check! 정부도 역전세 등의 문제를 인식하고 대책을 내놓고는 있습니다. 2023년 1월에 출시하는 ‘자가진단 안심전세’ 앱이 대표적 예입니다.

¹⁾ 전세권설정: 전세로 들어가는 집 등기사항전부증명서에 ‘나는 임차인이며 보증금은 얼마입니다’라는 기록을 남기는 겁니다. 이를 등기부에 기재하면 강력한 권리(물권)가 생겨 미래에 집주인이 받을 대출 등에 대비해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 단, 많은 집주인이 이를 귀찮아합니다. 등기권리증과 집주인의 인감, 인감도장, 신분증 등이 필요하기 때문입니다.

²⁾ 확정일자: 주민센터 등 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해준 일자입니다.

³⁾ 전세금반환보증보험: 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.

⁴⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%.

 

 

역전세, 언제까지 이어질까?

금리인상 기조에 따라 당분간 계속될 것이라는 전망이 나옵니다. 그런가 하면 일각에선 역전세 확산세가 그리 걱정할 정도는 아니라는 주장도 내놓습니다. 임대 수요가 가장 많은 서울을 중심으로 월셋값은 수년째 오르고 있다는 겁니다. 즉 전세대출 이자 부담에 월세로 몰린 이들이 어느 순간 전세시장을 다시 자극할 수 있다는 평가입니다.

• check! 한국부동산원에 따르면 서울 주택(아파트·연립·단독주택) 월세통합가격지수는 3년 넘게 꾸준히 오르고 있습니다. 아파트만 따로 봤을 때도 이 지수는 2019년 8월 이후 38개월 연속 상승세를 보이고 있습니다.