공동주택 관리규약

 

 

출처: 서울시

  

 

6		관리규약이란 무엇인가

 

   

1. 관리규약이란 무엇인가 128

(1) 관리규약의 제정 의무 128

(2) 관리규약의 제정 및 개정 128

(3) 관리규약의 내용 128

 

      

관리규약이란 무엇인가

 

공동주택은 동일 단지 및 건물을 다수의 세대가 구분하여 소유하고 있기 때문에이를 사용하고 관리하기 위해서는 단지의 특성을 고려한 기본 규칙의 제정이 필요하다.

이에 따라 공동주택관리법 제18조는 시․도지사가 공동주택 입주자 및 사용자의 보호와주거생활의 질서유지를 위해 공동주택의 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 공동주택 관리규약의 준칙을 정해야 한다고 규정하고 있다.

 

(1) 관리규약의 제정의무

공동주택의 입주자는 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택관리규약을 정하여야 함

 (2) 관리규약의 제정 및 개정

가. 제정 : 사업주체가 제안하여 최초 입주 예정세대수 과반수 서면합의로 결정

나. 개정 : 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성 또는 입주자의 10분의 1 이상의 제안으로 공동주택 입주자 등의 과반수 찬성으로 결정

 (3) 관리규약의 내용

- 입주자 등의 권리 및 의무

- 입주자대표회의의 구성․운영과 그 구성원의 의무 및 책임

- 동별 대표자의 선임․해임 및 임기

- 입주자대표회의의 소집절차

- 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액

- 자치관리기구의 구성․운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건․인사․보수․책임

- 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성․보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항

- 위․수탁관리계약에 관한 사항

- 공동주택관리법시행령 제19조제2항 각호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준

- 관리비예치금의 관리 및 운용방법

- 관리비 등의 세대별부담액 산정방법 및 징수․보관․예치․사용절차

- 관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과

- 장기수선충당금의 요율 및 사용절차

- 회계처리기준․회계관리 및 회계감사에 관한 사항

- 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함)

- 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차

- 관리 등으로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차

- 공동주택의 관리책임 및 비용부담

- 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치

- 공동주택의 보육시설 임대계약(지방자치단체에 무상 임대하는 것을 포함한다)시 보 육시설을 이용하는 입주자등 중 보육시설의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항

- 공동주택의 층간소음(아이들이 뛰는 소리, 문을 닫는 소리, 애완견이 짖는 소리, 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기․청소기․골프연습기․운동기구 등을 사용하는 소리, 화장실과 부엌에서 물을 내리는 소리 등을 말한다)에 관한 사항

- 공동주택 주차장 임대계약에 관한 사항

- 그밖에 공동주택 관리에 필요한 사항

 

※ 관리규약 열람

공동주택의 관리주체는 관리규약을 보관하여 입주자 등이 열람을 청구하거나

자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

 

[표] 관리규약 개정 절차

	사업주체의 제안			분양받은 자와 관리계약 체결시
				입주 예정자의 과반수의 서면동의
	최초의 관리규약
				입주자대표회의 구성원 과반수 이상 또는 입주자등의 10분의 1이상 제안
	개정 관리규약			입주자등의 과반수 서면동의

 

 

최초로 제정하는 공동주택의 관리규약은 분양세대 전체의 과반수 서면동의 받아야

 

질의：관리규약 동의시 과반수 기준

신규 입주아파트에서 최초 입주자대표회의 구성을 위한 관리규약 동의시 전체입주민의 과반수 이상의 합의라는 의미는 실 입주세대와 총 세대수 중에서 어느

기준의 과반수를 말하는지?

 

회신：분양세대 전체 과반수 서면동의

공동주택관리법시행령 제20조제1항에 의거 공동주택의 분양 후 최초로 제정하는 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수의 서면동의로 결정하도록 하였으므로 입주예정자 전체의 과반수의 서면동의를 받아야 하는 것이다.

이후 관리규약을 개정하는 경우에는 공동주택관리규약 개정 절차는 공동주택관리법시행령 제14조제2항제1호에 의거 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성 및 입주자 등의 1/10 이상이 제안하여 입주자 등의 과반수의 서면동의로 개정되는 것이다.

또한, 공동주택관리법시행령 제19조제1항제2호는 입주자대표회의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임을, 제3호는 동별 대표자의 자격․선임․해임 및 임기에 관한 사항을 관리규약에 정하도록 하고 있으므로 공동주택관리규약에 정한 바에 따르고 판단도 규약 제정권자인 입주자가 스스로 합리적인 범위 내에서 해야 할 것이다.

 

관리규약은 입주자등 과반수의 찬성으로 개정

 

질의：관리규약 개정 절차

아파트 동별 대표자 임기 및 업무추진비 등 공동주택 관리규약의 개정 절차는?

 

회신：입주자 등 과반수 찬성으로 개정

공동주택관리법시행령 제19조제1항제3호는 동별 대표자의 선임․해임 및 임기를 관리규약에 정하도록 하였으며, 동조 동항 제6호는 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액을 관리규약에 정하도록 하였으므로 공동주택 관리규약에 합리적으로 정할 수 있다.

관리규약 개정 절차는 입주자대표회의 과반수 이상 및 입주자 등의 1/10이상이

제안하여 입주자 등의 과반수의 서면동의로 개정되는 것이다.

 

 

관리규약은 입주자 등 과반수 찬성얻어 개정가능

 

질의：관리규약 개정

입주자 등이 1/10 이상 동의하면 입주자대표회의에서 의결한 사항을 취소 가능한지와 입주자대표회의 동의 없이 입주민 과반수 동의로 관리규약을 개정할 수 있는지?

 

회신：입주자 등 과반수 동의 얻어 개정

공동주택관리법시행령 제14조제2항제1호에 의거 “공동주택 관리규약을 개정하기 위해서는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성을 얻어 제안한다.” 라고 규정되어 있다.

공동주택 관리규약을 개정하기 위해서는 개정(안) 제안을 1차로 입주자등 또는 입주자대표회의에서 제안한 다음, 2차로 입주자 등의 과반수 찬성으로 결정하기 때문에 입주자대표회의에서 의결한 사항이 입주자 등의 1/10 이상 동의로 취소되는 것은 아니고 입주자 등의 과반수 찬성을 얻지 못하면 자동으로 효력이 없는

것이다.

입주자 등의 1/10 이상 동의로 개정안을 제안해 입주자대표회의 의결 없이 입주자

등의 과반수 찬성을 얻으면 관리규약을 개정할 수 있다.

 

관리규약 변경은 입주민 과반수 찬성으로 결정

 

질의：관리규약 변경

아파트 관리규약 변경시 입주민에게 찬반을 묻지 않고 게시판 공고만 하여 입주자대표회의회장이 임의적으로 변경 가능한 지와 문서열람은 문서로만 해야 하는지?

 

회신：입주자 등의 과반수 찬성 얻어 결정

공동주택관리법시행령 제14조제2항제1호에 의거 “공동주택의 관리규약의 개정은 당해 공동주택의 입주자대표회의의 그 구성원 과반수 찬성으로 제안한다.” 라고 규정되어 있으므로 입주자대표회의회장에 의해서 변경할 수 없다.

같은법 제27조에 “관리주체는 월별로 관리비․사용료 및 장기수선충당금의 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 공동주택의 입주자 등이 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의해 이에 응해야 한다.” 라고 규정되어 있어 반드시 문서에 의하지 않아도 된다고 사료된다.

관리규약 개정은 입주자 등 동의 얻으면 확정

 

질의：개정 관리규약 효력

아파트 입주자 등 과반수의 동의를 얻어 개정된 관리규약에 개정시기가 명기되지

않은 경우 효력은.

 

회신：입주자 등 과반수 동의 얻으면 개정 확정

공동주택관리법시행령 제14조제2항제1호에 의거 공동주택 관리규약의 개정은 공동주택 입주자대표회의 구성원의 과반수 이상이 제안하는 것이다.

따라서 정당한 절차에 따라 제안되고 전체 입주자 등 과반수의 서면동의를 득하

였다면 관리규약은 개정이 확정된 것이다.

다만, 그 효력발생 시기는 따로 정할 수 있으며, 개정시기가 누락되어 있다면

합리적으로 보완하는 것이 타당하다.

 

아래 사항은 공동주택관리규약준칙 중 애완동물 사육 등과 관련한 국토교통부의 설명자료 입니다.

 

Q1. 애완동물을 기르지 못하도록 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)을 정할 수 있는지?

A1. 공동주택은 다수가 거주하는 주거공간이지만 개인의 취미(취향)는 존중되어야 할 것입니다. 따라서 관리규

약으로 애완동물을 기를 수 있는 개인의 권리를 무조건 침해할 수는 없을 것입니다.

 

 

Q2. 위“1항”과 관련하여 관리규약으로 정할 수 있는 사항은 무엇인지?

A2. 다수가 거주하는 공동주택에서는 다른 사람에게 피해를 가하지 않도록 배려하는 것이 무엇보다 중요할

것입니다. 따라서 애완견 등 가축을 기르는 행위자체는 제한할 수 없으나, 아래에서 예시한 공용부분에 피해를

 미치는 경우 등에 대하여는 관리규약으로 정하여 약속을 지키도록 할 수 있을 것입니다.

예시)

- 공용부분(승강기, 복도, 단지내 보도블럭, 화단 등)에 배설물을 방치하는 행위

- 가축으로 인해 공용부분으로의 통행에 어려움을 주는 행위

- 가축이 입주자 등에게 위협․위해․혐오를 주는 행위

 

Q3. 관리규약이란?

A3. 다수가 거주하는 공동주택의 주거생활의 질서유지와 입주자 및 사용자(이하 “입주자등”이라 함)의 권익 보

호를 위하여 공동주택의 입주자등이 자율적으로 정하는 관리규약(약속)입니다.

 

Q4. 관리규약 준칙이란?

A4. 공동주택관리법 제18조의 규정에 의하여 특별시장․광역시장․특별자치시장․도지사 또는 특별자치도지사

(이하“시․도지사”라 함)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 공동주택 관

리 또는 사용의 준거가 되는 관리규약 준칙을 작성합니다.

 

Q5. 입주자 및 사용자는 관리규약 준칙을 따라야 하는지?

A5. 공동주택의 입주자등은 시․도지사가 정한 준칙의 제정 취지와 방향에 적합하게 관리규약을 정하여야 합니

다.

 

Q6. 공동주거생활에 피해를 미치는 행위의 동의기준이 어떤 것이며, 왜 이러한 규약을 작성하였는지?

A6. 공동주택관리법시행령 제18조제2항제4호의 규정에 의하면 가축을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으

로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위는 관리주체의 동의 ( ‘81. 10. 15부터 규정)를 얻도록 하고 있으며,

동법시행령 제18조제1항제10호의 규정에 의하면 관리주체의 동의기준을 공동주택 관리규약에 정하도록 하

고 있습니다.

 

- 그 동안 일부이지만 애완견 등 가축을 사육하면서 소음, 냄새, 배설물의 미처리로 인한 분쟁과, 잡상인 등이 물

품판매를 위한 방송시설을 사용하여 쾌적한 주거 환경을 해치는 경우가 많다는 민원이 많이 발생하였으며,

공동주택은 다수가 거주하는 공동생활 공간으로 서로에게 피해가 발생되지 않도록 주의하는 것이 무엇보

다 중요합니다.

 

- 따라서 동의기준은 애완견 등 가축을 기르는 세대 전체가 대상이 되는 것이 아니라 실질적으로 피해(배설

물을 공용장소에 방치하는 경우, 큰 가축을 길러서 공포감을 조성하는 행위 등)를 미치는 경우를 말하는 것이

므로 이웃 세대에 피해를 미치지 않는 경우라면 동의를 받을 필요는 없을 것입니다.

 

Q7. 부녀회에서 500만원 벌금(위약금)을 관리비로 부과한다는데 가능여부?

A7. 주택법 제45조에 의하면 입주자 등은 당해 공동주택의 유지 관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게

 납부하도록 규정하고 있으므로 법령에 정한 관리비 항목 외에 벌금(위약금)을 당사자 동의도 없이 관리비

로 부과하는 것은 불가하며, 또한 부녀회는 벌금(위약금)을 부과할 권한이 없습니다.

 

Q8. 만약 관리규약의 동의기준에 따라 벌금(위약금) 부과시 부과권자는?

A8. 입주자 등이 관리규약에 자율적으로 정하는 사항이므로 벌금(위약금)의 부과권자는 입주자 등이며 관리주

체(관리사무소)에서 이를 대행하는 것입니다.

 

Q9. 만약 부과된 벌금(위약금)을 납부하지 않은 경우 어떤 문제가 있는지?

A9. 입주자 등이 관리규약에 자율적으로 정하는 사항이므로 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란

하게 한 자에 대한 조치 또한 관리규약으로 정하는 입주자등의 자율사항이나 입주자로서의 기본적인 권리를

침해할 수는 없을 것입니다.