농지법 2

■ 관련법규 : 농지법 /  제주도 농지관리 조례		제주농지 기능관리 강화방침 세부 실행 계획 발표 (2015년 5월)
<농취증>
1.농지법 2조 (규정된 용어 정의)
2조1.농지		농지제외
전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제의 토지현상이 농작물 경작 또는 다년생식물 재배지로(3년이상) 이용되는 토지		농지 보전 법률 시행일(‘73.1.1) 이전부터 농지 이외의 용도로 이용되고 있는 농지
다년생식물재배지”라 함은(농지법시행령 제2조제1항) 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목과 과수·뽕나무·유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물재배지		지목이 전·답·과가 아닌 토지로서 실제 농작물 경작지나 다년생식물 재배 지로 계속하여 이용한 기간이 3년 미만인 토지
농지의 개량시설의 부지(시설은 농지가 아님)		초지법에 의하여 조성된 초지
농지에 설치하는 농․축산물 생산시설의 부지	- 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설	조경목적 토지(관상용, 조경용 수목과 묘목 식재)
	- 축사·곤충사육사와 그 부속시설	지목이 임야인 토지로 형질변경하지 아니하고 다년생식물 재배지로 이용 토지
	- 농막(20㎡이내)·간이퇴비장·간이저온저장고(33㎡이내)․간이액비저장조
2조2. "농업인"이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.
2조3. "농업법인"이란 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다.
2조4. "농업경영"이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말한다.
2조5. "자경"이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.
2조7. "농지의 전용"이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다.
2.농지전용
2-1.농지법 34조 (농지전용허가 및 신고)
농지법34조 (농지의 전용허가·협의)
①농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 (허가로 인정) 외에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다.
1. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우
2. 「국토법」에 따른 도시지역(녹지제외) 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 제2항에 따른 협의를 거친 농지나 제2항제1호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우
3. 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우
4. 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받지 아니하거나 같은 법 제15조에 따른 산지전용신고를 하지 아니하고 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우
②주무부장관이나 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관과 미리 농지전용에 관한 협의를 하여야 한다.
1. 「국토법」에 따른 도시지역에 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역을 지정하거나 도시ㆍ군계획시설을 결정할 때에 해당 지역 예정지 또는 시설 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우. 다만, 이미 지정된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역을 다른 지역으로 변경하거나 이미 지정된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에 도시군계획시설을 결정하는 경우는 제외한다.
1의2. 「국토법」에 따른 계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정할 때에 해당 구역 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우
2. 「국토법」에 따른 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대하여 같은 법 제56조에 따라 개발행위를 허가하거나 「개특법」 제12조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지의 형질변경허가를 하는 경우
2-2.제주도 농지관리 조례에 의한 농지전용허가
제주도농지관리 조례 2조(농지전용허가의 신청)
① 제주도“특별법” 제205조의2제3항 및 농지법 제34조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에 법 제34조제1항에 따른 농지전용의 허가 또는 변경허가를 받으려는 자는 별지 제1호서식의 농지전용허가(변경허가)신청서에 다음 각 호에 따른 서류를 덧붙여 제주도지사에게 신청하여야 한다. 다만, 변경허가를 신청하는 경우에는 변경하려는 사항에 관한 서류만 덧붙여 신청할 수 있다.
1. 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안, 시설물관리·운영계획, 「대기환경보전법 시행령」 별표 1 및 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 시행령」 별표 13에 따른 사업장 규모 등을 명시한 사업계획서
2. 전용하려는 농지의 소유권을 입증하는 서류(토지등기부 등본으로 확인할 수 없는 경우에 한정한다) 또는 사용승낙서·사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류
3. 전용예정구역이 표시된 지적도등본 또는 임야도등본과 지형도
4. 해당 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
② 도지사는 제1항에 따라 신청받은 서류에 흠이 있으면 지체 없이 보완 또는 보정에 필요한 상당한 기간을 정하여 신청인에게 보완 또는 보정을 요구하여야 한다.
⑤ 도지사는 농업경영을 목적으로 농지를 취득한 자가 해당 농지를 취득한 후 3년 이내에 농지전용허가 신청을 한 경우에는 다음 각 호의 심사기준에 따라 심사한 후 전용허가를 하되 심사기준에 적합하지 아니한 경우에는 농지의 전용허가를 하여서는 아니 된다.
1. 해당 농지의 취득 후 도내에 거주하면서 1년 이상 자경 여부 / 2. 농지취득 당시 제출한 농업경영계획서 내용의 이행 여부 / 3.별표1의 심사 기준
제주도농지관리 조례 제3조(농지전용의 허가 등)
① 도지사는 제2조에 따라 농지전용허가신청서 등을 제출받은 때에는 다음 각 호의 서류를 덧붙여 별표 1의 심사기준에 따라 별지 제2호서식의 농지전용심사의견서를 작성·심사하여야 한다.
1. 별지 제2호서식에 따른 행정시장의 농지전용심사의견서
2. 전용대상농지의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가를 확인하여 작성한 별지 제3호서식의 전용대상 농지의 개별공시지가확인서
3. 관할 한국농어촌공사 제주지역본부장의 의견서(전용하려는 농지가 한국농어촌공사관리지역에 속하는 경우에 한정한다)
② 도지사는 제1항에 따른 심사기준에 적합하지 아니한 경우에는 농지의 전용허가를 하여서는 아니 된다.
③ 도지사는 제1항에 따른 농지전용허가를 하는 경우에는 별지 제4호서식의 농지전용허가대장에 이를 기재하고 별지 제5호서식의 농지전용허가증을 신청인에게 내주어야 한다. 다만, 농지보전부담금의 납입조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 내주어야 한다.
2-3.제주도 농지전용허가 신청시 구비서류
0.농지전용허가신청서
1.사업계획서 (전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도, 소요자금 조달방안, 시설물관리·운영계획,등)
2.전용하려는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류 (사용승낙서·사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등)
3.전용하려는 농지에 대하여 전용예정구역이 표시된 지적도등본 또는 임야도등본과 지형도(해당 농지의 전용허가에 관한 권한이 영 제71조제2항에 따라 시장·군수 또는 자치구구청장에게 위임된 경우에는 지형도를 생략할 수 있습니다)
4.해당 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출·폐수의 배출 또는 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
5.변경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한 변경사유서 및 허가증(변경허가 신청에 한합니다)
2-4.제주도 농지전용허가 신청시 심사기준 (제3조제1항 관련)
1. 「농지법」 제32조 (농업진흥지역의 농지인 경우에 한한다) 및 「농지법」 제37조에 위배되지 아니할 것
2. 다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 전용하려는 농지가 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있을 것으로 인정될 것
가. 시설의 규모 및 용도의 적정성
나. 건축물의 건축에 해당하는 경우에는 도로·수도 및 하수도의 설치 등 해당 지역의 여건
3. 다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 전용하려는 농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적일 것
가. 「건축법」의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하는 경우에는 건폐율 등 「건축법」의 규정
나. 건축물 또는 공작물의 기능·용도 및 배치계획
4. 다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 전용하려는 농지를 계속하여 보전할 필요성이 크지 아니할 것
5. 해당 농지의 전용이 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 없을 것. 다만, 그 피해가 예상되는 경우에는 다음 각 목의 사항 등을 고려할 때 그 피해방지계획이 타당하게 수립되어 있을 것
6. 해당 농지의 전용이 용수의 취수를 수반하는 경우 그 시기·방법·수량 등이 농수산업 또는 농어촌생활환경유지에 피해가 없을 것. 다만, 그 피해가 예상되는 경우에는 그 피해방지계획이 타당하게 수립되어 있을 것
7. 사업계획 및 자금조달계획이 전용목적사업의 실현에 적합하도록 수립되어 있을 것
3.농지취득자격증명원관련
3-1.농지소유제한 / 농지소유상한 / 농취증의 발급
농지법 6조{농지 소유제한)
농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. (일반인 0 영농법인 0 일반법인 x )
<예외적으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다.>
1. 국가나 지방자치단체가 농지
3. 주말ㆍ체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하려고 농지를 소유 4. 상속
7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
일반법인은 원칙적 농취증 발급 불가 (경매) / 미성년자 불가
일반법인은 사전전용허가 건축허가 개발행위허가등을 (건축민원과등) 받으면 농취증 발급가능.
건축을 하기 위한 농지취득이라면 농지전용허가를 먼저 득한 후 농지 취득자격증명을 발급 농지취득
농지법 제7조(농지 소유 상한)
①상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다.
②대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 자는 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다.
③주말·체험영농을 하려는 자는 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다.
④제23조제1항제7호에 따라 농지를 임대하거나 사용대(使用貸)하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 소유 상한(上限)을 초과할지라도 그 기간에는 그 농지를 계속 소유할 수 있다.  <개정 2015.7.20.>
농지법 제8조(농지취득자격증명의 발급) ① 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면의 장"이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다.  <개정 2009.5.27.>
1. 제6조제2항제1호·제4호·제6호·제8호 또는 제10호(같은 호 바목은 제외한다)에 따라 농지를 취득하는 경우
2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우
3. 공유 농지의 분할이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우
②제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조제2항제2호·제3호·제7호·제9호·제9호의2 또는 제10호바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 발급신청을 할 수 있다.  <개정 2009.5.27.>
1. 취득 대상 농지의 면적 / 2.취득 대상 농지에어 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계 장비 시설의 확보 방안 / 3. 소유농지의 이용실태 (농지 소유자에게만 해당 한다.)
③제1항 본문과 제2항에 따른 신청 및 발급 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.
3-2.농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 는 지역
농지법 제34조제2항의 규정에 의하여 농지의 전용에 관한 협의를 완료한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 취득하는 경우에는 자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있음
◎ 주무부 장관이나 지자체 장은 국토법 의한 도시계획수립시 도시지역안에 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지는 미리 농지전용에 협의를 해야 하지만 / 녹지지역은 농지전용에 관한 협의에서 제외된다. / 따라서 도시계획구역내의 녹지지역은 농취증을 발급받아야 함.
◎ 「국토법」에 제56조의 규정에 의하여 개발행위의 허가를 받은 도시지역안의 녹지지역 및 「개특법」 제11조제1항 각호외의 부분 단서의 규정에 의하여 토지형질변경허가를 받은 개발제한구역안의 농지
◎ 국토법에 의한 계획관리지역내 제2종지구단위계획구역에 포함된 농지
3-3.농지취득자격증명 신청 구비서류 및 숙지 사항
◎ 농지취득자격증명신청서 / 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가 또는 승인 등을 포함)를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류(농지를 전용목적으로 취득하는 경우에 한합니다)
◎ 1,000 ㎡ 미만(주말농장 및 체험영농): 농지취득자격증명신청서
◎ 1,000 ㎡ 이상(농업인): 농지취득자격증명신청서 + 농업경영계획서 필요 (농업경영계획서는 실현가능성이 인정되어야 함.)
◎ 농취증 발급절차와 요건은 담당공무원의 재량행위다. 따라서 토지 매수전에 읍면리 사무소에 농취증 발급 가능 여부 문의 필수사항	.
◎ 공부상 이나 법정지목이 '전' 또는 '과수원' 이나 실재이용 현황상 명백히 대지 또는 주거 또는 기타 목적으로 형질변경되어 이용하고 있는 경우 농취증이 없이 취득가능하다는 판례도 있다.
◎ 건축물 설립후 지목 변경만 안된 토지는 농취증 필요없음. <사례: 제주 한경면 저지리 1546 계획관리지역내 건물 있으나 지목이 전 과수원>
◎ 농지 취득 3년 이내 농지전용 허가를 신청할 경우 제주에 거주하면서 실제 1년 이상 자경했는지, 농지 취득 당시 제출한 농업경영계획서 내용을 이행했는지 여부를 검토
◎ 개인이 주말.체험영농에 이용하고자 농지를 취득할 경우 토지의 크기가 1,000㎡ 이하는 농취증 가능하지만(세대원 소유전부 합산면적), 이 경우에도 휴경하거나 타인에게 임대하면 처분대상이 된다.
◎ 농지를 매입해 바로 전용하고자 한다면 시행일(제주도 농지기능 강화 운영 지침 2015.5.11)이전에 취득하여 건축허가를 이미 받아 놓은 농지를 매입하면 '1년의 제한 기간' 의 적용 없이 농지 전용이 가능하다
◎ 주소 이전을 해야 농지를 취득 할 수 있다고 따로 규정된 사항은 없지만, 주소 이전 안되 있으면 재량행위로 허가 않해줌.
◎ 매수인 본인 직접 농취증 신청 필수
◎ 미성년자 농취증 발급 안됌
◎ 도외 거주자가 농지취득 시 구비서류는 무엇이며, 주소 이전기간은 몇 달 여유가 있는지?
* 도외 거주자라고 해서 별도로 추가해서 제출하는 서류는 없으며, 농지취득자격증명신청을 할 때에는 주말 영농체험목적이 아닌 농업목적인 경우 영농계획서를 작성하여 제출하면 됨.
* 그러나 제주는 “섬”이라는 지리적 특성으로 도외 거주자는 교통여건 상 쉽게 접근이 곤란하므로 농업경영계획서의 내용대로 직접 왕래하며 실지로 경작이 가능한지 여부를 심도있게 검토되어져야 함.
* 또한, 농업경영능력 및 농업경영계획의 실현가능성을 판단하는 바, 판단기준은 신청자의 연령, 직업 또는 거주지 등에 따른 수익창출가능성 등 영농여건, 영농의지 등을 신청인과 직접 면담 등을 통해 종합적으로 판단하게 됨.
4.농지관련 처벌
기존 농지는 휴경, 불법 임대 등 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 적발 후 행정조치를 거쳐 처분 의무 명령 부과된다.
5.결론
농지전용허가 또는 건축허가를 받은 토지 매수
토지소유자의 사용승낙을 첨부 건축허가 개발행위 또는 농지전용허가를 득한후 농취증 발급