50년 만기 주담대

출처 : 부딩

오르면 남는 장사!
시중은행이 주택담보대출 만기를 최장 50년까지 늘리고 있습니다. 만기가 늘면 매달 갚아야 하는 원리금 부담은 낮출 수 있습니다. 단, 이자 총액은 늘어나는 만큼 주의해야 한다는 지적입니다. 오늘 부딩은 ‘50년 만기 주담대 시대: 오르면 남는 장사!’에 대해 다룹니다.



50년간 나눠 갚으세요
50년 만기 주택담보대출(주담대)¹⁾ 시대가 열렸습니다. 지난해에 시중은행이 주담대 만기를 기존 35년에서 최장 40년으로 늘린 지 1년여 만입니다. 은행 측은 “대출 기간을 늘려 원리금(원금+이자) 상환 부담을 낮출 수 있다”고 도입 배경을 밝혔지만, 일각에선 “은행이 더 많은 대출 자산을 끌어모으려는 속내를 감춘다”는 분석도 내놓습니다.
check! 50년 만기 주담대는 그간 청년과 신혼부부를 대상으로 한 정책 상품에서 찾을 수 있었습니다. 특례보금자리론도 만 34세 이하 또는 신혼 가구는 50년 만기 상품을 택할 수 있습니다.
¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우. 즉 집을 사려는데 돈이 부족해 대출을 받거나, 매수한 집을 담보로 생활자금 등을 빌리는 케이스입니다.


득일까, 실일까
50년 만기 주담대는 장단점이 분명합니다.
장점: ① DSR¹⁾ 규제를 우회해 돈을 더 빌릴 수 있고 ② 만기가 늘어나는 만큼 매달 갚아야 하는 원리금 상환액은 줄어듦
단점: ① 오래 빌리는 만큼 이자 총액은 늘어나고 ② 집값이 오른다는 보장이 없으면 중도 상환이 어려워짐
참고로 대출 기한을 50년으로 늘리면 불어나는 이자 총액이 상당합니다. 연 4.36% 금리로 3억 원의 주담대를 30년간 갚을 경우 이자 총액은 2억3800만 원입니다. 50년간 갚으면 이자 총액은 4억3800만 원으로 대출 원금보다 많아집니다. 만기를 20년 늘리는 비용이 2억 원에 달하는 셈입니다.
¹⁾ DSR: Debt Service Ratio의 약자로 1년간 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 대출 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 현재 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.

 

 

오르면 남는 장사!
그럼에도 50년 만기 주담대가 호응을 얻는 이유는 있습니다. 집값이 오르면 ‘남는 장사’라는 겁니다. 가령 10년간 살다가 집을 팔고 주담대를 상환하는 경우 ① 이 기간에 집값이 오르면 자산 규모를 불리면서 ② 매달 갚는 원리금은 최대로 절약할 수 있다는 겁니다. ③ 더욱이 대출 실행 3년 뒤엔 중도상환수수료¹⁾도 사라져 더 금리가 낮은 대출로 갈아탈 수 있다는 계산입니다.
check! 주담대를 수십 년 만기로 빌려도 그 기간 내내 실제로 안고 가는 이는 드물다는 의견도 있습니다. “우리나라 국민의 평균 이사 주기, 주택 보유 기간은 5년이고, 주담대 평균 상환 기간은 7년”이란 분석이 대표적입니다(출처: 한국금융연구원의 ‘40년 만기 모기지 상품의 도입과 향후 정책 과제’). 쉽게 말해 대출 만기가 길어도 통상 5~7년간 갚아나가다 이사를 가거나, 기존 집을 팔면서 남은 대출금을 한 번에 갚는다는 얘깁니다.
¹⁾ 중도상환수수료: 대출자가 만기 전 대출금을 갚으려 할 때 금융회사가 부과하는 일종의 ‘해약 벌금’을 말합니다. 현재 주담대는 대부분 3년 후부터 이것이 면제됩니다.


떨어지면 불행
문제는 집값이 오르지 않을 경우입니다. ① 주담대 실행 당시보다 비싼 값에 집을 팔지 않는 한 대출 상환은 계속해야 하는 데다 ② 최악의 경우 집값이 떨어질 대로 떨어져 원금보다 많은 이자를 갚아야 하는 일이 생길 수 있습니다. 그만큼 중장기 집값 흐름이 중요하단 얘깁니다. 은행은 ‘여유 있는 상환 기간’을 강조하지만 소비자는 쉽게 선택하지 못하고 멈칫할 수밖에 없는 이유입니다.

특례보금자리론 금리 0.25%p 인상
8월 11일부터 특례보금자리론¹⁾ 일반형 금리를 0.25%p 올립니다. 연 4.15%(10년)∼4.45%(50년)인 금리를 연 4.4%(10년)∼4.7%(50년)로 올리는 게 핵심 내용입니다. 자금 조달 비용 등이 오른 영향입니다. 특례보금자리론 금리인상은 출시 7개월 만에 처음입니다. 다만 집값 6억 원 이하, 연 소득 1억 원 이하 가구 등을 대상으로 하는 우대형은 연 4.05%(10년)∼4.35%(50년)인 기존 금리를 유지합니다.
¹⁾ 특례보금자리론: 9억 원 이하 집을 살 때 최대 5억 원까지 저금리로 빌려주는 정부표 주택담보대출입니다. 기존 주담대를 이걸로 바꿀 때는 물론 특례보금자리론을 중도상환(만기 전에 갚음)할 때도 따로 수수료를 낼 필요가 없습니다.


3억 원까지 증여세 면제
2024년부터 신혼부부는 양가 부모에게 결혼자금으로 각각 1억5000만 원씩 최대 3억 원까지 받아도 증여세¹⁾를 내지 않습니다. ① 현금이 아닌 주식이나 가상 자산 등으로도 증여받을 수 있고 ② 받은 돈을 어디에 쓸지 자유롭게 정할 수 있지만 ③ 증여는 꼭 혼인신고 전후 2년 이내(총 4년)에 이뤄져야 합니다. 정부는 “결혼과 출산에 대한 인센티브 성격의 정책”이라고 설명하지만 “모두가 누릴 수 있는 혜택은 아니다”라는 비판도 나옵니다.
¹⁾ 증여세: 누군가에게 대가 없이 받은 재산에 대한 세금을 말합니다. 증여를 받은 사람이 내며 최고세율은 50%입니다. 현행법상 부모에게 증여세 없이 물려받을 수 있는 금액은 10년간 5000만 원입니다.


전세 상승 거래 비중 49.6%
수도권 아파트 전셋값이 오르고 있습니다. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 분석한 부동산R114에 따르면 올 2분기 수도권 아파트 전세 계약의 49.6%(2만2000건 중 9930건)는 1분기보다 전셋값이 올랐습니다(1분기와 2분기에 동일 단지, 면적, 층에서 각각 1건 이상 있었던 거래가 비교). 주택 매수 심리가 쪼그라들며 전세 수요가 늘었다는 주장이 나옵니다.


이자 2000만 원까지 소득공제
2024년부터 주택담보대출(주담대)을 통해 6억 원 이하 집을 사면 연간 최대 2000만 원까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 주담대를 통해 5억 원 이하 집을 산 근로자가 연간 최대 1800만 원까지 대출이자 상환액을 공제받을 수 있는 장기주택저당차입금 이자상환액소득공제¹⁾의 한도와 대상 집값 기준을 정부가 올리는 덕입니다. 금리인상으로 늘어난 이자 부담을 줄여주겠다는 취지입니다.
¹⁾ 장기주택저당차입금 이자상환액소득공제: 대출받아 집을 산 근로자의 이자 상환액을 과세대상소득에서 빼주는 제도입니다. 단, 무주택자와 1주택자만 해당합니다.


서울 아파트 낙찰가율 86.2%
7월 서울 아파트 낙찰률¹⁾과 낙찰가율²⁾이 6월보다 상승했습니다. 지지옥션에 따르면 7월 서울 아파트 낙찰가율은 86.2%(6월 80.9%), 낙찰률은 38.3%(6월 28.3%)를 기록했습니다. “강남권과 용산구 아파트가 강세를 보이며 낙찰가율을 끌어올렸다”는 평입니다. 반면 서울 빌라(연립·다세대주택) 낙찰률은 8.4%로 낮았습니다. ‘전세 사기’ 관련 물건이 쌓이는 탓이라는 분석입니다.
¹⁾ 낙찰률: 경매에서 낙찰되어 새 주인을 찾은 비율을 말합니다. 낙찰률이 60%라면 경매 10건 중 6건이 새 주인을 찾았다는 얘기입니다.
²⁾ 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없