서울 분양가 16% 급등

출처 : 조선일보

서울 분양가 16% 급등… 둔촌주공 20평대 대출 막힐수도

분양가 상한제 부활시켰지만 9억 넘는 중소형 아파트 속출

 

 

지난해 아파트 분양가가 매매가격보다 훨씬 가파르게 오른 것으로 나타났다. 정부가 고분양가를 막겠다며 2020년 7월부터 민간 택지 아파트 일부에 분양가 상한제를 적용했지만 분양가 산정의 기초가 되는 땅값, 건축비가 급등한 여파다. 올해 역시 공시지가 인상, 자재 값 상승이 이어지고 있어 분양가 상승 가능성이 크다. 분양가가 계속 오르면 중도금 대출이 안 되는 9억원 초과 단지도 늘어나 현금 여력이 없는 사람들은 청약에 도전할 기회 자체가 사라지게 된다. 전문가들은 “서민들의 내 집 마련 창구인 아파트 청약이 자칫 현금 부자들의 전유물이 될 수 있다”고 우려한다.

올해 분양 예정인 서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 공사 현장 모습. 최근 공시지가와 건축비 상승으로 분양가가 급등하면서 이 아파트 20평대의 분양가가 중도금 대출 금지선인 9억원을 넘을 것이란 관측이 나오고 있다. /둔촌주공 시공사업단

◇상한선 규제에도... 서울 분양가 16% 급등

15일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 지난해 12월 서울 아파트 평균 분양가는 평(3.3㎡)당 3294만3900원으로 1년 전(2826만7800원)보다 16.5% 올랐다. 한국부동산원이 집계한 서울 아파트 매매가격지수 상승률(8.02%)의 두 배가 넘는다.

분양가 상한제는 정부가 토지비, 건축비 등 건설 원가를 토대로 분양가 상한선을 정하는 제도다. 2007년 처음 민간 택지에 도입됐지만 주택 공급을 위축시킬 수 있다는 지적이 나오면서 2015년 폐지됐다. 하지만 최근 집값이 가파르게 오르자 정부는 “고분양가가 집값 상승을 부추긴다”며 2020년 7월 분양가 상한제를 부활시켰다. 현재 서울에서 강남4구(강남·서초·송파·강동) 등 13구 전체와 강서·노원 등 5구의 37개 동이 적용 대상이다.

전문가들은 분양가가 가파르게 오른 가장 큰 원인으로 건설원가 상승을 꼽는다. 지난해 1월 1일 기준 서울 표준지 공시지가는 전년 대비 11.41% 올랐다. 분양가 상한제 아파트에 적용하는 기본형 건축비 역시 작년 9월 기준 평당 687만9000원으로 1년 사이 6.2% 올랐다.

건설업계는 올해 분양가도 지난해 못지않게 오를 것으로 전망한다. 공시지가 상승률이 11.21%로 지난해와 비슷한 데다 철근·목재 등 건설 현장에 쓰이는 주요 자재 가격이 최근 천정부지로 치솟고 있어 분양가 상승 압박이 강하다는 것이다. 한 대형 건설사 임원은 “최근 아파트 붕괴 사고가 발생한 데다 중대재해처벌법까지 시행되면서 늘어나게 될 안전 비용도 결국 분양가에 반영될 것”이라고 말했다.

 

◇둔촌주공 20평대도 대출 막히나

아파트 분양가가 지속적으로 오르면서 서울에서는 전용면적 84㎡ 이하 중소형 평형의 분양가가 대부분 9억원을 초과한다. 지난해 분양했던 서초구 ‘래미안 원베일리’는 74㎡ 분양가가 15억~17억원대였으며, 지난달 분양한 강북구 ‘북서울자이폴라리스’도 84㎡의 분양가가 9억원을 넘었다.

올해 분양 예정인 아파트 중 청약 대기자들의 관심이 가장 뜨거운 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 역시 전용 59㎡의 분양가가 9억원을 넘어설 것이란 관측이 나온다. 최근 강동구청은 둔촌주공 부지 가격을 ㎡당 2020만원으로 책정한 감정평가서에 대한 적정성 검토를 한국부동산원에 의뢰했다. 이 금액이 확정된다면 둔촌주공의 토지분 분양가는 평당 약 2300만원이다. 건축비도 지난해 래미안 원베일리(평당 1469만원) 수준을 인정받으면 총 분양가는 평당 3700만원이 넘게 된다. 25평형의 분양가가 9억2500만원이 되는 셈이다.

분양가가 9억원을 넘어도 건설사가 자체 신용으로 중도금 대출을 알선할 수 있다. 하지만 중도금이 해결되더라도 입주 때 시세가 15억원을 넘으면 담보대출이 안 나와 최종 잔금을 치르는 데 애를 먹을 수밖에 없다. 게다가 분양가 상한제 아파트는 완공되자마자 의무 거주 기간(2~3년)이 있기 때문에 전세를 줄 수도 없다. 건설사 중도금 대출도 입주 때는 갚아야 한다. 사실상 분양대금을 100% 현금으로 조달할 수 있어야만 분양을 받을 수 있다는 의미다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “현실과 동떨어진 대출 규제 때문에 자칫 청약 시장에서 서민들은 소외당하고 현금 부자들만 이익을 누리는 결과를 낳을 수 있다”며 “서민의 내 집 마련을 도우려면 대출 및 실거주 규제를 대폭 완화하거나 아예 없애야 한다”고 말했다.