HUG 고분양가 심사제도 개선안

출처 : 한국경제

1.주변시세 90%까지…아파트 분양가 오른다

입력2021.02.09 17:17 수정2021.02.10 01:02 지면A27

 

 

HUG, 고분양가 관리 개편

22일부터 심사기준도 공개 시세의 50~60% 분양가 개선 서울 등 '상한제' 지역은 제외

분양가 높아지면 수익성 개선 광역시 등 지방 공급 늘어날 듯 로또 청약 사라져…대기자 불만

주택도시보증공사(HUG)가 기준을 바꾸면서 신규 아파트의 분양가가 시세 대비 최고 90%까지 책정된다. 이제까지 신축 아파트의 분양가는 시세의 50~60% 정도였다. 이에 따라 광역시를 포함한 지방과 수도권 일부 지역의 분양가격이 크게 오를 전망이다. 다만 서울 등 분양가 상한제를 적용받고 있는 지역은 HUG 기준이 적용되지 않는다.

주변 시세 90%까지 분양가 책정

HUG는 이 같은 내용의 ‘고분양가 심사제도 개선안’을 오는 22일부터 전면 시행할 계획이라고 9일 밝혔다. HUG는 새 아파트의 분양가를 산정할 때 △주변 시세의 85~90%를 상한으로 고려 △입지와 단지 특성에 따라 비교사업장 선정 △분양가 심사기준 공개 등을 하겠다고 설명했다.

일부 수도권과 부산, 대구 등 지방광역시와 같은 조정대상지역이 HUG의 고분양가 심사 대상이다. 조정대상지역에서 30가구 이상 주택을 분양하면 HUG의 분양보증을 받아야 해 정부는 사실상 이 제도를 통해 전국 아파트의 분양가격을 통제할 수 있다. 서울과 경기 과천, 광명, 하남 등 민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 제외한다.

지금은 시세에 대한 고려 없이 비교사업장과의 차이만으로 분양가격을 책정하고 있다. HUG는 반경 2㎞ 이내에서 1년 이내 분양단지, 1년 이후 분양단지, 10년 이내 준공단지 순으로 비교 사업장을 찾고 있다. 마땅한 단지가 없으면 탐색 범위를 1㎞씩 넓혀 나가는 방식으로 분양가를 책정하고 있다. 이 때문에 신규 분양 단지가 없던 강남구 삼성동보다 서초구 서초동이나 방배동의 분양가격이 높아지는 분양가 역전 현상이 나타나기도 했다.

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영등포구 여의도동 ‘브라이튼 여의도’와 강동구 둔촌동의 둔촌주공 등은 주변에 마땅한 비교 단지가 없어 시장 가격보다 터무니없이 낮은 가격에 분양가격이 책정돼 논란이 됐다. 결국 둔촌주공은 HUG의 분양가격으로 공급하기를 포기했고, 브라이튼 여의도는 후분양을 선택했다.

HUG는 심사기준도 객관화하기로 했다. 비교 사업장을 선정할 때 분양사업장 및 준공사업장을 한 곳씩 선정해 분양가 왜곡을 막기로 했다. 또 HUG는 이제까지 비교사업장을 선정할 때 입지와 단지 규모, 브랜드를 고려해 평가했다. 하지만 앞으로는 평가 기준을 입지와 단지 특성, 사업 안정성으로 바꾸고 항목별 점수로 평가하기로 했다. 이 중 총점의 차이가 가장 적은 분양·준공사업장을 비교사업장으로 선정해 객관성을 확보할 계획이다.

비공개가 원칙인 분양가 심사기준을 공개해 투명성을 강화한다. 각 영업점에서 평가하던 분양가 심사 권한을 본사로 이전하기로 했다. HUG 관계자는 “상대적으로 분양이 드문 지역은 주변의 낮은 주택가격을 기준으로 심사해 개선 요구가 컸다”며 “이번 개선을 통해 분양가와 시세 간 지나친 차이를 보완할 수 있을 것”이라고 말했다.

지방 등 공급 늘어날 수도

HUG가 고분양가 산정 방식을 바꾸면서 광역시 등 지방 물량이 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 분양가격이 높아지면 조합 및 부동산개발업체의 수익성이 증가하기 때문이다. 한 건설회사 관계자는 “자체 분양 사업인 경우 분양가격이 오르는 만큼 건설사의 수익이 늘어나게 된다”며 “가능하면 더 많은 공급을 하려고 할 것”이라고 내다봤다.
분양가 산정 기준을 공개해 예측 가능성을 높인 데 대한 긍정적인 평가도 나왔다. 한 대형 건설사 분양소장은 “HUG는 어느 단지를 비교로 삼는지 가르쳐주지 않아 사업의 불확실성이 컸다”며 “이제는 분양가격을 어느 정도 수긍할 수 있고 예측도 가능해질 것으로 보인다”고 말했다.

다만 청약을 노리는 수요자로서는 높아진 분양가격에 피해를 볼 수 있다는 지적도 나왔다. 분양가격이 주변 시세와 비슷해지면 청약 당첨은 곧 ‘로또’가 되는 공식도 깨질 것으로 예상된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “수도권과 지방에서 공급 물량이 늘어나는 것은 이점”이라면서도 “실수요자를 위한 대출 완화 정책 등도 함께 검토해야 한다”고 강조했다.
배정철/이유정 기자 bjc@hankyung.com

 

 

2.HUG, 고분양가 심사제도 전면 개선…주변 시세 '최대 90%'

입력2021.02.09 15:05 수정2021.02.09 15:05

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래미안 원베일리 사업 부지. 분양가 상한제가 적용되고 HUG의 분양가보다 16% 인상된 3.3㎡당 5668만원으로 승인받았다. / 자료=한경DB

주택도시보증공사(HUG)가 '깜깜이 심사' 등의 논란을 일으켰던 고분양가 심사제도를 전면개선한다.
HUG는 9일 고분양가 관리지역인 수도권과 지방광역시 등의 아파트 분양가격을 주변 시세의 최대 90%까지 올리는 등 고분양가 심사규정 및 시행세칙을 오는 22일부터 전면 개정한다고 밝혔다.
고분양가 심사제도는 HUG가 분양가를 낮추기 위해 도입한 제도다. 고분양가 관리지역의 분양 단지는 이 심사를 통과해야 분양보증서를 발급받을 수 있었다. 하지만 HUG가 사실상 분양가를 통제해 민간 사업자의 주택 공급 유인을 저해한다는 비판과 함께, 구체적인 심사 기준을 알 수 없어 심사의 투명성과 신뢰성을 담보할 수 없다는 지적이 계속됐다. 이에 HUG는 분양가격 산정 기준을 정비하고, 심사기준을 계량화해 공개키로 했다.

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HUG는 우선 고분양가 심사 시 주변 시세의 일정 비율(85∼90%)을 상한으로 고려해 분양가 등락에 따른 관리 기준을 마련했다. 비교 사업장을 분양 사업장과 준공 사업장 각각 한 곳씩 총 2곳을 선정키로 했다. 분양 시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영해 합리적으로 분양가를 산정한다는 방침이다. 종전에는 1년 이내 분양이 계속되는 지역에서 분양가가 일정 수준으로 고착됐다. 시세와의 차이가 확대되는 문제가 있었다.

신규 분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역의 분양가 심사는 지역 분양가 수준을 고려해 일부 조정이 가능하도록 했다.
심사기준도 계량화 된다. 평가 기준을 입지, 단지 특성(규모 75%·건폐율 25%), 사업 안정성(HUG 신용평가등급 75%·시공능력평가순위 25%)으로 하고, 주변 사업장을 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양·준공사업장을 비교사업장으로 선정하기로 했다. 그동안 비교 사업장을 선정할 때 입지, 단지 규모, 브랜드를 3단계로 구분해 평가하고 보증신청 사업장과 2개 항목 이상이 유사한 단지를 비교사업장으로 선정해 온 것에서 계량화했다.
또 비교사업장 대비 우위·열위 사업장에 대해 분양가를 조정할 경우에도 점수 차에 따라 정량적으로 조정하게 된다. 심사의 자의성을 최대한 배제할 방침이다. 심사기준은 그동안 대략적인 가이드라인만을 공개해왔던 것에서 벗어나, 기준을 원칙적으로 공개하기로 했다. 고분양가 심사 금액의 예측가능성은 높아질 전망이다.
고분양가 심사는 기존에 HUG의 각 영업점에서 수행했지만, 앞으로는 영업점에서는 주택사업자와의 상담 등을 전담하고 심사는 HUG 본사에 전담 기구를 설치해 진행할 계획이다. 이번 개정 고분양가 심사 규정 개정안은 유예기간을 거쳐 오는 22일부터 시행된다. HUG의 고분양가 심사는 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에 적용된다. 다만 분양가상한제 시행 지역은 심사에서 제외된다.

 

이재광 HUG 사장은 "이번 제도 개선은 HUG의 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서, 분양가도 보다 합리적인 수준으로 조정하는 방안"이라며 "분양가가 시세에 크게 미치지 못한 지역의 경우 적절한 공급 유인으로, 시세보다 분양가가 과대 산정된 지역의 경우 과열을 완화하는 효과가 있어 민간 주택 공급 활성화를 위한 기반이 강화될 것으로 기대된다"고 말했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com