아파트 후분양 장점

.출처 : 부딩

지역 부동산 시황 칼럼인 ‘한 줄 지역 소식’을 새롭게 추가했습니다. 앞으로 매주 화요일 수도권은 물론 지방 부동산 소식까지 부딩에서 체크하세요. 🙂



후분양 아파트는 안전할까?
후분양 아파트 단지가 대거 분양을 앞두고 있습니다. 분양을 미루던 단지들이 최근 이걸 택하는 데다, 부실시공 우려를 덜 수 있다는 이유로 실수요자의 요구까지 커지고 있어섭니다. 오늘 부딩은 ‘후분양 증가: 후분양 아파트는 안전할까?’에 대해 다룹니다.



후분양제란?
아파트를 60~80% 짓고 나서 청약을 통해 입주자를 모집하는 제도입니다. 아파트를 짓기 전 분양해 입주 예정자가 내는 계약금과 중도금 등으로 공사비를 충당하는 선분양제와 반대되는 개념이죠. 후분양제의 장단점은 다음과 같습니다.
장점: ① 실물에 가까운 아파트를 직접 확인하고 구매할 수 있음 ② 공사비 갈등으로 입주 일정이 밀릴 가능성이 낮음 ③ 아파트를 60% 넘게 지은 후 분양해 부실시공 우려를 덜 수 있음
단점: ① 건설사 등이 사업 리스크를 감당하기에 고분양가 책정 가능성이 있음 ② 단기간에 주택자금을 마련해야 함 ③ 입주까지 기간이 짧아 프리미엄(피)¹⁾이 붙을 가능성이 적음
¹⁾ 프리미엄(피): 부동산을 팔 때 붙이는 ‘웃돈’을 말합니다. 


분양 아파트 대거 분양 예정
올 하반기 전국에서 후분양 아파트 단지가 나옵니다. 후분양 아파트가 극소수에 달한 올 상반기와는 대조적입니다. 이것이 늘어나는 이유는 크게 세 가지입니다. ① 시장이 나빠 분양을 미루던 단지들이 후분양제를 택해서 ② HUG의 주택분양보증¹⁾이 필요 없어 고분양가 책정이 가능해져서 ③ 부실시공 우려로 “어느 정도 지어놓고 분양하면 그나마 안심”이라는 실수요자의 인식이 확산되면서
check! 분양 방식을 선분양제에서 후분양제로 바꾸면 HUG의 보증을 받지 않아도 되기에 분양 심사를 피해 고분양가를 유지할 수 있게 됩니다.
¹⁾ HUG 주택분양보증: 건설사 파산 등으로 분양 계약을 이행할 수 없는 경우 HUG가 해당 주택의 분양을 직접 이행하거나 계약금 등을 돌려주는 제도를 말합니다.
  


후분양 아파트는 안전할까?
후분양제가 부실시공 문제의 근본적 해결책은 아니라는 전문가들의 주장이 나옵니다. ① 일반인은 실물에 가까운 아파트를 봐도 주요 구조부 하자를 잡아내기 어려운 데다 ② 창호, 도배 등 하자는 주로 마감공사에서 발생해 후분양 시점(준공 60~80%)엔 이를 파악하기 어렵다는 겁니다. 실제로 2015년 국정감사 자료에 따르면 LH가 공급한 아파트의 경우 창호와 가구, 도배와 잡공사 순으로 하자 발생빈도가 높았습니다.


후분양제, 비하인드 스토리
후분양제는 사실 정부가 밀어주던 제도입니다. 실수요자가 아파트를 미리 보고 택해야 한다며 2018년 ‘후분양 로드맵’까지 발표했습니다. 하지만 이는 지켜지지 않았습니다. 실제로 정부는 선분양제보다도 훨씬 빠른 사전 청약¹⁾을 핵심 주택공급책으로 내놨으니까요. 정부가 나서서 안전하다고 주장한 후분양제 대신 공급책으로 사전 청약을 내놓은 것을 두고, 전문가들은 정책의 일관성 문제를 제기하기도 합니다.
¹⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다. 사전 청약에 당첨되었다면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 100% 본청약도 당첨 확정입니다.
  

아파트 전셋값 4주 연속 상승
전국 아파트 전셋값이 오르고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 8월 둘째 주(8월 14일 기준) 전국 아파트 전셋값 상승률은 0.04%를 기록했습니다. 4주 연속 오름세입니다. 이에 올 하반기 역전세¹⁾난은 없을 거란 전망에 힘이 실리고 있습니다. “작년 하반기부터 전셋값이 많이 떨어진 상황에서, 최근 수치상 전셋값 회복세가 나타나고 있다”고 한국부동산원은 밝혔습니다.
¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다. 이전 전셋값 고점은 2021년 하반기였습니다. 당시 맺은 계약의 2년 만기가 돌아오며 2023년 하반기 이후 1년간 임대인이 돌려줘야 할 보증금은 300조 원에 달한다는 분석이 있습니다.


청약저축 금리 0.7%p 인상
주택청약종합저축(청약통장) 금리를 2.8%(기존 2.1%)로 0.7%p 올립니다. 청년 우대형 청약통장 금리도 4.3%(기존 3.6%)로 0.7%p 올리고요. 그런가 하면 주택구입·전세자금대출 금리도 0.3%p씩 올립니다. 디딤돌대출¹⁾ 금리는 2.45~3.3%(기존 2.15~3%), 버팀목대출²⁾ 금리는 2.1~2.7%(기존 1.8~2.4%)로 인상합니다. 정부는 8월 중 이를 시행할 방침입니다.
¹⁾ 디딤돌대출: 정부가 저리로 빌려주는 내 집 마련 대출 상품입니다. 연 소득 7000만 원 이하 생애 최초 주택 구입자와 신혼부부(+2자녀 이상 가구)에게 각각 최대 3억 원, 4억 원을 최저 연 2.15% 금리로 빌려줍니다.
²⁾ 버팀목대출: 정부표 대표적 정책자금 대출로 일반·신혼가구 모두 수도권 3억 원 이하, 지방 2억 원 이하(2자녀 이상 가구는 수도권 4억 원, 지방 3억 원 이하) 전셋집을 계약할 때 수도권 기준 최대 2억 원(지방 1억6000만 원)까지 저금리로 빌려줘 인기가 높습니다.


‘2자녀’도 다자녀 특공 혜택
공공분양¹⁾ 다자녀 특별공급(특공) 기준을 올해 말까지 2자녀(기존 3자녀 이상) 이상으로 고칩니다. 단, 자녀 수에 따라 가점 등의 방식으로 차등을 둔다는 게 정부의 계획입니다. 아울러 민간분양²⁾의 특공 기준 완화도 추후 검토하기로 했습니다. 출산율이 역대 최저치로 떨어져 손을 쓰는 건데, 정책 전환 시점이 너무 늦었다는 지적도 나옵니다.
¹⁾ 공공분양: LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다.
²⁾ 민간분양: 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 걸 말합니다. 공공분양에 비해 분양가는 비싼 편입니다.


청약자 70%는 10대 건설사 택해
올해 청약통장 10개 중 7개는 10대 건설사¹⁾가 공급하는 단지에 사용했습니다. 부동산R114에 따르면 10대 건설사가 1~7월 분양한 39개 단지의 1순위 청약에 총 26만3082명이 몰렸는데, 이는 전체 1순위 청약 접수 건수의 73.3% 수준입니다. “올 초 불확실한 부동산시장 상황이 이어지며 비교적 신뢰도가 높은 건설사가 공급하는 단지에 청약 쏠림 현상이 있었다”는 분석입니다.
¹⁾ 10대 건설사: 2023년 시공능력평가 상위 10대 건설사는 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲대우건설 ▲현대엔지니어링 ▲GS건설 ▲디엘이앤씨 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲SK에코플랜트 ▲호반건설 등입니다.


“지금은 집값 저점 초입”
국무총리 산하 국토연구원은 최근 ‘주택시장 경착륙 위험 완화 정책의 성과와 과제’라는 보고서에서 “주택시장은 여전히 불황기 혹은 저점 초입에 있다”고 했습니다. 최근 서울 아파트를 중심으로 매매거래량이 늘고 상승 거래도 나오고 있지만, 집값이 본격적 상승 혹은 회복 국면에 접어들었다고 보긴 어렵다는 겁니다. “금리 재인상, 경제성장 둔화 등 대내외 경제 환경이 녹록지 않다”고 그 이유를 들었습니다.