그러므로 부동산 P2P 투자 상품 중 담보설정방법이 '신탁'이라면 반드시 신탁의 종류가 무엇이고, 어떤 특징을 가지고 있는지 파악할 필요하다.
❚ 신탁의 종류
| 부동산 신탁의 종류별 특징
위 신탁의 종류 중 분양관리신탁과 토지신탁은 '부동산개발'을 전제로 하고 있고 담보신탁은 단순 담보대출로 이용되거나 부동산개발과 관련해서 소규모 사업장 또는 본 PF 전 토지담보 대출 시 주로 이용되고 있으므로 이 세가지 신탁은 부동산 P2P 상품과 관련이 깊습니다. 하지만 관리신탁과 처분신탁은 담보 목적과는 관련성이 적기 때문에 부동산 P2P 상품과는 다소 거리가 먼 것이 특징입니다. 따라서 관리신탁과 처분신탁은 제외하고 부동산 P2P 상품과 관련성이 깊은 담보신탁, 분양관리신탁, 토지신탁을 집중적으로 살펴보겠습니다.
A. 담보신탁
(1) 주요특징 부동산개발사업과 관련하여 담보신탁을 하는 경우는 대부분 빌라 등의 소규모 사업장인 경우가 많고 안전한 자금관리를 위해 신탁회사와 '자금관리대리사무계약'을 체결하기도 합니다.
| 자금관리대리사무계약 절차
(2) 신탁 구조
| 담보신탁의 구조
(3) 사업주체(건축주) 담보신탁의 사업주체, 건축주의 지위는 위탁자인 '시행사'에게 있으며 건물에 대한 사용승인 및 보존등기도 위탁자인 시행사의 명의로 진행해야 합니다. 다만 준공 후 건물에 대한 담보를 확보하기 위해 위탁자가 건물에 대해 보존등기를 하는 경우라면 건물에 대한 보존등기와 동시에 기존 내용과 동일하게 담보신탁을 진행하도록 되어 있습니다.
예를들어 담보신탁계약서에는 "위탁자는 지상건축물에 대해 관할관청으로부터 준공인가를 받은 후 60일 이내에 소유권보존등기 및 금융기관을 우선수익자로 하는 부동산담보신탁등기를 완료(경료)해야 한다" 라고 규정하고 있으며, 분양관리신탁계약에서도 이와 동일하게 규정하고 있습니다.
(4) 도급, 설계, 감리계약 및 분양계약의 당사자 담보신탁은 위탁자인 시행사가 개발사업 관련 모든 계약의 주체가 되므로 도급, 설계 계약의 도급인, 분양계약의 매도인, 감리계약의 의뢰인의 지위를 가지게 됩니다. 분양과 관련하여 모든 업무도 위탁자인 시행사가 관리하지만 자금운용의 투명성 제고를 위해 신탁사와 자금관리대리사무계약을 체결하여 분양대금을 신탁회사의 신탁계좌로 관리하기도 합니다.
(5) 자금관리 담보신탁은 사업자금 및 분양대금에 대한 자금관리 규정이 별도로 없으며, 앞서 말씀드렸듯이 신탁계좌를 통한 자금관리를 위해서는 신탁회사와 자금관리대리사무계약을 체결해야 합니다. 계약서에는 자금의 용도(목적)와 신탁계좌, 자금집행순서, 자금집행 조건 및 방법 등이 규정되어 있으므로 자금은 계약서에 정해진 용도와 방법에 따라서만 집행하게 됩니다.
| 자금관리대리사무계약의 업무 구조
(6) 담보물 및 상환방법 담보신탁의 담보물은 토지 및 건물(준공 후 건물 포함)뿐만 아니라 분양(매각)대금 등 신탁부동산과 관련한 모든 신탁재산을 포함합니다. 상환을 위한 환가방법은 원칙적으로는 공매이나 우선수익자의 요청 등이 있을 경우에는 예외적으로 직접 처분도 가능합니다. 여기서 한 가지 포인트는 준공 전에 공매를 하는 경우에는 신탁부동산뿐만 아니라 미완성 건물과 위탁자의 사업시행권까지 포함하여 처분한다는 점인데요. 이 특징은 다른 신탁 상품과도 동일합니다.
B.분양관리신탁
(1) 주요 특징 분양관리신탁은 과거 '굿모닝시티 사기분양 사건' 등을 원인으로 상가 등에 대한 사기분양을 막기 위해 제정된 『건축물분양에관한법률(이하 건분법)』에 따라서 사전분양을 하기 위한 하나의 요건으로 개발된 상품입니다. 즉, 사기분양을 막기 위해 신탁사에 '분양관리신탁'을 해야지만 사전분양이 가능하도록 제정을 했는데요. 『건분법』으로 제정된 사전분양을 위한 자세한 조건은 다음과 같습니다.
| 건축물분양에관한법률
| '굿모닝시티' 분양 사건
(2) 사업주체(건축주) 분양관리신탁에서의 사업주체(건축주)의 지위는 담보신탁과 마찬가지로 위탁자인 시행사에게 있으며, 담보신탁과 마찬가지로 위탁자는 준공건물에 대해 사용승인 및 보존등기를 한 후 신탁회사에 신탁해야 합니다.
(3) 자금관리 분양관리신탁은 자금관리를 위해 별도로 신탁회사와 '사업약정 및 자금관리대리사무계약'을 체결하며 『건분법』에서는 대리사무계약서에는 수분양자 보호를 위한 필수 조항을 규정하도록 하고 있습니다.
| 『건분법』 상 명시된 수분양자 보호를 위한 필수 조항
(4) 도급, 설계, 감리계약 및 분양계약의 당사자 도급, 설계, 감리계약 및 분양계약의 주체는 위탁자인 시행사로 담보신탁과 같으나, 담보신탁과의 차이점은 분양계약서에 '신탁계약 및 대리사무계약의 종류와 신탁업자의 명칭, 분양대금 계좌번호 및 예금주 그리고 분양대금의 관리자 등'에 대한 사항을 반드시 기재해야 하고, 신탁회사에서 분양계약서를 관리한다는 점입니다.
(5) 담보물 및 환가방법 분양관리신탁의 담보물은 토지 및 준공 후 건물이며, 준공 후 건물(대지권 포함)을 수분양자에게 이전하는 경우에는 분양대금이 담보물이 됩니다. 담보신탁과 마찬가지로 담보물에는 분양(매각)대금 등 신탁부동산과 관련한 모든 신탁재산을 포함하고, 공매에 의한 환가를 원칙으로하지만 예외적으로 할인분양 및 준공건물에 대한 대환대출을 통해서도 상환이 가능합니다.
C.관리형 토지신탁 (관리형 / 책임준공형 / 차입형)
D.차입형 토지신탁
(1) 종류 및 차이점
① 관리형 토지신탁 신탁회사가 사업주체가 되어 자금을 관리하고, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하는 신탁방법
② 책임준공관리형토지신탁 관리형토지신탁과 기본구조는 동일하지만 신탁회사가 우선수익자에 대하여 '책임준공의무'를 부담함으로써 준공에 대한 안정성을 보강한 신탁방법
③ 차입형(개발형)토지신탁 신탁회사가 사업주체가 되어 분양, 자금관리 등의 업무를 수행하고, 준공을 위한 사업비 조달책임이 신탁회사에 있는 신탁을 말하며, 신탁 중 가장 안전한 사업구도라고 평가할 수 있습니다.
(2) 신탁 구조(관리형토지신탁)
| 관리형토지신탁의 구조
(3) 사업주체(건축주) 다른 신탁과 달리 신탁회사가 사업주체(건축주)가 됨으로써 사용승인 및 보존등기도 신탁사 명의로 진행하므로 시행사 리스크를 최소화한 것이 토지신탁의 가장 큰 특징입니다.
(4) 도급, 설계, 감리계약 및 분양계약의 당사자 도급, 설계, 감리계약 등 사업 관련 주요계약의 주체의 역할은 신탁회사가 하고, 분양계약의 분양자(매도인) 또한 신탁회사가 됨으로써 사업에 대한 전반적인 사항을 총체적으로 관리합니다. 따라서 토지신탁계약서에는 분양, 건축 등 사업관리 전반에 대한 신탁회사의 역할에 대해 자세히 규정되어 있습니다.
(5) 자금관리 토지신탁은 신탁계약 내용에 자금관리계좌의 종류, 자금집행순서, 자금집행방법에 관한 내용까지 상세히 규정되어 있습니다.
지금까지 신탁 종류별 주요 특징에 대해 살펴보았습니다. 부동산신탁은 부동산개발사업의 안정적인 진행을 위한 안전장치를 확보(사업주체 또는 부동산의 시행사로부터의 단절 등)하기 위한 수단으로서 발전했고, 현재 금융권에서도 PF 진행 시 최소 관리형토지신탁을 이용하는 것이 일반화되었습니다.
| 신탁의 종류별 책임자 구분
상기 표에서 보면 알 수 있듯이 담보신탁에서 차입형토지신탁 순으로 갈수록 신탁사에서 수행하는 업무가 증가하고 있으므로 사업에 대한 안정성이 비교적 높다고 할 수 있습니다. 따라서 투자자분들도 부동산개발과 관련한 P2P 대출 상품 검토 시에는 신탁의 종류가 무엇이고 신탁 종류별로 어떤 구조를 가지고 있는지 이해하신다면 투자상품 검토에 도움이 될 것이라 판단됩니다.
3편에 걸쳐 신탁부동산의 기본개념, 관리 및 처분, 신탁의 종류에 대해 핵심 내용 위주로 살펴보았습니다. 더욱 깊숙히 살펴보면 신탁과 관련한 어려운 법리들이 많지만 지금가지 설명해드린 기본내용만 숙지하고 계셔도 부동산 P2P 상품을 검토함에 있어서 조금 더 정확히 상품의 내용과 구조를 이해할 수 있을 것으로 사료됩니다.
신탁에 관한 사항은 우선 마무리하고, 다음 시간에는 당사가 주력 상품으로 취급하고 있는 'ABL' 상품에 대해 알아보기에 앞서서, ABL 상품 검토 시 중요한 사업성(수지) 분석에 대해 알아보는 시간 갖도록 하겠습니다.
