PF 조건 본 PF

부동산 프로젝트 파이낸싱(PROJECT FINANCING)이란 본 프로젝트를 기초자산으로 대출 실행이 일어나는 것을 의미한다

즉 금융에서 요구하는 기초자산이 향후 완공되어 그 건물에서 분양 또는 임대소득이 발생하는 현금흐름이 존재할 때 취급이 가능해진다

다시 말해서 부동산PF는 건물이 온전히 준공되어 질 수 있고 건물이 분양 혹은 임대로 금융권 채권 상환에 현금흐름이 문제 없는 지 점검하고 대출이 실행되는 것이다

건물이 준공되는 가능성은 책임준공, 현금흐름 이상 유무를 판단하는 것은 분양성을 보고 판단한다

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부동산PF 대출을 은행에서 취급하기 위해서는 다음의 선행 조건들을 검토하고 진행하는데 주요 취급 조건에 대해 알아보자

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1. 인허가 리스크 제거를 위한 토지확보 및 인허가 승인 완료

먼저 시행사 및 건축주가 토지를 확보하고 건축허가 승인을 득해야 한다

가끔 필자에게 상담들어 오는 사례를 보면 토지는 확보할 예정이고 허가 승인을 득하는데는 문제 없다면 PF대출을 추진하려는 시행사가 있는데 필자는 먼저 토지를 확보하고 허가 승인을 받은 후 연락달라고 거절한다

건물을 지으려면 최소한 토지는 계약하고 허가승인 기간이 장기간 소요될 것으로 보이면 매도자의 동의를 얻고 건축허가를 진행하는 것이 순리이다

일반 토지담보대출과 달리 부동산PF대출에서는 인허가 리스크라는 것이 엄연히 존재하는 팩터이기에 인허가 리스크는 반드시 제거해야 PF대출을 추진할 수 있다

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2. 책임준공 리스크를 제거하기 위하여 시공사와 도급계약을 맺고 시공사가 책임준공 확약이 가능해야 한다

만일 준공을 못하면 시공사가 책임을 지고 PF대출금의 상환을 모두 책임진다는 의미이다

책임준공 확약은 크게 2가지, 시공능력과 상환책임능력 두가지 팩터에 의해 결정된다

시공능력은 해당 건물을 건축할 수 있는 능력으로 매출액, 도급액, 시공실적 등을 통해 평가한다

상환책임능력은 은행 대주의 책무를 상환 할 수 있는 재무능력 보유 여부를 판단하는 것으로 신용등급을 통해 판별한다

부동산PF에서 책임준공을 어떻게 보면 가장 중요하게 생각하는데 그 이유는 나대지에 가장 중요한 기초자산이 건물이 완공되어야 만이 담보물이 창출되어 분양성이 미흡하더라도 담보대환대출로 기투입 시설자금이 상환될 수 있기 때문이다

가끔 시행사에서 본인들이 지불해야할 시공단가를 낮추기 위해 신용등급이 은행에서 요구하는 시공사 신용등급에 미달하는 업체와 계약하는 경우가 있는데 이는 피해야 할 점검사항이다

아무리 해당 시공사가 건축 진행을 잘하여도 대주단에서 요구하는 신용등급을 맞추지 못하면 의미없는 작업일 것이다

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3. 양호한 분양성을 확보한 현장이어야 한다

건물이 완공되어 담보물은 확보하였으나 분양이 안되어 현금흐름이 없어 수익창출이 안되면 대출금 상환에 문제가 생길 수 있다

이에 은행에서는 해당 사업지의 분양성을 면밀히 검토하여 대출금을 상환할 수 있는 현금흐름이 발생하는 지 꼼꼼이 점검한다

보통 분양 개시 후 6개월을 기준으로 LTV를 기준으로 분양률이 LTV 목표에 미달하는 경우 분양률 트리거를 적용하여 분양의 안전마진을 확보하는 작업을 시행사에 요구한다

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4. 시행사의 해당 PF사업에 20% 이상의 자기자본 투입이다

일반적으로 20%를 요구하지만 특수목적 물건의 경우 30% 이상을 요구하는 경우도 있다

총 사업비의 20%를 에쿼티로 산정하여 해당 금액을 사업계좌에 입금하면 PF대출이 기표하는 조건이다

[출처] 공동주택 신축 시행 시 건축자금(PF)대출 문의|작성자 미스터